受季節性限制，歷年元旦及春節前後均為年度成交低谷期，2016年開局兩周成交進入階段性新低。業內人士認為，雖然市場的開局特徵並不能代表全年的成交趨勢，但2016年北京新建商品住宅市場將很難實現突破。北京商品房豪宅化趨勢基本確立，高價住宅的快速增多將導致2016年市場成交步伐放緩，商住類産品在供需兩端所佔比重將進一步提升。

　　成交階段性低谷

　　2016年，北京樓市未能收穫“開門紅”，開局兩周成交均價進入階段性新低。

　　亞豪機構統計數據顯示，1月第二周，北京共實現商品住宅（不含保障房與自住房）成交1483套，成交面積15.25萬平方米，環比出現小幅下滑，同時這一成交量也創造了近9周的新低；從價格來看，上周北京商品住宅成交均價為29485元/平方米，環比下滑21%。

　　“近兩周成交量較低的主要原因是受到季節性限制，歷年元旦以及春節前後這段時間均為年度成交低谷階段。不過與去年同期相比，2016年開局兩周的成交量起點頗高，2015年1月北京商品住宅平均周度成交量僅為1008套。”亞豪機構市場總監郭毅在接受北京商報記者採訪時表示。

　　郭毅認為，與2015年年初相比，2016年政策步調基本一致，風向依然以放鬆為主，但限購政策仍未取消，這也制約著樓市成交難以出現太大突破；另外，2015年北京豪宅元年的基調已經奠定，2016年這一趨勢將愈發明顯，高價住宅的快速增多必將使市場成交步伐放緩，這也是制約2016年北京商品住宅成交難以突破的原因之一。

　　供應小高峰

　　在“少量高頻”已成主導的供應市場中，上周北京商品住宅項目供應出現“大手筆”。

　　亞豪機構統計數據顯示，上周北京住宅市場共有4個項目入市，其中包括眾美·MIMO公館、新北京中心、中國鐵建·原香匯三個商住項目，以及新地國際家園一個普宅項目。4個項目共新增商品住宅産品1042套，這一供應量也創造了近7周的新高。

　　從供應産品結構看，上周入市的商住項目居多，且多為“大手筆”。郭毅稱，其中僅眾美·MIMO公館一個項目就新增供應572套，其他三個項目單次推盤也均超過百套以上。

　　郭毅進一步分析認為，從長期來看，由於大量競建和配建保障房及自住房，北京商品住宅供地連續兩年萎縮，2014年和2015年出讓住宅用地中可用於市場自主定價的商品住宅開發的總面積不過500萬平方米，這將造成開發商的惜售謀利心態，在這種情況下，加密開盤頻次每次僅推出少量貨源，可實現價格小步快漲，將是2016年北京樓市供給的主要特徵。

　　商住佔比將提升

　　從成交結構上分析，上周商品住宅成交中，商住類産品佔比高達四成，而在普宅售價越來越高的背景下，商住類産品供需所佔比重仍將進一步提升。

　　郭毅認為，在高昂的土地成本面前，部分自住房的限定售價甚至低於土地成本，而地塊中可售住宅的高端化必然影響到銷售速度，為了確保業績，開發商只得依託于地塊中的可售商業公建部分，通過散售方式實現資金回籠和保障銷售任務的達成。

　　在北京目前商業投資熱度不高和住宅限購的市場背景下，將可售商業公建開發成可商亦可住的商住公寓産品，最符合政策環境和需求導向。未來，商住公寓的市場供應規模將大幅增加。另外，住宅市場的豪宅化會將部分購房需求擠壓到商住市場，而商住産品在市場需求面加大的背景下價格會穩步上漲。

　　北京商報記者 賴大臣 彭耀廣