“中指”年度報告全解讀

　　2015年接近尾聲，中國指數研究院也于近日發佈“中國房地産市場2015總結報告”，報告從多方面對2015年中國房地産市場的表現進行了全面呈現，為此，本報邀請天津盛隆地産首席市場研究員汪婷婷對報告進行全面解讀。

　　政策環境

　　金融財稅政策頻出力促消費市場運作環境日趨寬鬆

　　2015年房地産政策堅持促消費、去庫存的總基調，供需兩端寬鬆政策頻出促進市場量價穩步回升，行業運作的政策環境顯著改善。從需求端來看，中央多輪降準降息、降首付、減免稅費等降低購房成本，推動需求入市；地方政策靈活調整，採取稅費減免、財政補貼、取消限購限外等多措施刺激消費。從供應端來看，土地供應控規模、調結構，並加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環境。

　　【解讀】

　　汪婷婷：中央多輪降準降息，並通過降低首套及二套房首付比例、減免稅費、放開準入等措施，構建寬鬆的市場環境。地方政策靈活調整，採取稅費減免、財政補貼、取消限購限外等多措施刺激消費。另外，土地供應控規模、調結構，並加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環境。應該説多輪政策組合奠定了樓市回暖基礎，未來短期內仍有望在信貸、貨幣、稅費等政策方面繼續放鬆。同時，包括戶籍改革、公積金改革、保障房貨幣化等在內的長效機制將積極推進，支援房地産市場的持續健康發展。

　　價格

　　百城住宅價格累計上漲3.39%，一線城市上漲15.1%，二三線城市均下跌

　　新房方面， 2015年1-11月百城住宅價格指數累計上漲3.39%，環比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同環比連續第四個月雙漲；一線城市累計上漲15.1%，二、三線城市累計下跌，跌幅在1%左右；不同城市間仍分化明顯，深圳累計上漲33.92%，領漲全國。二手房方面，2015年1-11月十大城市二手住宅均價累計上漲11.81%，漲幅超過新房3.80個百分點；6月以來二手房均價同比由跌轉漲，且漲幅逐月擴大。

　　【解讀】

　　汪婷婷：今年以來在中央及地方多重利好政策推動下，樓市信心不斷增強，購房需求平穩釋放，熱點城市房價上漲較多，根據中國房地産指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2015年1-11月百城住宅價格累計上漲3.39%（去年同期為累計下跌2.25%），其中北京、上海等十大城市累計上漲8.01%。就天津而言，整個2015年的房價依舊延續近些年來的趨勢，表現出穩中有升的態勢，整體漲幅不大，但個別區域與去年同比上漲較為明顯，市內六區依然是房價最堅挺的區域之一，濱海新區和津南等板塊表現出了強勁的上漲勢頭。

　　在二手房方面，政策的連續放鬆使得二手房需求平穩釋放，2015年天津二手住宅價格較去年有所上漲，尤其下半年來，同比漲幅逐月擴大，市場成交量同比大幅增長。

　　供求

　　市場持續回暖，新房成交創歷史新高，供應過剩壓力有所緩解

　　新房方面，政策利好推動成交持續攀升，1-11月50個代表城市月均成交接近2900萬平方米，同比增長近三成，絕對量為歷史同期最高水準，各類城市均增長，一線城市增幅最為顯著。二手房方面，十大城市二手住宅總體成交99.04萬套，同比大幅增長66.02%，增幅高於新房。供求方面，20個代表城市月均新增供應1390萬平方米，同比下降10.7%，短期市場需求大於供應，銷供比為1.14。

　　【解讀】

　　汪婷婷：2015年以來，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。新房成交在個別月份一度創下歷史新高，濱海新區的新房成交也由今年年初的“霧裏看花”逐漸清晰起來，特別是從8月份以來，新區的呈現出買方市場的一邊倒局面，二手房對於市場變化更為敏感，但整體上也呈現出增長態勢。總體來看，在供應端調整而需求不斷增加的情況下，市場供求矛盾緩解，短期需求大於供應，但去庫存化依然是市場的主要表現。

　　成交結構

　　改善需求顯著釋放，一線及重點二線城市高價位樓盤成交佔比提升

　　成交結構方面，主要一線及重點二線城市套總價均值和中位數水準較去年明顯上漲。深圳、上海套總價均值分別上漲31.8%和21.7%，中位數分別上漲23.2%和24.7%，漲幅均位居前兩位，其中1000萬元以上高價樓盤成交翻倍，在各價格段中漲幅最為明顯；多數城市套總價均值和中位數漲跌幅度較小，整體保持相對平穩。從成交佔比來看，一線城市高價位樓盤銷售金額佔比高，多數二三線城市中、低端需求旺盛，部分城市中、低價位樓盤銷售金額佔比超四成。

　　【解讀】

　　汪婷婷：全年市場中整體呈現出低端需求旺盛，高端需求增長的態勢，從成交套數變化來看，相比于2014年，天津、西安、深圳等19個城市90平方米以下住宅佔比下降，其中天津下降10.1個百分點，下降幅度最大。而90-120平方米住宅佔比提升，且提升幅度在3個百分點以上，隨著改善型需求的集中釋放，豪宅的成交數量和比例也在逐步上升。

　　時報記者 于浩洋 實習生 韓潔