首個進深項目線下被叫停 金融街前五月銷售額不足百億

　　6月10日晚間，獲批預售許可的金融街華發融禦華府項目(以下簡稱“融禦華府”)引來眾多購房客連夜聚集，在得到深圳市光明區住房和建設局(以下簡稱“光明住建局”)的關注和介入後，該樓盤暫停線下接待，轉為線上認籌、線上公正處搖號開盤。

　　6月17日，《中國經營報》記者來到融禦華府，樓盤周邊設起圍擋，入口處有保安人員駐守，售樓處也不對外開放。當日為融禦華府開啟線上認籌的第二天，記者走訪時發現仍有購房者前去觀望，在遭到保安人員阻攔後，購房者拍了幾張照片隨後離開。

　　融禦華府是金融街控股股份有限公司(000402.SZ，以下簡稱“金融街”)入深的第一個項目，而在此前，金融街已在臨深片區徘徊多年。放眼至整個華南地區，其也逐漸成為金融街銷售額的主要來源。金融街方面對記者表示，公司在華南的佈局戰略緊密圍繞《粵港澳大灣區發展規劃綱要》明確的城市群積極開展土地拓展工作，以廣佛、深莞等中心城市向灣區其他區域輻射。

　　“2020年是金融街進入華南市場的第7年，面臨更多的不是困難，而是如何通過‘定戰略’‘練內功’抓住市場機遇，以符合投資戰略和標準為前提，積極關注各類拓展方式。”金融街方面如是説。

　　克而瑞數據顯示，在2020年1至5月房地産企業銷售榜Top100中，金融街以75.7億元的全口徑銷售額排名第84，較去年同期減少約40億元，排名下滑了8位。

　　“網紅盤”線下叫停

　　融禦華府于6月11日開始認籌。不過，在6月10日晚間便引來眾多購房客聚集，開發商當晚隨即發佈認籌及參觀樣板房活動取消的通知。

　　6月10日，融禦華府獲批預售許可證。深圳市住房和建設局官網顯示，備案房源位於2號樓、3號樓A座和3號樓B座，合計420套，涵蓋商鋪和住宅兩種類型産品。其中，備受關注的住宅産品有394套，戶型建面約92～129平方米，均價約5.09萬元/平方米，單價區間4.7萬元/平方米～5.4萬元/平方米，總價區間為453萬元/套～1162萬元/套。

　　據悉，融禦華府于6月11日開始認籌。不過，在6月10日晚間便引來眾多購房客聚集，開發商當晚隨即發佈認籌及參觀樣板房活動取消的通知。

　　6月11日，光明住建局在其官網發佈相關通告稱，要求開發商優化認籌安排，認籌時間將不少於5天，確保有意願的購房者有充足的時間參與認籌。另外，光明住建局還透露，預計今明兩年光明區每年將供應新建商品住房不少於80萬平方米，新建商品住房價格將會在較長時間內保持平穩，讓廣大購房者根據自身實際住房需求理性購房。

　　6月14日，融禦華府官方微信公眾號發佈誠意登記公示方案，對住宅採取線上“誠意登記”、線上“公證搖取選房順序號”、線下“公證選房”的方案，誠意登記日期為6月16日至6月20日，誠意登記保證金為100萬元/套。

　　公開資料顯示，融禦華府為金融街與華發聯合體在2018年11月以28.1億元的最高限價拍得的光明區光明街道A621-0044居住地塊，配建1.38萬平方米人才房，樓面價約2.97萬元/平方米，溢價率為40.5%。此外，項目佔地面積約2.4萬平方米，計容建面約10.8萬平方米，可售住宅建面約8.4萬平方米。

　　記者走訪發現，融禦華府建在地鐵6號線的高架橋旁，與曾經的“地王”項目龍光玖龍臺僅一路之隔。而據鏈家顯示的目前掛牌均價，玖龍臺價格每平方米約為7.3萬元，與融禦華府存在每平方米約2萬元的價差，出現新房價格與周邊二手房價格“倒挂”的現象。

　　基於上述諸多因素，融禦華府受到各方關注，相關質疑傳聞也隨之而來。由於項目為精裝修交房，此前市場有聲音稱房源需要另外加收一筆裝修費，數額為數千元一平方米。

　　另外，從曝光的92平方米、93平方米、115平方米和125平方米的四個戶型圖來看，開發商設計的陽臺面積均比臥室房間面積大，隨即遭“贈面積”作為行銷方式，吸引客戶購房的質疑。但根據《物權法》規定，開發商對所贈送面積不具有合法産權，所“贈送”面積屬於非法面積。“贈送面積”的行為也屬於違法虛假宣傳，部分贈送面積甚至是違建、侵權面積，其贈送行為均屬無效。

　　對此，金融街方面對記者表示，項目不存在裝修額外收費的情況，而針對陽臺面積的設計考量，其稱“樓棟整體設計為2梯4戶，大陽臺、寬景觀，保障所有戶型均能享受到比較優越的通風、採光及朝向。”

　　值得注意的是，光明住建局在要求融禦華府開發商優化認籌安排時，同時也稱將聯合相關部門加大對該項目的監督檢查，嚴厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳、收取“喝茶費”等違法違規行為。

　　南下背後的“焦慮”

　　“金融街一直看好深圳的發展前景，近年來一直致力於深耕粵港澳大灣區，持續關注深圳投資機會。”金融街方面如是説。

　　彼時在拿下融禦華府所在地塊時，金融街廣州置業有限公司副總經理王岩在深圳土地拍賣現場表示：“這塊地品質好，金融街是志在必得。”且金融街在2014年就想要進入深圳，只是沒有合適的機會，但一直都在關注深圳市場，後面還會繼續努力(佈局)。

　　不過，記者注意到，金融街此後亦曾參加寶安尖崗山、龍華上塘等土地競拍，卻始終沒有第二塊土地進賬。針對公司在深圳的相關佈局戰略及對該市場前景保持的態度，金融街方面對記者表示，由於深圳土地市場供給稀缺，開發商關注度高，土地市場競爭較為激烈，公司重點關注在深圳中部區、東部區、西部濱海分區，重點拓展中心區域的投資機會，謹慎選擇合適的時機獲取合適的地塊。

　　“金融街一直看好深圳的發展前景，近年來一直致力於深耕粵港澳大灣區，持續關注深圳投資機會。”金融街方面如是説。

　　融禦華府的推出進一步填補了金融街深莞穗佈局的空白。截至目前，金融街累計在廣東持有廣州、佛山、東莞、深圳、惠州等13個項目。

　　事實上，金融街也一直將華南市場作為重點發展區域，該地區也逐漸成為公司銷售額的主要來源。2019年，金融街實現銷售簽約額319億元，實現銷售簽約面積118萬平方米。其中，廣州地區實現銷售面積約21萬平方米，銷售金額82.24億元，佔比為25.77%，僅次於北京地區；惠州地區實現銷售金額6.68億元，銷售額佔比2.09%。

　　值得一提的是，惠州巽寮灣項目是金融街“走出北京”的第一站，卻沒有使其“一戰成名”。按照彼時規劃，該項目的開發週期為8～12年，總投資額為200億元，項目土地面積為391萬平方米，規劃面積為282萬平方米。截至2019年末，巽寮灣項目可結算建築面積(地上+地下)為195萬平方米。據記者此前報道，在今年疫情衝擊下，巽寮灣項目更是出現“被免租”，以及無法兌現給予業主分紅承諾的尷尬局面。

　　作為一家京派房企，金融街在南下過程中遭遇過哪些困難以及是如何解決的？金融街方面僅對記者表示，公司面臨更多的不是困難，而是如何通過“定戰略”“練內功”抓住市場機遇，以符合投資戰略和標準為前提，積極關注各類拓展方式。此外，華南地區的每年銷售計劃均按照當年公司整體經營安排並實現計劃。

　　記者查閱金融街2019年年報得知，2020年公司的工作目標分為投資計劃、工程計劃、業績計劃三方面。今年，金融街計劃實現項目土地投資權益金額為180億元，業績方面則沒有提出具體目標，僅稱將加強經營調度，保障公司經營安全穩健。

　　過去一年，金融街實現營業收入261.84億元，同比增加18.41%，歸屬於上市公司股東的凈利潤34.41億元，同比增加5.3%。房産開發業務實現營業收入235.7億元，同比增長20.3%。其中，住宅産品實現收入155.9億元，同比增長1%；商務産品收入79.8億元，同比增長94.8%。報告期內，因結利項目的結構性差異，公司的房産開發業務毛利率有所下滑至36.8%。

　　2019年末，金融街的資産負債率為75.94%，2018年末為74.96%；負債合計為1230.08億元，其中短期借款和一年內到期的非流動負債合計158.46億元，貨幣資金為110.27億元。

　　深交所項目資訊2020年6月11日披露顯示，金融街181億元的小公募獲通過，募資將用於償還到期公司債券和其他金融機構借款等合規用途。截至2020年3月末，金融街利潤總額僅為3.79億元，相較于去年同期的9.56億元，同比下滑60.4%；資産總計1640.64億元，負債總計1248.43億元，所有者權益392.2億元。