實探北京寫字樓：金融街部分區域空置半年 租金降五成

　　隨著疫情逐步得到控制，復工復産深入推進，寫字樓市場也正等待回暖。近日，《證券日報》記者實地走訪北京數個商業區發現，不少寫字樓處於空置狀態；同時，為了吸引客戶，多處寫字樓採取降價策略。

　　北京金融街某仲介人士向《證券日報》記者透露：“目前，金融街區域寫字樓報價基本在每平方米每天12元至15元左右，且還可以議價；而去年報價多在每平方米每天20元以上。”

　　此外，記者還趕到了位於朝陽門的銀河soho查看寫字樓情況，從現場可以看到附近一處仲介門口挂出了多個周邊特價寫字樓房源，價格低至每平方米每天3元。

　　金融街寫字樓降價

　　部分區域空置半年

　　據商業地産服務公司世邦魏理仕發佈的《2020年二季度北京房地産市場回顧及展望》報告顯示，受疫情影響，二季度北京優質寫字樓市場凈吸納量為-38700平方米，這已是連續兩個季度為負值；同時，優質寫字樓整體空置率上升至15.5%，為2010年三季度以來最高值。寫字樓租金報價也在二季度加速下跌至每月每平方米420.5元，環比下降1.2%。

　　北京的寫字樓按照區域不同，價格有著明顯差距，而金融街無疑處於寫字樓市場第一梯隊。《證券日報》記者跟隨一位金融街仲介人士前往金融街某大廈一個400平方米左右的辦公區，該仲介人士稱：“該房源已空置了半年時間，業主著急出租，目前報價每平方米每天10元，而去年報價在每平方米每天18元至20元，租金降幅50%。”

　　“對於小業主來説，寫字樓主要用於投資，空一天就得多交一天物業費，又沒有收入進賬，所以他們比較著急，會願意以低價先租出去以獲得現金流。而開發商業主相對沒那麼著急，但租金水準也在下降。”上述仲介人士告訴記者，受疫情和經濟形勢影響，金融街區域部分辦公室空置時間長達半年甚至更長時間，所以有比較大的議價空間，房源的選擇餘地也較大。

　　而一些更具性價比的區域則成為更多中小企業的選擇。該仲介告訴記者：“以金融街為例，這兩年有很多中小客戶都搬離金融街，有些去了豐台區的麗澤商務區，因為麗澤商務區給的優惠很足，目前大量的辦公室在每平方米每天4元至5元，且免租期長，有的可以達近一年時間。”

　　“金融街具有選址的不可替代性，租戶流失少，空置率整體還很低；麗澤吸引的主要是後臺型的部門，而且是在主要商務區以外的區位辦公需求的整合，樓宇品質升級需求為主，相比其他區位，麗澤性價比更高。”世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天對《證券日報》記者表示。

　　報告顯示，隨著租賃活躍度的回升，前期受抑制的需求在今年第二季度逐步放量，但市場持續出現金融、專業服務及消費服務等企業退租或縮面積，以及企業整合到自用樓宇或總部的現象。在持續嚴控疫情的影響下，騰退面積消化遇阻，導致本季度全市凈吸納量連續第二個季度為負值。

　　而在可租面積增加，疫後市場需求仍待繼續修復的情況下，寫字樓租金水準也持續下滑。報告顯示，二季度租金報價跌至每月每平方米420.5元，環比下降1.2%。下半年，將有70.8萬平方米的新增供應集中入市，在進一步激發搬遷升級需求的同時，預計短期內上升的空置率仍將對租金保持下行壓力。

　　北京房地産商會會長梨乃超對《證券日報》記者表示，在供大於求的時候，有的寫字樓受衝擊比較大，這就導致寫字樓採取降價措施，希望能通過低價格吸引客戶。另外，有一些位置比較好的寫字樓，在此前一直滿員，而現在空置下來，也會導致客戶重新選擇性價比更高的寫字樓，種種因素將導致寫字樓之間的競爭越來越激烈，而寫字樓之間的價格戰也拉開序幕。

　　寫字樓首先要“活下去”

　　年底或迎恢復性增長

　　據報告顯示，在供應端，受疫情防控影響，部分新項目延期入市，上半年北京寫字樓總新增供應量僅為12.1萬平方米。在需求端，整體需求除以續租為主外，搬遷需求特別是同區或鄰近區域間的升級需求尤為凸顯；二季度北京甲級寫字樓凈吸納量為19400平方米，率先轉正；但乙級寫字樓仍出現較多的非傳統金融、專業服務及消費服務等企業的退租和縮減面積案例。

　　“上半年的負吸納量主要是疫情導致租賃活動無法順利推進造成的，隨著下半年疫情得到控制，防控常態化，需求會逐步釋放，有助重振市場信心。”孫祖天表示。

　　孫祖天告訴記者，北京的寫字樓市場在2008年奧運期間經歷過一段時間的空置高峰，之後一直處於空置率極低，甚至供不應求的狀態，近兩年因為供應放量加上疫情導致的需求延滯，短期推高了空置率。不過，太低的空置率會限制市場活動，現在租戶有更多選擇，便於租戶的搬遷和擴租計劃實施。

　　原諸葛找房首席分析師陳雷認為，北京的寫字樓空置率最近幾年一直處於一個高位，最近兩年幾個大因素疊加，使得北京商辦市場更加艱難。

　　“首先是，2017年的房産市場調控加碼，北京的商辦市場也間接受到影響；其次是，整體經濟環境的下行，使得商辦市場一直艱難經營，難以回暖；再次是，北京城市規劃建設的戰略性調整，北京市政府搬遷至通州，部分産業資源轉移環京，部分企業支援雄安建設，導致北京商辦需求分散，空置率提升；最後是，整體經濟下行壓力加大，不少企業尋求更加低價成本的城市。”陳雷稱。

　　“北京是首都，也是經濟晴雨錶，寫字樓市場的復蘇要看疫情的控制情況。”梨乃超表示，寫字樓的資金壓力很大。寫字樓是個重資産的産業，大部分寫字樓都是通過融資而來，需要大量的利息和借貸。同時，寫字樓還需要維修設備、電梯老化，需要支付水電費等，可以説寫字樓的運營成本花費較大。

　　梨乃超認為，寫字樓目前最主要的就是活下去，建一座寫字樓要花費數十億元，大部分商家採取抵押貸款的方式建樓，一旦沒有了租金收入，再加上金融機構沒有延期還款優惠政策的話，那麼，寫字樓要想活下去還是有難度的。

　　“要想活下去，寫字樓需要一個長期規劃，開源節流。練好內功，如提高品質，有些寫字樓在空置期間會裝修，提高寫字樓的形象，也有寫字樓會提供更好的服務，吸引客戶。此外，寫字樓還需要緊跟國家政策，如吸引國家給予優惠政策的産業入駐；還可以向數字中心端口等方向調整結構；在價格方面，可以推優惠政策，延長租期，簽2年、3年或5年等不同的客戶給出不同的租金優惠，鎖定客戶。”梨乃超表示。

　　梨乃超認為，寫字樓在10月底、11月初也許會迎來一波增長。“不過，要想完全恢復，仍需看疫情的防控情況，這可能需要很長的時間。”