專家認為，優質物業不愁租、不愁賣，即使徵收房地産稅，最終還是會轉嫁到租客或買家頭上

　　詹青 攝

對自住房、剛需房來説，也許房地産稅與你無關詹青 攝房地産稅主要針對多套房、別墅和豪宅

　　詹青 攝

插圖/采采

　　專題文字/羊城晚報記者 詹青（除署名外）

　　話題

　　背景

　　又聞樓梯響，房地産稅細節浮現——

　　或比預期溫和

　　過去兩年，房地産稅一直處於“只聞樓梯響”的狀況。2015年年底，房地産稅傳出新進展，徵收方向與稅率有了進一步的確認。隨著2016年到來，漸行漸近的房地産稅是否可能落地？會否成為傳説中的“上帝之鞭”？

　　最新進展：徵收與否，地方話事

　　2015年年底，房地産稅傳出新消息。作為未來的新增稅種，房地産稅將由現行的房産稅和城鎮土地使用稅合併而成。值得注意的是，房地産稅將由各地地方稅務局徵管，收入劃歸地方。對個人住房徵收的房地産稅，將給予地方較大的自主權。“稅率可能是浮動稅率，具體定多少、何時開徵可能由地方説了算。”中國財稅法學研究會副會長施正文表示，“有的地方認為當地房地産市場具備徵稅條件，也具備徵管條件，需要增加財政收入的，可以儘早開徵房地産稅；反之則可能暫時不開徵。”

　　從目前傳出的細節來看，最新的方案未將相關的契稅、土地增值稅、耕地佔用稅等納入房地産稅，相對之前的各種傳言，要溫和得多。中山大學嶺南學院財政稅務系主任、教授林江認為，傳言中的房地産稅立法方案屬於“高高舉起、輕輕放下”的小改，恐怕很難真正倒逼地方政府放棄土地財政。

　　試點城市：

　　收不到錢，降不了房價

　　2011年1月28日，重慶、上海兩地先行啟動房地産稅徵收試點。目前試點工作已近5年，其效果及帶來的影響究竟怎樣？

　　新華社披露的數據顯示：重慶3年累計徵收房地産稅未超過4億元。上海個人住房房地産稅4年來累積收入不超過10億元，而同期內，上海市土地出讓金規模為數千億元，與其相比，房地産稅可謂九牛一毛。因此，希望通過徵收房地産稅來增加地方政府財政收入，甚至讓地方政府擺脫土地財政，顯然是“想多了”。

　　在房地産稅實施之前，也有部分市場人士寄希望房地産稅的出臺能抑制房價。然而，在重慶、上海兩個試點城市，房地産稅出臺後，並未出現數量集中的房屋拋售潮，“房地産稅一收，房價立降”的觀點在現實面前碰得粉碎。

　　原國家稅務總局副局長許善達指出：“2011年開始在重慶、上海試點的房地産稅已經失敗，已經被本屆財政部、建設部廢棄。”甚至有政協委員在“兩會”期間呼籲叫停上海和重慶試點房地産稅。

　　市場之辯：關鍵作用，改變預期

　　儘管試點情況不算理想，但房地産稅仍然越走越近。隨著不動産登記全面鋪開、房地産稅立法的推進，房地産稅落地是遲早的事。

　　對樓市而言，房地産稅畢竟是一大利空，未來也將改變人們的心理預期，在一定程度上會遏制投資慾望，不過，樓價的漲跌，最終還是取決於當時的市場是買方市場還是賣方市場。

　　對廣州來説，房地産稅可能會降房價，但未必會降低置業總成本。比如已經試點的上海，在某些區域，房地産稅在一定程度上推高房租，這是典型的賣方市場的成本轉嫁。因此，“徵收房地産稅=降房價”這對關係並不存在，尤其對人口凈流入的一線城市而言表現更不明顯。

　　想買房

　　又擔心房地産稅

　　怎麼辦？

　　按照目前上海、重慶試點的房地産稅徵收方法以及流傳的幾種可能徵收辦法，專業人士為消費者支了幾招

　　1、多生一個娃，控制每人平均面積

　　對於按照面積來徵收房地産稅的模式，專家普遍傾向於無論有幾套房，應扣除一定的每人平均面積後再徵稅。未來房地産稅的徵收有望通過劃定“豁免征收面積”來確定起徵點，即個人或家庭在豁免征收面積以內的住房，可免征收房地産稅。據內部參與商討房地産稅的人士透露，每人平均面積60平方米的免征標準為目前的主流意見。這種徵收方式也和上海的房地産稅試點方案一致。

　　支招：每人平均面積超過60平方米才起徵房地産稅，三口之家住不足180平方米的房子也完全不用擔心。另外，二孩全面放開，多生一個娃來平均居住面積，也是不錯的選擇。

　　2、三套四套房，要考慮資産配置

　　對於按照家庭擁有房屋套數徵收房地産稅的模式，專家普遍的觀點是首套房免征，第二套房稅率從低。因為第二套房可以説是“為自己買的商業化社會保險”，事實上，在不少家庭中，第二套房往往是改善性需求，也包括一些特殊情況，例如為小孩教育考慮的學位房、為父母買的養老房等。這些需求也具有一定的剛性，房地産稅政策應該適當考慮這些因素。

　　支招：為了改善需求買第二套房，應該也不用過於擔心房地産稅的問題。但假如你要買三套、四套甚至更多套住房用作投資，那麼則要考慮資産配置的問題，最好保留收益高的物業，賣掉一些升值能力差、收益差的物業，讓投資收益足以補償房地産稅的數額。

　　3、打算結婚，不妨先買房再結婚

　　根據《上海市徵收房地産稅試點的暫行辦法》，房地産稅的徵收對象為本市居民家庭在上海市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。居民家庭以夫妻雙方及未成年子女為單位。

　　支招：假如你正準備購房結婚，且婚後有計劃購買第二套房的，雙方可以單獨購買一套房屋後再結婚，如此家庭可擁有兩套房屋而無須支付房地産稅。當然，這只有在一套房免征房地産稅的情況下才適用。

　　（製表/何曉晨）

　　一圖讀懂房地産稅

　　房地産稅≠房産稅房地産稅=房産稅+城鎮土地使用稅（此外，包括契稅、土地增值稅、耕地佔用稅等，未來也會逐漸列入並進行改革。）

　　立法≠開徵最快2017年立法，立法不意味著開徵，開徵至少要到2020年前後。

　　每個城市不一樣國家可能只給出參考稅率及徵收框架，由地方自行決定是否開徵，免征面積及稅率。

　　廣州或成“下一站”上海、重慶已經試點，下一批很可能是北京、廣州、深圳。

　　如何交稅？可能按年計稅，分次繳納，代繳代扣為主，自主申報為輔。

　　可以降房價嗎？就試點城市上海、重慶來看，暫時對這些城市的房價沒有太大影響。

　　徵收範圍是哪些？多套房、別墅、豪宅會徵收，估計只有二套房或者買的是普通住房的，便與你無關。

　　徵收稅率多少？按照試點城市上海、重慶的情況，稅率為房子交易價的0.3%-1.2%。

　　插圖/何曉晨

　　觀點

　　徵收房地産稅能降房價，是把錯了脈

　　李煒光（天津財經大學經濟學院教授、著名財稅學者）：

　　用經濟學的觀點來看，價格是由供需關係來決定的，政府收稅，會提高商品和服務的價格，只是提高的這部分由生産商或消費者共同承擔罷了，雙方各自承擔的份額多少，要看雙方的需求彈性。徵收房地産稅，對房地産價格的影響，雖然可能在一定程度上降低住房空置率，但並沒有改變供求關係。房價和房産稅沒什麼關係，説徵收房地産稅能降房價，是把錯了脈。

　　去庫存期間，房地産稅不會出臺

　　任志強（知名地産商）：

　　2008年，政策上進行刺激，2009年房價迅速上升，2010年樓市開始回暖，那是因為2008年樓市沒有大量庫存。現在之所以説比2008年還差，是因為現在有大量庫存。以全國房地産一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存並不算多。但問題在於，這其中有大量庫存屬於很難消化的部分。換句話説，只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。對於未來可能會繼續出臺的寬鬆政策，目前最有條件出臺的是個人貸款利息抵個稅。在去庫存期間，房地産稅不會出臺。

　　（馮茵）

　　房地産稅→菜市場→CPI

　　——房地産稅與每個人息息相關

　　甲有5套房，每天不上班，靠收房租生活；

　　乙有1套房，上班賺工資；

　　丙無房，租房子住，在菜市場賣菜。

　　忽然有天，要收房地産稅了，

　　丙説：“太好了■，我沒房，收那幫炒房人的稅，我全力支援！房價大跌，我就可以買房了。”

　　乙説：“沒關係，我只有一套房，收那幫炒房人的稅，我支援■！房價大跌，我可以再買一套房。”

　　甲説：“哦，房地産稅收多少？1%是吧？下個月的房租漲5%。”

　　房租上漲了，丙很鬱悶，想換套房，卻發現房租都漲了，只好忍，不過也不能吃虧，明天菜價也漲5%，就這麼幹■。

　　乙和甲去菜市場買菜，發現菜價漲了，很鬱悶■，換個菜市場，卻發現菜價都漲了，只好少吃點。

　　於是，生活水準就這樣下降了■，但房價和租金都漲了■，交易稅費高了，CPI就這樣升高了■。

　　（插圖/蘭蘭）

　　哪些房産

　　可以考慮買賣？

　　A 廣州留一套，老家留一套

　　劉女士：我和丈夫在廣州工作、生活，已在廣州買房。在我老家山東臨沂有一套房，在丈夫老家山東濟南也有一套房。兒子跟隨爺爺、奶奶住在濟南，臨沂的房産暫時空置。這三套房應該如何合理處置？

　　陳雲峰（中經聯盟秘書長）：大城市特別是一線城市，人口仍在涌入，購房需求和消費能力還有微漲的機會。如果你生活在大城市，在中小城市的老家有房子，從提高投資效率的角度來説，可以考慮賣掉中小城市的房子。從你家的具體情況來看，你們在廣州和濟南的住房需求都是剛需、自住性質。目前房地産稅的徵收細則還沒有出臺，建議你保留廣州和濟南的房産，出售臨沂的房産，把資金用作其他投資。

　　B 優質物業，還可以考慮買入

　　宋先生：我們一家在廣州生活多年，現有一定的積蓄，手頭已有一套物業，房子在番禺區。為了孩子讀書，我們想在越秀區再買一套學位房，究竟該不該購買？

　　沈力男（泰禾集團品牌總監）：一線城市樓市本身並沒有問題，中心城區物業憑藉各種優質配套而保值。現在很多中心區的學位房能夠賣出“天價”。所以，問題的關鍵還要看有沒有市場。在廣州市中心區，有三套、四套房子都不愁租、不愁賣，即使徵收房地産稅，最終還是會轉嫁到租客或買家頭上。

　　C 新區度假型物業，建議出售

　　辛女士：我現在有4套房子，廣州市區有兩套，100平方米的用來自住，60平方米的用作出租。我先生在珠海還有一套200多平方米的房子，家公、家婆在居住。前兩年，我跟風在南昆山某旅遊項目購買了一套度假公寓。現在聽説房地産稅要來了，我需要賣掉一些物業嗎？

　　陳雲峰（中經聯盟秘書長）：綜合考慮，未來一線城市、部分二線城市的房地産稅稅率或會較高，但這些地方的業主有能力把房地産稅轉嫁出去，因為這些城市有人口增量，工資水準高。考慮到廣州、珠海的樓市情況，這兩個城市的3套物業還是適合持有。未來無法轉嫁房地産稅的是人口流失地區的房子，特別是郊區、新區、旅遊區的房子，房地産稅對這些市場來説，打擊可能較大，儘管稅率不高。因此，假如度假公寓項目已經盈利，建議賣掉，畢竟度假公寓今後的變現能力不算太強，出租收益也不算太高。

　　新購多套房、

　　豪宅才需徵收

　　試點城市如何徵收房地産稅？

　　新購多套房、

　　豪宅才需徵收

　　【重慶版】

　　徵稅對象

　　重慶主城9區記憶體量以及增量的獨棟別墅、新購高檔商品房、外地人（同時無戶籍、無企業、無工作）個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房。

　　稅率標準

　　對於新購商品房屬於成品住宅的，按建築面積的成交單價統一扣除20%的裝修費用後，再確認是否屬於應稅住房。稅率為0.5%-1.2%。

　　具體徵收標準為：獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城9區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

　　【上海版】

　　徵稅對象

　　原則上，上海市居民家庭在上海新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房），以及非上海市居民家庭在上海市新購的住房。

　　值得注意的是，即使購買第二套（二套以上）住房，只要合併計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積）每人平均不超過60平方米的，其新購的住房則可免征房地産稅。

　　稅率標準

　　按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低於上海市上年度新建商品住房平均銷售價格兩倍的，稅率減為0.4%。

　　房地産稅

　　試點歷程

　　●2010年1月

　　國務院辦公廳發文，提出要加快研究完善住房稅收政策。

　　●2010年4月

　　國務院發文，要求財政部、稅務總局加快研究制定房地産稅收政策。

　　●2010年9月

　　有關部委出臺調控措施，提出加快推進房地産稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。

　　●2011年1月28日

　　重慶、上海正式啟動改革試點，率先開徵房地産稅。

　　●2013年5月

　　國務院批轉的國家發改委《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確提出，將擴大房地産稅改革試點範圍。

　　●2013年5月

　　國土資源部副部長胡存智表示，預計2014年6月底前出臺不動産登記條例。專家認為，條例出臺後，全面開徵房地産稅技術條件基本具備。

　　●2014年8月8日

　　在2014博鰲房地産論壇上，時任財政部財政科學研究所所長賈康指出，房地産稅改革方向已被最高決策層鎖定，可能在2017年實施。

　　●2015年8月初

　　十二屆全國人大常委會立法規劃對外公佈，包括房地産稅法在內的34項立法任務列入其中，意味著房地産稅法正式進入全國人大的立法規劃。

　　●2015年11月2日

　　廣州啟動不動産登記。隨著不動産登記的推進，廣州房地産稅徵收技術條件基本具備。