一手帶旺二手 專家建議：年前趁淡季壓價入市

　　元旦以來，天河黃村板塊迎來三個新盤的開售，帶旺二手市場成交，業內人士認為活躍程度將延續到年後。近期股市跌宕、春節將至，很多買家把保值增值的希望寄託在樓市上，本週末市場看樓量比上週末增加一倍。從最新數據看，廣州樓市價量繼續穩步上升，市場人士建議買家最好爭取年前定下房子：“預期年後價格還要繼續漲。”

　　文、表 廣州日報記者 林琳

　　案例：買家怕漲價轉為年前買樓

　　買家梁先生偏愛黃村一帶的環境和配套，他説，這裡緊鄰廣東奧林匹克中心，平時的活動空間大，而且交通便利，房價也不貴，可以用200萬元的預算買到一套不錯的三房單位。由於臨近春節，他不想把購房手續從年前拖到年後，因此決定目前以了解市場情況為主，等到春節過後再入手。

　　不過，當了解到市場中打算“過完年再買房”的買家不在少數，梁先生感覺到了“危機感”，擔心年後市場需求旺盛，價格會繼續漲，於是決定一旦看到合適的房子就下手，不犯“拖延症”。

　　板塊：一二手互相刺激活躍度

　　黃村板塊又稱奧體新城板塊，自元旦以來迎來了三個新盤的開售，在目前的廣州樓市中是比較有代表性的板塊。由於新盤開售受到市場的關注，很多仲介一開始擔心二手市場受到衝擊。不過半個月來情況令他們頗為樂觀。一個當地的仲介銷售人士告訴記者：“新盤對二手房市場的負面影響很小，反倒有帶旺作用，最近二手成交宗數有所上升，價格也有點穩中微升。”據搜房網廣州二手房數據中心統計，2015年12月黃村二手房評估價16668元/平方米，環比11月上漲0.52%，板塊中的高端小區均價達到2萬元/平方米左右，而新盤的價格略高於2萬元/平方米，令買家覺得很“親民”。

　　“其實這個板塊的一二手樓各有優勢，適合不同的買家。”搜房網人士賈治政告訴記者，黃村板塊的二手房源數量十分龐大，是一手樓不可比擬的，而一手樓又有天生的優勢，適合對一手樓情有獨鍾的買家，“雙方目前還是互相促進的作用。”他預計1月黃村市場將保持去年12月的活躍狀態。

　　分析：

　　廣州樓價漲幅創6年新低

　　在2016年剛剛過去的半個月中，廣州樓市延續2015年的行情。記者了解到，本週末市場看樓量比上週末增加一倍左右。據廣州市房管部門公佈的數據，2015年12月全市11區二手住宅登記宗數為8994宗，同比增加72.8%。當月買賣市場交投量繼續上揚，經仲介行促成的二手住宅買賣業務量比11月增加13%。

　　據滿堂紅鏈家數據，2015年12月份廣州市9區（不含南沙、從化）二手住宅成交均價為20596元/平方米，環比上升0.9%，同比上升6.2%。2015年全年廣州市9區二手住宅成交均價為20428元/平方米，同比上升2.3%。據2016年1月1~13日數據，經其促成的二手住宅買賣宗數比2015年12月同期增加3%，成交均價為20481元/平方米，比2015年12月同期上升0.3%。

　　有市場人士分析，自2015年8月以來，人民幣兌美元匯率已下降5%，人民幣貶值會使房地産公司融資成本提高，從而加快推盤以緩解資金壓力，在一定程度上會抑制房價上漲，但從買家的角度來看，面對人民幣貶值的壓力，進行投資會比儲蓄更為理性，在股市低迷的情況下，儘快進入樓市進行資本保值對於持現金來説更為安全：“人民幣貶值可能會對一手房市場造成一定的影響，但對整體房價上漲的趨勢不會産生抑製作用。”

　　滿堂紅鏈家市場部將2010年至2015年連續6年的二手住宅市場登記量和成交均價作縱向對比看到，2015年的二手市場雖然是“量價齊升”，全市均價也邁入“2字頭”（2萬元/平方米），但均價同比漲幅創了近6年的低位，只有2.3%。

　　“這個漲幅甚至是2004年以來的最低位（2008年全市二手住宅均價同比上升9.6%）。”滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰分析，廣州二手住宅均價從“1字頭”攀升到“2字頭”，花了整整6年的時間，限購政策對市場的影響也貫穿這6年間，“在宏觀經濟大環境相對低迷的前提下，樓價越往上攀，能得到的支撐力就越少，廣州本地客戶能承受高樓價物業的只是極少數，而一批有資金實力、毋須向銀行借貸的外地客戶又拿不到入市名額。”他認為，市場成交量雖在營業稅“5改2”、信貸寬鬆的作用下出現同比逾四成的增幅，但幾乎每一宗交易，都是經過反覆多次價格磋商才達到成交狀態，因此樓價升幅有限。

　　他分析，在中央主管層面提出“去庫存”的要求後，預期廣州會積極觀察北京、上海的態度，一旦後兩者對限購政策作出調整，廣州也會隨之跟進：“但這個動作最快也只能在2016年第二季度發生，因主管部門需要用3月的市場情況作為參考依據。”而在全市32個監控板塊中，2015年成交均價同比上漲的有20個，同比下跌的有12個，跌幅最大的是位於越秀區的東華、大沙頭板塊（-9.7%）和東風東、農林板塊（-7.9%），也是客戶因樓價過高而把購買對象從電梯房轉向樓梯房的結果。

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　　萬達集團今年營收目標下調12%

　　分析認為此為萬達轉型需要

　　廣州日報訊 （記者張忠安）上週末，萬達集團宣佈，2015年該集團收入接近3000億元，同比增長19.1%。但鋻於萬達商業目標下調，整個萬達集團今年營業收入目前將下調12%。有分析認為，這也可能是萬達在降低房地産比重轉型的開始。

　　根據萬達集團提供的數據，2015年萬達集團資産6340億元，同比增長20.9%；收入2901.6億元，完成年計劃的109.3%，同比增長19.1%；預計凈利潤也同比大幅增長。在其主要板塊中，萬達商業收入1904.5億元，完成年計劃的101.3%，同比增長4.4%。萬達文化集團收入512.8億元，完成年計劃的114%，同比增長45.7%。其中萬達院線收入80億元，完成年計劃的120.4%，同比增長49.9%，票房63億元，同比增長49.6%。另外，萬達金融、萬達百貨等都有不錯的業績貢獻。

　　不過，針對2016年，萬達集團表示，今年收入2543億元，同比2015年下調12%。而收入目標下降的主要原因是萬達商業主動下調房地産收入640億元。

　　值得注意的是，根據目前政策形勢，房地産獲得各項政策的扶持，從首付比例到融資鬆綁等等，但萬達卻降低房地産收入目標，值得行業關注。記者發現，在今年的計劃中，非地産業務增速目標都比較高，如萬達文化2016年收入目標666.4億元，同比增長30%。萬達院線計劃新開業影城77家；萬達影視傳媒收入計劃同比增長71%。

　　建議：年前入市“壓價”有機會

　　“由於年底買家工作繁忙，而且很多買家不願意把買房的手續從年前拖到年後，所以春節前後是廣州二手房市場的傳統淡季。” 搜房網廣州二手房電商商圈經理駱周育介紹，從每年的12月開始到次年的1月，樓市成交量都會逐漸減少，並在2月達到低谷，這種狀態一般持續到3月才開始回暖，“綜合廣州樓市的情況，廣州市區一年的房源放盤量都比較平均，但由於買家數量減少，可選擇的空間也相對增加。”

　　周峰分析，節前買房好處是可以趁其他客戶回家鄉過年、看樓頻率下降時，找到向業主壓價的機會：“這個時候的業主，往往因為面對的實客不多而心態有所轉弱，因此在價格的讓步上有所加大。”他支援現在有資金儲備且看房時間超過3個月的客戶爭取在節前再向對應的業主施壓：“不然節後不排除因客戶增多、價格往上走。”

　　駱周育建議，如果看中合適的房源，買家應在年前入市，不過他提醒説，從成交週期上看，一般商業貸款手續可以在1個月完成，公積金貸款手續需要2個月，目前只有一次性付款的買家有機會在年前辦好手續，但能夠入住的可能性很小。