日前，深中通道再次成為全省乃至全國焦點。記者11日從中山市政府獲悉，深中通道已初步納入國家“十三五”重點項目，工程可行性研究報告通過專家評審，成為國務院近期建設督辦項目。

　　隨著深中通道等重大交通基礎設施在“十三五”期間啟動建設，中山對外交通發展將迎來黃金時期，區位競爭優勢進一步提升。那麼，中山這個一直以來的“房價洼地”，是否會因此邁入“量價齊升”的新階段？

　　A.火炬區樓價同比升一至三成

　　數據顯示，今年的“金九銀十”中山商品房月均銷售量均已過萬套。而這樣漂亮的成績單，對於最近一年的中山樓市來講，並不是“金九銀十”才有的專利。“深中通道”這四個字逐漸走進深圳和中山市民的視野之後，中山樓市就正式邁出熱銷的步伐，整個中山樓市也以此為轉捩點逐步回暖。

　　合富輝煌中山公司市場研究部經理謝仲娟告訴記者，受到深圳客影響，火炬區部分樓盤一個月成交量可達100多套。當前火炬區樓盤基本都超量完成銷售任務，部分甚至提前把明年的體量也消化完。

　　隨著火炬區樓盤銷售量大幅度提升，樓盤價格也跟著水漲船高。當前火炬區樓盤價格與去年同期相比，均有10%—30%的升幅。例如，萬科柏悅灣去年年底樓盤銷售價格為6280元/平方米，如今，樓盤價格早已大幅度飆升。記者打電話到該樓盤售樓部諮詢得知，當前該樓盤已經沒有對外銷售的房源，只能通過提前預訂，且房價達到8000元—10000元/平方米。

　　量價的大幅度提升，讓本來被邊緣化的火炬區地皮也變得寸土寸金。如今，城區很多地産項目都將火炬區樓盤列為競爭對象。雅居樂相關負責人表示，未來公司的拿地政策雖然趨向謹慎，但中山仍將是該公司開發佈局的重要城市之一。

　　B.産業轉移將釋放鎮區需求

　　顯然，深圳客的腳步已經不局限在火炬區，而是輻射中山主城區尋找新樓盤。對中山城區、泛城區的房源來説，雖然無法像火炬區一樣“近水樓臺先得月”，卻擁有全市最好的教育、醫療、政府等資源，未來也將成為承接深圳客的重要地盤。

　　例如，今年10月份，因為火炬區“缺貨”，深圳客開始轉戰中山路和博愛路沿線項目，東區成交環比上漲62%。去年年初，位於博愛路七路的君華矽谷曾推出特價房3980元/平方米起，不久前記者致電該樓盤得知，當前其售價已達5300元/平方米，而且還要等到明年3月才有新房推出。

　　業內人士分析，從更長遠的角度看，未來深中通道的開通，勢必會引起深圳産業轉移，帶動更多深圳人口在中山落地生根。正如番禺對於廣州的意義一樣，當深圳人習慣將中山當作自己的“後花園”時，不僅僅是中山城區、泛城區的樓盤，連中山各個鎮區的樓盤都可能成為深圳人搶奪的地盤。那時候，中山無論是房價還是銷售量，都可能迎來大跨越。

　　有房地産商向記者算了一筆賬：當前，深圳常住人口1000多萬，將近三2/3的人買不起房子，這意味著深圳有800多萬的人口需要外溢購房。“中山常駐人口是300多萬，如果能承接深圳1/3的外溢人口，中山的樓盤購買力就差不多翻了一番。”

　　C.樓市格局5年內或難改變

　　雖然中山目前多了深圳客的大力支援，但中山樓盤庫存量“兩極分化”的現象也讓人捏了一把汗。

　　作為中山樓盤銷售的主力軍，目前火炬區許多樓盤均已“斷貨”，不少房地産商表示，預計明年2月份才能再推新房。火炬區的“缺貨”，將在一定程度上影響整個中山樓市的樓盤銷售量。記者從位於東區核心的保利林語售樓部得知，該樓盤從9月底就已經斷貨，要到2017年底才能有新貨上市，當前只能通過認籌的方式預訂，毛坯房價達6500元—7000元/平方米，比今年上半年每平方米高出1000多元。

　　就在火炬區出現嚴重“缺貨”的時候，中山樓市另一種“異象”也隨著出現了。鎮區庫存嚴重、房價持續低迷……這是近年來中山樓市看似繁華背後潛藏的陰影。

　　立足於中山本地，今年10月份，中山各鎮區成交排名中，坦洲鎮成交1683套，共15.8萬平方米，位於鎮區排名榜第一；火炬開發區成交1541套，共15.25萬平方米，排名第二；東區成交1234套，共9.63萬平方米，位列第三。

　　這“三甲”背後蘊含著當前中山樓市銷售情況的一個慣例：當前，中山已經形成三足鼎立的形勢。坦洲的主要客源來自珠海，火炬區的主要客源是深圳客，而市區樓盤銷售量則更多代表市民的剛需趨勢。但對於不少鎮區而言，似陷入庫存量巨大而無處消化的尷尬。

　　記者走訪發現，位於橫欄鎮長安北路的勝球陽光花園，在橫欄鎮的樓盤中並不算差，但由於該鎮庫存較大，當前該樓盤銷售的起步價為4300元/平方米，均價也僅僅是4800元—4900元/平方米，仍未能突破“5”字大關。在全市層面，以今年9月的數據為例，該月份共計13個鎮區成交環比下降，分別是南頭鎮、神灣鎮、東區、三鄉鎮、坦洲鎮、南朗鎮、西區、民眾鎮、板芙鎮、阜沙鎮、南區、東鳳鎮、黃圃鎮。因此，不少業內人士認為，無論立足於當前的大環境，還是中山本身，未來5年裏中山樓市的格局都難有大改觀。

　　■專家觀點

　　中山經濟研究院院長梁士倫：

　　未來房價穩中有升 鎮區應有序開發

　　當前中山的房價處於珠三角的“洼地”，與廣州、深圳相差巨大。但另一方面，中山無論是經濟還是環境，均聚集諸多利好因素。在這種背景下，一旦深中通道建成並順利通車，深中同城將成為現實，兩地的生活方式和工作模式也會隨著相互滲透。

　　當前，深圳房價遠遠高於中山，在深圳工作的大量年輕每人平均難以承受深圳過高的房價。一旦深中同城，中山的房價將對深圳的剛需人群有巨大的吸引力，將吸引大批深圳客過來中山購房置業。因此，未來中山樓市毫無懸念會穩中有升。

　　對於大多數人較為擔心的，當前中山鎮區庫存巨大、難以消化的問題，其實，從中山本身來講，中山的地域較小，鎮區之間的經濟差距也不大。隨著深中通道、中開高速、深茂鐵路等一大批交通項目的建成通車，中山的交通將會變得更加便捷，外來因素對中山樓市的影響也會逐漸從火炬區、東區向鎮區輻射擴展。

　　因此，儘管當前中山鎮區樓市庫存巨大，但未來發展趨勢同樣備受看好，房價預計也會出現緩慢提升。對於鎮區來講，當前，房地産的開發程度相比産業發展程度較為超前，因此未來在樓市開發方面需適當放慢速度，通過有序開發讓樓市逐漸步入良性迴圈。

　　■評樓説市

　　要讓“外來客”變成“回頭客”

　　隨著中山周邊交通不斷完善，外界滲透力量不斷增強，未來中山樓市的前景無疑是美好的。不過，當前我們能看到的只是曙光，遠遠沒有艷陽高照。

　　筆者有一位在珠海上班的朋友，花了60萬元在坦洲買了一套房子。居住了之後發現，教育配套無法滿足孩子的上學需求。為了孩子的明天，朋友只能咬一咬牙，花重本在珠海又買了一套學區房。

　　由此及彼，相信不少在坦洲買房的珠海客戶都會碰到類似情況。固然，良好的區位優勢讓坦洲“近水樓臺先得月”，不過，從長遠的角度來講，為居住者提供舒適的環境和到位的配套服務，才是留住外來人才之根本。

　　隨著外來置業人群的不斷增加，近段時間以至更長遠的未來，中山各鎮區的利好將越來越多。例如，在中山南部，坦洲、三鄉鄰近珠海，且樓價比珠海低很多，吸納了大量珠海置業者；在中山東北部，三角、橫欄片區緊鄰廣州番禺、南沙，使得番禺、南沙置業者轉移陣地；在中山泛城區，火炬區隨著深中通道即將開通的利好消息，已被深圳客搶購一空。未來，倘若中山順德之間互通“空軌”，那麼，包括小欖、東升、西區、石岐、港口、東區、火炬等鎮區也都將受益。

　　因此，在進入中山交通黃金階段以前，各鎮區何不結合自身特點，事先做好服務、産業等各方面的規劃？一方面，可在對接中加強雙方溝通，了解對方在配套、産業等方面的需求；另一方面，中山鎮區可結合外來客入住的需求，有計劃地完善各類配套，以便未來能更好地對接和服務。

　　但願，中山借“他山之石”，不斷完善自身樓盤的配套設施，讓外地客源既來之，則安之，而不是來了又走，成為“掉頭客”。

　　撰文：南方日報記者 林曉瓊 本版統籌：覃素玲