豪宅“日光”是個偽命題

　　今年“10萬元+”樓盤三千套 “去庫存”難度不小

　　春節剛過，關於北京“10萬元+”新盤的討論，又因新地塊而變得熱烈；豪宅還會熱賣麼？2015年，北京豪宅成交創歷史新高，多個項目甚至傳出“日光”的消息。不過，在住建委官方網站上，這些“日光”豪宅並不是一日就實現了100%網簽，有的項目甚至在拿證半年後仍有可售房源。

　　回放 去年豪宅賣了135億元

　　提到2015年的北京豪宅市場，無論是開發商還是分析監測機構，都將它稱為豪宅“爆發年”。按照中原地産研究部的統計數據，去年全年，北京“10萬元+”新盤項目簽約套數達到了261套，同比前幾年成交均不超過30套的狀況，創造了歷史紀錄。同時，豪宅總成交額也高達135億，是過去歷史總和的數倍。

　　具體到各個項目，從2015年年中開始，“日光”的消息也陸續從多個開發商中傳出。記者蒐集的資料顯示，包括西宸原著、懋源釣雲臺、使館壹號院、首開龍湖天璞、保利首開天譽等6個項目，都曾傳出某期開盤“日光”或接近“日光”的消息。按照住建委公示的預售許可證顯示，6個項目中最便宜的預售均價也達到77000元/平方米。

　　“兩三千萬元一套的房子，真的説賣就一下賣光了？”幾日前一個新地塊的出讓，讓市民馬先生再次發出了疑問。“豪宅賣得好是有可能，可‘日光’也太科幻，就是有錢人，拿出幾千萬元也要仔細斟酌吧。”

　　統計 拿證半年項目也未100%網簽

　　帶著馬先生的疑問，記者登錄市住建委的官方網站，對這些項目的網簽數據進行了一一統計。

　　獲批預售證最早的西宸原著項目，兩次取證時間分別為2015年6月11日和6月28日，共可售房源279套。截至今年2月16日，7個月過去，算上資格核驗、已預訂和已簽約的三種情況，已售房源為109套，僅達到總數的四成。

　　擬預售均價最高的使館壹號院項目，2015年8月1日獲批預售許可證，共210套房源入市。截至今年2月16日，算上資格核驗、已預訂和已簽約的三種情況，已售房源為58套，達到總數的28%。

　　2015年10月18日拿證的懋源釣雲臺項目，共獲批106套房源。截至今年2月16日，同樣算上資格核驗、已預訂和已簽約的三種情況，已售房源為8套。

　　拿證時間最晚的首開龍湖天璞和保利首開天譽，都是位於東壩的項目，2015年12月拿證，目前已售房源數分別佔到總房源數的56%和11%。

　　即使是預售單價最低的華潤萬橡府項目，拿證時間距今5個月，已售房源也僅為總數的23%。

　　換句話説，從市住建委官方網站反映的網簽量上看，沒有一個項目實現了100%全部網簽，最高的已售出比例為56%。

　　分析 “日光”概念並不嚴謹

　　開發商宣傳的“日光”和網簽數據的“非日光”，為何會出現並不小的差距？記者就此請教了一位業內人士。

　　這位不願署名的人士説，“10萬元+”的豪宅作為期房，有很多影響簽約因素。比如，因為總價較高，購房人需要一定週期騰挪時間；購買豪宅的人在購房時名下一定已有住宅，按照“限購”的要求，必須先賣一套甚至多套房才能買；又或者錢套在基金股市上，需要好時機等待解套。

　　“按照慣例，普通住宅從開盤到辦理網簽，通常在3個月以後，豪宅至少需要6個月。但也不能絕對，有的購房人可能6個月過後還處在僅和開發商草簽的階段。”這位人士説，由於豪宅客戶含金量高，開發商多願意給予客戶更寬鬆的騰挪時間。也因此，網簽數據有時並不代表全部實際。他告訴記者，就這6個項目，據他了解，確實有實際銷售很好但尚未反映在網簽量上的。

　　“如何去評價豪宅的銷售率？真實數據恐怕只掌握在開發商和代理公司手中。但‘日光’的概念確實並不嚴謹，購房人也不必太當真。沒有幾個豪宅項目是集中排隊、一日賣光的，那本就不是豪宅的賣法。”

　　預測 今年豪宅競爭很激烈

　　按照機構預測，2016年，北京將有60個“10萬元+”的豪宅項目入市，按每個項目預期入市50套左右計算，待售的房源數將達到3000套。在供應激增的情況下，即使市場依舊樂觀，也存在較大的去庫存壓力，今年的市場競爭無疑將越來越激烈。

　　本報記者 趙瑩瑩