房企物業再現分拆上市潮 資本化運營難題待解

　　時代週報記者 胡天祥 發自廣州

　　繼花樣年集團旗下物業公司彩生活成功在香港分拆上市後，越來越多的房企開始加快其分拆物業進入資本的腳步。

　　12月29日，遠洋地産控股有限公司（03377.HK）發佈公告稱，旗下間接全資附屬公司遠洋億家物業已向全國中小企業股份轉讓系統（新三板）遞交掛牌申請。而就在12月21日，綠城物業服務集團有限公司（下稱“綠城物業” ）在香港交易及結算所有限公司（下稱“港交所” ）發佈上市招股書。

　　時代週報記者了解到，目前包括彩生活、中海物業、中奧到家三家物業公司已經成功登陸港交所，包括開元物業、丹田股份、東光股份、華仁物業在內的7家公司成功掛牌新三板，而此前，包括萬科、碧桂園、富力地産等在內的知名房地産企業均曾表達計劃分拆物業管理業務上市的想法。

　　彩生活樣本促物業上市潮

　　在彩生活以及中海物業成功上市之時，其他大型房企也已著手分拆物業管理平臺，一陣房企拆分物管上市潮或將掀起。

　　作為內地首個獨立上市的物業服務企業，“彩生活”因其輕資産模式在港掛牌兩周最高漲幅超過30%，其市值甚至反超母公司花樣年控股。去年上半年，彩生活總營收為2.78億元，毛利率達73.9%。

　　這與業內對於物業“低值行當”的看法大異，傳統觀念中，由於人力成本的上漲以及來自政府方面對物業費定價的限制，物業行業曾一度面臨虧損，而開發商也不得不將其作為後勤部門給予補貼。

　　此外，資本市場對房地産企業和物業企業的估值，已經從某種程度上説明瞭市場更看好物業企業發展空間。以同屬一個集團的花樣年和物業上市公司彩生活2015年中報為例，花樣年控股營業收入36.29億港元，凈利潤8.46億港元，而彩生活的營收只有2.78億港元，歸屬於公司的凈利潤7757萬港元。

　　雖然彩生活營收和利潤不足花樣年的10%，但去年8月份花樣年控股的市值只有52.4億港元，而彩生活市值有58.7億港元，後者估值遠遠高於前者。估值的高低能直接影響企業的融資額度。

　　在此影響下，多家房企均計劃將旗下物業管理公司分拆上市，意圖在新興的物業市場分得一杯羹。

　　此前，萬科宣佈其物業管理集團已成立獨立事業部，並擬定了發展規劃：向萬科以外的社區擴張，並謀求上市。而另一家房企碧桂園也已在其財報中也明確表示要將物業管理及社區相關業務視為未來新的利潤增長點。碧桂園首席CFO吳建斌表示，碧桂園已將物業管理納入上市計劃中，社區O2O模式也正在緊鑼密鼓推進中。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，物業管理服務將成為存量房領域重點佈局的市場，也是品牌房企構建大平臺不可或缺的重要砝碼。

　　“大型房企分拆物業公司單獨上市主要出於幾方面考慮，一是擴大房企融資規模；二是推動傳統物業公司改革，促進輕資産模式擴張，提高盈利點。”中投顧問房地産行業研究員韓長吉如是説。

　　但面對這個尚待開墾的藍海市場，物業管理公司又將如何進行資本化運營，在資本化市場獲得盈利？

　　自力更生謀發展

　　根據第一太平戴維斯發佈的數據顯示，到2020年，國內住宅物業面積將達到300億平方米，而社區服務消費將超萬億元，社區入口無疑將成為新的藍海。

　　然而，在萬科企業股份有限公司副總裁朱保全看來，近年人工成本每年都在以20%左右的速度增長。物業公司或是虧損，或是依靠地産公司的“供血”才能繼續經營。

　　“物業的確是個低值行業”房地産和金融資深評論人士黃立衝告訴時代週報記者，直到目前為止真正能在物業上産生回報利潤的幾乎沒有。

　　而在韓長吉看來，打造O2O社區將成為未來物業公司的主要盈利模式。“物業公司的盈利主要包括物業管理服務和增值服務，對於未來物管公司應大規模擴張其物業商業品牌，同時積極探索社區O2O産業鏈的新興盈利模式，通過多個社區服務端口實現盈利增值。此外，將社區管理與網際網路相結合，打造智慧O2O社區，實現物管盈利。”

　　但實際上，雖然O2O概念一度被炒得火熱，但業內真正落地的盈利模式並不多。中海物業在上市文件中重點提及了O2O，但並沒有太多讓人耳目一新的産品。

　　此外，O2O平臺的開發、建設與管理對於物業公司的技術能力和成本控制有著嚴格要求，因此可能會導致管理、運營以財務資源的緊張。

　　克而瑞的一份報告認為，社區O2O的未來前景很大，但目前大部分社區O2O平臺的盈利模式都尚不清晰，短期很難産生實質盈利。

　　房企推崇的O2O概念能否成為物業盈利救命稻草，仍需拭目以待。