北京“商改住”房庫存逾4萬套創新高 通州區現投資客一人購多套房現象

　　“近期，多個‘商改住’(即商業立項項目被分割成住宅來銷售的樓盤，以下簡稱商住)項目銷售火爆，部分項目出現去化率超過90%的現象。”某知名房企行銷負責人向《證券日報》記者透露，多個商住項目出現一個客戶一口氣買好幾套，甚至將近20套的交易行為，其中包括通州區的個別商住項目。

　　實際上，限購政策將大量購房者阻擋在買房門檻之外時，北京商住公寓曾一度非常火爆。但當市場“冷靜”下來，供需變化後，近兩年商住産品一直難以突圍，尤其隨著産權年限越來越少，商住市場庫存更加難以消化。

　　不過，6月份以來，北京商住市場出現明顯變化，個別項目開始熱銷，投資客隨之開始活躍。

　　商住房成交現小高峰

　　“通州區個別項目有一個客戶買好幾套的，在其他區域最近也出現了一人買10多套房的現象。”有市場人士向本報記者透露，這種市場現象曾在限購剛剛取消後出現過，但近兩年已經極為少見。

　　無獨有偶，據中國指數研究院監測數據顯示，7月下旬，位於昌平的商住LOFT項目水晶嶼去化率高達92%，推出64套，認購59套，而且其均價環比周邊價格上漲19%，達22000元/平方米；另外，位於大興區的北京城建·北京密碼項目去化率也達到60%，不過其銷售均價為18000元/平方米，環比周邊均價下降16.3%。

　　目前來看，通州核心區的商住項目也正在加入商住市場的戰局。7月18日，通州富力中心首次開盤，推出兩棟濱河公寓A3、A5，當日上午銷售額破13.8億元，300多套房源基本售罄，最高成交均價超過4.1萬元/平方米。

　　“富力中心的公寓成交價格超過了開發商的預期，連項目本身的銷售人員都表示非常意外。”某熟悉該項目人士向《證券日報》記者透露，在同一區域內産品性價比更高的保利大都會將在8月中旬入市，其銷售均價預計在3萬元-3.5萬元之間，這一定價可能更接當前市場的“地氣”。

　　“我們的定價與預期一致，整個項目商住公寓體量並不大，目前蓄客情況很好。”保利大都會相關負責人向《證券日報》記者表示，從近三個月通州樓市的表現來看，商住公寓的庫存有所降低，成交量呈上升趨勢。

　　據亞豪機構提供給《證券日報》記者的統計數據顯示，今年6月份和7月份兩個月，北京商住房分別成交了1463套、1731套，而今年前5個月，無任何一個月份單月成交量超過1000套。由此可見，商住市場成交量在不斷攀升。

　　商改住市場存庫仍巨大

　　事實上，鋻於通州運河核心商務區由於“政府搬遷”傳言的預期，目前大量投資客對該區域商住公寓較為關注。上述市場人士向本報記者透露，通州運河商務區的個別項目投資客佔比超過50%。而且從未來供應量來看，該地區過去兩年出讓的地塊多為金融用地，因此未來商住公寓將集中供應釋放，預計近幾年其供應量約達100萬平方米。

　　而從北京整個商住市場來看，據《證券日報》從亞豪機構獲得統計數據顯示，截至2015年7月底，北京“商改住”市場的庫存量高達4.09萬套，而2014年北京新建商品住宅供應量為9.6萬套，這意味著目前北京商住市場的庫存相當於去年普通新建商品住宅供應量的42.6%，創自2006年以來的近10年新高。

　　“造成整個上述市場庫存過高的背後，銷售遇冷是一方面原因，但更重的是前兩年出讓的土地多為F3公建性質用地，涉及産品業態主要為商業、寫字樓、酒店等，自然滋生很多“商改住”産品。

　　亞豪機構市場總監郭毅曾向《證券日報》記者表示，五環以外的區域往往因為居住人口的密度小，導致商業及寫字樓的經營難度大，回報週期長，對於注重週轉率的開發房來説，為了回籠資金，只能將這些地塊開發為散售型産品，這樣可以讓購房用途更綜合，即可自住，也能辦公，從而加速項目銷售。不過，同類産品供應規模過大，且在同一區域的供應過度集中，造成嚴重的去化壓力，庫存居高不下。

　　從成交量走勢來看，北京商住市場成交量連續兩年出現大幅下挫。亞豪機構統計數據顯示，2013年商住産品的月均成交套數為2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；截至2015年7月底，月成交套數為1035套。

　　郭毅稱，目前來看，扣除自住房，新建商品住宅在部分區域供應較少，鋻於此，未來商住項目用於自住需求的將越來越多，但儘管近期成交量所有回升，但商住市場的庫存去化週期仍然較為漫長。