北京西城區文昌衚同位於長安街南與長安街平行，長度不過三四百米，兩者之間的直線距離不過50米。衚同一邊是央企總部鱗次櫛比的現代化大大廈，另一邊則是市井氣濃厚的青磚平房，北京最貴學區房就誕于這毫不起眼的位於金融街南部邊緣的衚同裏，曾經34萬一平米的天價紀錄，早已泯然于過去，取而代之的是40萬一平米。

　　“天價”又被刷新

　　之前媒體報道，北京西城區金融街文昌衚同一間面積僅10平米的平房，總價賣出340萬，折合單價34萬，引發網友一片愕然。1月13日，記者在文昌衚同進行實地探訪，一位專營衚同平房買賣的經紀人湯先告訴記者説，這樁房屋交易是在鏈家成交的。

　　新文化街與文昌衚同平行，鏈家地産新文化街店就座落於此，一位經紀人員告訴記者説，這樁房屋買賣成交于2015年年初，是一間面積為10平米的房屋，位於文昌衚同的一個大雜院裏。

　　將近一年的時間之後，曾經讓人震憾不已的成交單價已經淹于市場行情當中，屬於它的紀錄已經成為歷史。鏈家上述經紀人員告訴記者説，類似于2015年那樣的平房目前的價格已經上漲到了400多萬近500萬的水準，而且這樣小面積低總價可供上市交易的平房房源已經越來越稀缺。

　　記者也注意到在文昌衚同裏有很多縱向相交的二級衚同，每個小衚同裏都有很多門戶，而每個大門的院裏都緊密的擠滿了面積狹小的房間。鏈家地産經紀人員告訴記者説，每一個鎖著的門裏都是一間房子，如果這間房子有獨立房本的話，就可以上市交易，不管他是10平米還是5平米。

　　記者有幸見到了一間正掛牌經紀公司的平房，此平房已經出租並被辟為一家小餐館，位於文昌衚同街面之上，是一間典型的底商門面。狹長的層內排著幾條桌子，總面積約為10平米。經紀人員湯先生説，平房主人要價350萬，總價是這條衚同中目前最低的。

　　佔據文昌衚同差不多一半長度的是一座外觀整齊，設施漂亮的建築群，這就是大名鼎鼎的北京第二實驗小學，文昌衚同平房被炒到40萬的天價單價，在眾多經紀人口中就源起于這座北京最著名的小學。

　　採訪中不少經紀人告訴記者説，“它是北京最好的小學。”在眾多關注學區房的消費者心中它是北京“權貴”小學之最。根據其官網介紹，實驗二小始建於1909年，為百年名校，學校有市、區學科帶頭人和骨幹教師103人，正高級教師2人，高級教師26人，其中特級教師5人，另有博、碩士共38人。

　　據鏈家工作人員介紹，其實更為重要的是實驗二小畢業之後可以便利的升入屬於同一區域的同屬北京名校佼佼者的北京師範大學附屬實驗中學，而中學才是上大學的最關鍵環節。

　　稀缺的學區房

　　名校效應與重視教育的傳統觀念催生了天價學區房的出現。除此之外，還有另外一個重要因素“功不可沒”，即實驗二小附近的房源實在少。

　　據記者了解，鏈家新文化街店一個月成交的房源大概為兩三套，每年成交二三十套左右。看起來並不多的成交量最重要的原因是房源太少。“實驗二小的學區範圍實在是有限，除了文昌衚同外，還有文華衚同和東鐵匠衚同，但能上實驗二小本校的平房本來沒有多少。而這個學區內的樓房也只有六座，總共一千多戶人家，每年能售賣的也就那麼幾套。”鏈家經紀人員稱，“一套房子一般成交週期為一個月，快的話幾天就能成交。”“所以這片區域的房子永遠不愁賣，也不愁漲價。”

　　據記者了解，實驗二小片區的學區房，房價歷經一年的上漲，樓房已從2015年的單價9萬漲到了目前的14萬，平房單價則已經上漲到了40萬。

　　區域內名校雲集，造就了北京最貴學區房當屬金融街莫屬，而其中以實驗二小和宏廟小學為最貴。

　　宏廟小學則處於北宏廟衚同內，與文昌衚同平行，但卻分別處於長安街的一南一北。同樣是一座百年名校，宏廟小學距離金融街核心區域更近，其樓房單價與實驗二小學區房的價格相倣，大概14萬左右。該區域中原地産一門店工作人員告訴記者説，金融街已經發展成熟，房源固定，宏廟小學學區內的小區只有13個，大部分是當地居民並無出售意向，目前可供出售的房源可能都不到一兩百套。

　　隆盛偉業的一位經紀人則告訴記者説，去年整個金融街成交的房源可能只有三百套左右，他認為金融街早已開發完畢，房源有限，賣一套少一套。

　　天價房降溫難

　　記者觀察，2015年整個北京市區範圍內的學區房都普遍大漲了一輪。而被視為上漲催化劑的是2015年北京實行教改，中小學入學“就近免試入學”的政策，適齡兒童升小學、初中，除有戶籍限定外，還要求有學校所在區域的房産證。在這一背景下，“擇校”演變成了“擇房”。

　　北京聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒在接受採訪時説，北京的學區房一直就比較熱，但2015年還是出現了一個加速上漲的過程。他認為這一現象背後的根本原因是土地供應太少，樓面價格上揚，造成全年主流的樓盤以中高端為主，從而帶動了樓市整體上漲。而在這種背景之下，作為稀缺資源的學區房，在日益重視教育的家長的熱捧之下出現快速上漲勢態。

　　楊少鋒認為，全世界範圍內學區房都要貴于一般居住用房，即便在美國也是如此。而造成中國學區房昂貴的根本原因是優勢教育資源分配的平均衡。

　　2015年11月底，教育部稱考慮推行“多校劃片”，一個小區將對應多所小學初中，讓買了學區房的家庭也不確定到底能上哪所學校，為學區房降溫。另外北京市教委也開始推行多種改革措施，以實現教育資源的均衡配置，為天價學區房降溫。

　　以北京實驗二小為例，已在北京城區內開出了多家分校，以此改變教育資源過份集中的局面。但記者在採訪中，多數家長對名校的分校並不“感冒”，市場上本校與分校的學區房的價格，仍存在巨大差距，本校學區房一房難求，分校學區房卻不受重視。

　　2016年伊始，近期北京學區房又成家長關注熱點，在北京學區房的熱門區域西城、海淀和東城，為數眾多的家長在準備或者正在購置學區房。而此輪學區房熱潮的背後除了為孩子選擇一個好學校之外，人民幣大幅貶值，以及股市下跌所造成的家庭資産再配置的衝動也是一個不容忽視的原因。（記者 倪浩）