2015年鄭州市區商住房銷量創6年新高

　　房貸利率九五折左右

　　2015年，伴隨著各項刺激政策的出臺和落地實施，房地産市場迎來新一輪復蘇，與此同時，市場分化走勢繼續加深，一線城市量價齊升與較多三四線城市的艱難去庫存情形並存。近日，鄭州晚報記者採訪發現，鄭州市場上，首套房貸款目前普遍實行基準利率九五折，放款速度也比較快，基本在1個月左右。市場人士分析認為，鄭州房地産市場2016年仍然能保持比較好的走勢，但是開發企業需要注意提高産品品質，提升服務，才能贏得更大的市場。

　　鄭州晚報記者 胡審兵

　　首套房貸利率為基準利率九五折左右

　　近日，鄭州晚報記者先後來到鄭州市區多個樓盤了解情況。在冉屯路秦嶺路附近一處樓盤，置業顧問王先生告訴記者，他們目前三房有141平方米、148平方米的，房價在優惠之後每平方米8000元多一點，合作銀行包括工行、建行等，符合條件的購房者，首套房貸款利率可以在基準利率基礎上打九五折，一般情況下，銀行在45天貸款就能辦理下來。

　　位於紫荊山路與南三環附近的一處樓盤，置業顧問張小姐向鄭州晚報記者介紹，目前他們是最後一次加推，房價在每平方米8900元~9200元；另一個項目在這個附近，房價在每平方米8200元~8600元，現在認籌，交1萬元可以抵3萬元房款。

　　採訪中，記者從多個樓盤了解到，現在首套房貸款，只要符合條件，銀行利率基本都能打到九五折。

　　另外，在銷量方面，根據鄭州市住房保障和房地産管理局公佈的數據，2015年市區商住房累計賣了105451套，比2014年多賣21229套，僅次於2009年全年銷量的112061套，為鄭州市區商住房第二大年銷量。2015年全年市區商住房銷售均價為每平方米8857元，比2014年同期上漲了841元，漲幅為10.49%。

　　入選國內十大最適合房地産投資的城市

　　其實不僅僅是比成交量，把鄭州市場放在中部六省省會城市中以及全國70大中城市來比較，2015年仍然是風景這邊非常好。

　　《中國房地産報》根據近五年以及近一年各城市商品住宅價格漲跌因素，在全國選取了10個最適合房地産投資的城市，鄭州市近五年房價漲幅全國第六、近一年漲幅全國第十，被列入第六位，位於深圳、上海、北京、廈門、廣州之後。

　　根據上海易居房地産研究院發佈的《2015~2016年度全國房地産市場報告》，包括對鄭州及北上廣深在內的25個典型城市近五年的市場走勢分析顯示，2015年1月~11月，一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為4005萬平方米、14472萬平方米和824萬平方米，同比增幅分別為48%、26%和-6%。其中，一線城市增幅最大，説明市場最為活躍。三線城市略顯低迷，這和此類城市去庫存壓力相對要大是密切相關的。

　　鄭州晚報記者統計顯示，截至2015年底，鄭州市區商住房庫存量累計為742.12萬平方米，如果按照2015年12個月的平均月銷量測算，這些房子還可銷售8.3個月，供求關係處於非常合理的狀態。

　　二手住房成交量創歷史新高

　　在歐美房地産市場成熟的國家，主要是二手房交易活躍。如今，在我國一線城市，二手房交易量已經超過新房交易量。鄭州房地産市場中，二手房交易量近年來也出現了快速增長。

　　根據鄭州市房管局發佈的統計數據，2015年，市區二手住房累計成交了57176套，比2014年同期多成交了16718套。即使是與2013年受政策性因素影響，當年二手住房累計成交量47016套相比，也多出了10160套。也就是説，2015年鄭州市區二手住房成交量再創歷史新高。

　　如果把2015年鄭州市區商住房和二手住房成交量進行對比，則二者比例也達到了1.84：1。對此，21世紀不動産鄭州區域總經理王川分析指出，鄭州二手住房成交量大幅上升，和新房成交量比值從以前的1：6、1：7到如今不到1：2的狀態，説明鄭州存量房市場越來越活躍，市場競爭也將比以前更激烈。

　　實際上，一位不願透露姓名的仲介機構負責人分析指出，如今很多機構已經瞄向了二手房市場，比如搜房網直接進入二手房業務，北京鏈家也開闢了線上業務，包括21世紀不動産、易居中國等都開始介入二手房市場，包括提供金融服務等，而這些機構的大舉進入，也將影響著鄭州二手房市場的交易競爭。

　　■分析2016年樓市會怎麼發展

　　上海易居房地産研究院分析報告認為，2016年全國商品房銷售面積可能持續小幅增長，預計全年同比增幅為5%，成交量將創歷史新高。而包括鄭州在內的25個大中城市商品住宅成交面積在2016年會維持小幅增長的態勢，預計增長2%左右。主要原因：一是2015年住房需求有效釋放，大增近三成，使得2016年成交量難以繼續大幅增長；二是市場基本面和政策皆穩中偏暖，成交量不會出現所謂的斷崖式下跌。所以，以一二線城市為主的25個典型城市的成交量總體上呈現高位震蕩中微增的狀態。

　　對於2016年的房價走勢，上海易居房地産研究院預計全國商品房成交均價繼續上升，全年增幅為7%左右。不過，對於受關注的70大中城市房價變動情況，該機構預計2016年70個大中城市房價將繼續上漲，源於房價上漲的邏輯並沒有發生改變。從房地産短週期規律看，每輪房價上漲都會至少持續十幾個月份，2015年只上漲了8個月，2016年仍將上漲。預計環比增幅在2016年第三季度見頂，峰值可能為0.8%左右；預計同比增幅呈擴大態勢，2016年年底達6.6%左右。

　　2015年地王不斷在各城市出現，上海易居房地産研究院預計2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大，全年增長10%左右。主要原因：一是2015年房市進入復蘇通道中，2016年地市也將進入升溫通道；二是從成交結構上看，地價最高的一線城市土地供應有限，價格繼續大漲，地價較低的三四線城市則接近土地開發成本，跌無可跌，穩中有升是大勢；三是2015年土地購置價格基數較高，2016年漲幅不會太高，但總體上增長幅度可能會大於2015年。

　　對於後市的政策變化，河南財經政法大學教授、房地産經濟研究所所長李曉峰認為，從當前政策情況來看，除了一線城市，我國的房地産調控政策的寬鬆程度，基本上已經回到2008年四季度和2009年寬鬆水準。另外，深圳房價暴漲、上海房價大漲，少數城市地王頻出，也將制約中央政策。不過，地方政府有著較大的自主權與迴旋餘地。去庫存的關鍵是刺激需求，目前看來這方面可以使用的工具主要有降準降息等貨幣政策、首付款降低等金融政策、存在減稅可能性的財稅政策、支援農民進城購房的戶籍政策等措施。

　　河南省房地産業商會常務副會長兼秘書長趙進京指出，河南是人口大省，加之二胎政策的放開，未來會有一批人口紅利；同時，河南也是推進城鎮化發展的重要試點，戶籍制度改革也對中國未來的城市化以及內需都起到巨大的作用，二三線城市將成為最大受益者，房地産在我國經濟中仍發揮著重要作用。