香港樓市非理性繁榮終結的啟示
- 發佈時間：2016-02-16 08:10:11 來源：新華網 責任編輯：羅伯特
新年伊始，一則香港土地拍賣價格大跌70%的消息引起內地媒體的高度關注。這幅位於大埔地區的居民住宅用地拍賣成交價折合人民幣不足1.7萬元/平方米，遠低於北京、上海類似地段的地價，甚至比南京最近一幅土地成交價低一半以上。
熟悉香港地理的人知道，大埔在香港算不上遠郊，周邊配套也相當成熟。香港房地産市場去年四季度就開始出現明顯調整，近4個月來，中原指數已下跌了10%，房價下跌超過20%的個案不時出現。受此影響，去年11月和今年1月已經出現過兩次土地流拍，這在歷史上實不多見。種種跡象顯示，香港房地産市場持續多年的非理性繁榮已經終結，幾乎所有的金融機構都預測2016年香港房價將會有更大的跌幅。
歷史上，香港房地産市場出現過多次大起大落，最近一輪繁榮發生在金融危機之後。香港經濟大體上跟著中國內地走，但由於實行聯繫匯率制，沒有獨立的貨幣政策，貨幣信貸只能跟著美國走。在中國內地帶動下，香港經濟短期回落後重獲動力，這種情況本來要通過緊縮貨幣來控制通脹和資産泡沫，但被動的長期零利率反而火上澆油，房價不但逐步上漲到1997年高峰期水準，而且從2014年開始加速上漲，泡沫驚人。高房價導致階層固化，社會矛盾激化，居民幸福感降低。房價飆漲讓社會痛苦，房價下跌同樣讓人不開心。房價飆漲時，投機活躍，財富仿佛從天而降，泡沫破裂後金融機構壞賬上升，那些在高位買房的自住需求者大半生創造的財富轉移給了地産商和已成功收割的投資者，2003年香港房價較1997年下跌了70%，近1/4按揭樓盤處於負資産狀態。沉迷房地産經濟危害無窮，這是香港樓市大起大落給我們的啟示之一。
香港樓市還提供了投資行為心理學的一個極佳樣本。在樓市泡沫、股市泡沫的狂歡期，人們總能輕易找到貌似堅強的“基本面”來支援不斷膨脹的價格，例如，人多地少、稀缺性、良好的發展前景、城市化、一線城市例外等等，樂觀自信與房價股價你追我趕，相互驗證，資産價格與居民收入、企業業績等因素脫鉤到了何種離譜程度則往往被人無視。以香港為例，人地矛盾和國際化就是看多者最好的理由，但如此人多地少照樣樓價跳水，説明貨幣因素刺激下的泡沫最終會因貨幣因素而顯現出本來面目。對於普通投資者來説，要接受投機高手和幸運兒永遠只佔少數的現實，不斷尋找各種“基本面因素”來為失控的價格尋找心理支撐是非常危險的。2015年的股市已證明了這一點，內地樓市也許有一天還會再次驗證這一點。（黃小鵬）
