蘭州晚報訊（記者王星明）1月15日，來自易居研究院的監測數據顯示，2015年年底，蘭州新建商品住宅存銷比為16.8個月，也就是説，蘭州目前的新建商品住宅需要一年多的時間來消化。從環同比來看，這個數字，都出現了下降，其中，環比下降1%，同比下降10%。當然，針對庫存量，無論是蘭州官方還是開發商，都在想方設法。蘭州市房産局稱，將加大去庫存力度，通過政府回購商品房用於保障房、鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業等方式，消化商品房庫存。而蘭州各樓盤最近頻頻促銷，從首付低至3萬到購房贈大禮包，還有旅遊大禮包、年夜飯禮包、奢華裝修等等。可見，在國家強調去庫存的大環境下，無論從何種角度來看，蘭州樓市2016年主基調已然奠定，那就是完成“去庫存”這一“國家任務”。總體上，業內對樓市去庫存還是相對樂觀：“2015年市場的真實庫存還是緩慢下降的”。

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　　存銷比：環同比均下降

　　據蘭州市住房保障和房地産管理局不完全統計，目前我市庫存商品房面積為1251.33萬平方米，其中住宅面積為741.79萬平方米，近郊四區庫存面積為476.82萬平方米，佔到64.3%。

　　而1月15日，易居研究院的報告顯示，截止到2015年年底，蘭州新建商品住宅庫存面積為625萬平方米，同比增加9%，環比下降2%。對於兩個數據的差距，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説：“我們在統計時，剔除了部分無效庫存，因為有一些房子賣不掉，算在裏面意義已經不大了。”

　　從存銷比來看，該院的監測顯示，2015年年底，蘭州新建商品住宅存銷比為16.8個月，環比下降1%，同比下降10%。

　　“蘭州2015年去庫存週期總體是在收窄的，新建商品住宅存銷比從當年1月份的20.3個月持續收窄到12月份的16.8個月。”嚴躍進認為，這樣一個去化週期的變動，實際上和全國市場的走勢基本一致。橫向對比看，蘭州目前去庫存週期在各個省會城市中居於中間位置，“蘭州總體上依然需要繼續去庫存，但去庫存的焦慮總體是在下滑的。”嚴躍進稱，尤其從西部幾個城市看，蘭州去化週期相對較快，比西安、西寧等城市的去庫存效果相對要好。記者注意到，至2015年年底，西寧庫存506萬平方米，環比上漲2%，同比上漲9%，其存銷比17.4；西安庫存2002萬平方米，環比持平，同比下降3%，其存銷比16.9。而這兩個城市的存銷比環比都在上升。

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　　政策年：“劍指”去庫存

　　取消“限購令”、修改公積金、降息降準、二套房首付比例下調……2015年，完全可以説是房地産業的政策年。從央行的多輪降準降息組合發力，到公積金政策的降首付、提額度、推進異地貸款，再到稅收減免、放開“限購令”；不動産登記、棚改推進；還有全面放開二孩政策，推動樓市消費，每個政策都是“劍指”去庫存。而在大環境下，蘭州也是，各種政策頻出，為蘭州樓市的平穩發展鉚足了勁。

　　2015年，蘭州出臺了住房公積金新政，調整首付比例，提高貸款限額；

　　修訂住房公積金新政，足額繳存3個月即可支取付房租，本市職工異地就業後可支取，擴大弱勢群體支取範圍；

　　出臺土地利用實施意見，對涉及到民生的棚戶區改造以及重點招商引資、公益項目用地將給予差別化的優惠政策；

　　出臺“26條”新政，首次購買普通住宅契稅降至1%，取消商品房套型和面積限制，取消居民在蘭購房套數限制，取消境外購房限制，取消申辦預售許可證形象進度限制等；

　　公積金政策繼續鬆綁，降低首付款比例，提高貸款額度；

　　購置二套新建住宅最高補貼60%契稅；

　　房屋徵收中，被徵收人選擇貨幣補償的，住宅房屋貨幣補償金額按應安置房屋建築面積市場評估價確定，並給予貨幣補償金額30%獎勵；甘肅住房轉讓手續費下調；蘭州開始實施不動産登記；甘肅棚改貨幣安置三種方式可選。

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　　去庫存：必須適應市場

　　為了去庫存，在政府政策大力支援下，開發商們也鉚勁促銷、賣力吆喝，低首付、送物業……力圖在2016年春節之前，能讓樓市更暖一些。不過，究竟怎樣才能走出誤區，達到有效去庫存，仍然是需要開發商們認真思考的問題。

　　“對蘭州這樣的省會城市來説，消化庫存相對要容易一些。”良志地産銷售經理朱先生認為，省內其他三四線城市的房地産因為過度開發，銷售基本上已處於停滯階段了。而因為是省會城市，全省的人流資源仍然在不斷地向蘭州匯聚，因此，蘭州的庫存還是處於不斷消化當中。“2015年，有的項目比2014年的銷售更慘澹，而銷售情況較好的項目也就在十分之一左右。”朱先生説，在這種情況下，政府政策刺激扶持是一方面，但房地産畢竟是一種市場産品，所以開發商需要自己做出一定的相應調整，“包括産品定位，面向哪些消費群體，這些群體能承受的價格在什麼度上，總價、單價承受的度都各在哪？這都是開發商自己需要考慮的。”只有符合市場的規律，才能把銷售做上去，更大可能地去庫存。所以，“去庫存不是説沒可能，就看開發商自己怎麼去做，關鍵是要適應市場”。

　　酒鋼外灘銀谷銷售經理李文龍表示，蘭州庫存主要還是在近郊周邊，城中心的房子並沒有多少庫存。“去庫存，政府必須出手推動。”李文龍認為，政府可以想辦法把一些庫存大盤做成經適房，變相地把價格降下來，“因為開發商沒辦法直接降價，開發商降了價，前面買了房的業主肯定不幹”。2015年，海亮等幾個限價盤，賣的都不錯，所以如果政府能夠從這方面著手，去庫存的效果應該還是比較明顯的。

　　“從實際的情況來看，只要開發商拿到預售許可證，那麼就已經算是庫存了。”嚴躍進分析稱，比如，有樓盤拿到了預售許可證，但一直沒有開盤銷售，那麼這也算在庫存中，“其實就城關區的樓盤來説，因為其地理位置和環境的關係，銷售並不會有多大問題，關鍵還在郊區的一些大盤。”嚴躍進認為，這些樓盤後續應該成為去庫存的主戰場，尤其是位置較偏的項目，可以通過降價等策略來去庫存。另一方面，對於市區而言，應該加快舊城改造等節奏，“部分區域的房源供應其實已經有不足的風險”。