◎李宇嘉

　　在對2015年樓市的“分化”特質進行探究時，我們始終想尋求一個問題的答案：在政府如此扶持、需求如此龐大情況下，三四線城市樓市緣何依舊疲軟不堪呢？

　　對數據簡單匡算可以發現，我國目前勞務輸出人口有2.7億、留守人群1.6億，二者合計達到目前城鎮常住人口的56%。同時，勞務輸出人口在就業地買房比例不足1%，而他們紮根城市的渴望非常強烈，對住房的需求也很大。可在全國600多個三四線城市中，除少部分地區樓市在2015年表現尚可以外，整體並未在貨幣政策非常寬鬆的背景下企穩回升。

　　原因當然有很多，比如我們常説的三四線城市市場化程度不高，或者加上産業結構落後、單一（農業、輕工業及礦産等資源産業為主）等。但除了這類老生常談，筆者認為還有其他的原因。

　　目前，全國13.6萬家房企（平均1萬人就有1家房企）中，90%集中在三四線城市。在2009~2013年樓市繁榮時期，大部分地方上有頭有臉的人都來開發房地産。而恰恰在2010~2013年，返鄉置業曾有一波集中釋放，樓市火爆使得建築建材、裝飾裝修等關聯行業又富了一批人，房價上漲還驅動大量當地的高收入人群投資房子。就這樣，在個體理性、集體非理性過程中，庫存不斷攀升並積重難返，很多三四線城市目前瀰漫著樓市悲觀和房價下跌的預期。

　　除了庫存量大以外，住房供應效率太低是另一個原因。近年來，隨著高鐵和高速公路大規模建設，新城新區紛紛涌現，三四線城市“骨架”被擴張，形成了東西聯動、南北呼應的樓市發展格局。可正因為如此，新房供應往往集中在偏遠的新城新區，公共服務常常只有高鐵站，甚至連接主城區的道路都還在修建，更談不上生活需要的公共服務。筆者去過的幾個三四線城市，從北上廣深出發在高鐵上往往僅花1~2個小時，但從高鐵站到市區也要花這麼多時間，而且一路顛簸、黑的黑巴氾濫。

　　另外，由於開發商資質差、無法從銀行貸款，很多項目五證不全，有資金就開工、沒資金就停工，3~4年內無法交樓。建設週期長反過來又助長庫存積壓，再加上物業管理和小區配套不達標等因素，購房者買房積極性受到打擊。

　　除了供應的問題外，需求釋放高潮已過也是下滑的原因。三四線城市樓市需求主力群體中，原有市民（如機關事業單位、金融從業人員等）的改善和投資住房、生意人購置住房、農民工返鄉置業在幾年前一度轟轟烈烈，但這三大需求目前釋放已經比較充分，原有市民家庭基本上有1~2套住房，生意人受經濟大環境影響近期難再買房，如此一來，剩下的購房主力就只剩當地的農民了。事實上，農民購房需求很強烈，城市房子、車子、票子已成為農民結婚的新“三大件”，農民工返鄉置業很多都是基於“結婚標配”倒逼下的需求。

　　但筆者認為，這部分需求可能會被高估：一方面，農民年可支配收入多在2萬元左右，往往集祖孫三代積蓄“咬牙”買房。而且買房後還要支付裝修、傢具家電和買車等費用，擠壓了其他方面的消費，甚至擠壓農業生産性投資，很多農民甚至被迫舉債付首付。

　　另一方面，當前城市生活成本遠遠不是過去可比擬的，更不是農村可比擬的。特別是在三四線城市，由於人口、資源集聚不夠，加上産業結構單一，人口集聚度高、附加值高的服務業發展滯後，三四線城市服務和消費行業無法發揮大城市規模效應和邊際成本遞減效應，生活消費品質低、選擇少不説，考慮到物流成本、無法規模化、競爭不足，餐飲、娛樂和購物等大眾化消費價格並不比大城市低。

　　因此，權衡利弊後，很多進城農民還是選擇租房或購買小産權房，把有限的收入用在子女教育上。目前，近郊農民已通過拆遷獲得了1套以上住房，而遠郊農民對房價、生活成本敏感，進城買房的意願不高。這就是為何政策激勵不斷，但農民購房較為謹慎的原因。

　　總體而言，就業和收入下滑、人口減少，是三四線城市樓市需求下滑的主要原因。在三四線城市庫存超預期的情況下，根據實地調研，常規的激勵政策只能是權宜之計，關鍵還在於戶籍制度、土地制度改革、普惠性金融補缺、社保全覆蓋、公共服務均等化、各級財政支出等長效機制的建立和實施。

　　（作者為深圳市房地産研究中心研究員）