12月18-21日召開的中央經濟工作會議首次將房地産問題列為單獨任務，將“化解房地産庫存”作為重點要抓好的五大任務之一。不僅顯現出當前房地産去庫存的艱巨性，更為今後一段時期房地産政策走向定下基調。

　　中金公司分析師寧靜鞭表示，會議首次引入“從供需兩方面入手”的調控方案，在強調落實戶籍改革、加快農民工市民化、擴大有效需求基礎上，創新性提出建立購租並舉的住房制度，鼓勵開發商順應市場規律，適當降價，促進産業兼併重組。這意味著供給端的地産調控開始加碼，地産調控政策正在發生大方向級別的變化。

　　鼓勵農民工購房

　　中央經濟工作會議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地産市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

　　根據統計局農民工調查報告數據，2014年外出農民工購房人口占總體人口的1%。社科院財經戰略研究院、社科院城市與競爭力研究中心日前發佈的《中國住房發展報告（2015-2016）》測算，按照未來5年1億人口城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房，按照每人平均33.3平方米測算，每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年將達到23億平方米。

　　中國指數研究院提供給中國證券報記者的一份報告指出，在當前庫存高企、有效需求相對不足的情況下，鼓勵農民工等新市民購房，有利於擴大市場需求面，更快促進房地産庫存去化。此前已有部分城市將農民工納入政策支援群體，通過財政補貼、稅費減免、納入公積金繳存範圍等方式，加大對農民工購房的支援力度。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“農民收入水準低，雖然限制了住房需求釋放，但應該定位為‘壓抑’狀態。政府通過各類政策鼓勵農民進城購房，在提高居住水準的同時，也不會給農民帶來新的負擔。從這個角度看，鼓勵農民消費需求釋放，確實會起到積極的刺激作用。”

　　不過，也有業內人士表露出擔憂。中原地産首席分析師張大偉表示，除了一線城市，其他大部分二線城市及三、四線城市，落戶的最大難點是能夠買得起房屋的已經基本都落戶，而現在沒有落戶的，大部分是無力買房的。期待沒有購買力的這部分人救樓市、去庫存，可能只是比較美好的想像。

　　據中國指數研究院分析，未來針對農民工購房的定向支援政策或將成為各級政府去庫存政策著力點，政府或將加大對農民中小城鎮首次購買住房政策的支援力度，例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼及金融支援等。

　　？確定購租並舉為主要方向

　　中央經濟工作會議提出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

　　實際上，住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分，也是供給側改革下房地産庫存去化的關鍵著力點。培育和發展住房租賃市場，有利於完善住房供應體系，解決不同需求居民住房問題。租賃房源與商品房源打通，一方面可拓寬租賃住房房源渠道，另一方面可同步推進商品房庫存與公租房及租賃市場有效銜接轉換，促進庫存去化。年初住建部發文要求加快培育和發展住房租賃市場，此次中央經濟工作會議再次提出，在強調其去庫存作用的同時，更為我國長期住房體系的建立健全確立了方向。

　　中國指數研究院分析認為，進城務工人員主要通過租賃方式解決住房問題，但掣肘於此前保障房政策限制，無法被納入公租房保障對象範圍。此次公租房保障對象範圍擴大，將帶來大量公租房源需求，當前保障房貨幣化分配佔比越來越高的背景下，各地可以通過購買的方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房轉為公共租賃住房，有效推動商品房源去化。

　　會議還提到，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。目前，我國住房租賃市場供求總量不平衡、供應主體較為單一，鼓勵自然人和各類投資機構成為租賃市場的房源提供者，一方面有利於擴大租賃供給，拓寬供應渠道，滿足以新市民為代表的市場需求，另一方面提出將庫存商品房作為轉化源頭，有利於進一步推動庫存去化。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，關於如何鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業，預計決策層隨後還將頒布相應政策，共用辦公模式、創客空間等有望因此迎來發展的春天。

　　？房企兼併重組或提速

　　中央經濟工作會議還提出，要鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地産業兼併重組，提高産業集中度。

　　2015年以來，中央及各級政府出臺多項政策支援地産行業，但隨著效用邊際遞減，政策重點轉向發力企業端，刺激房地産企業提升經營層次順理成章。從實際情況來看，依託房企主動降價帶來的效果可能有限，但可以預期的是，如果部分三、四線城市房企能積極進行價格調整，完全可以吸引部分農民工群體的購房需求，不過這仍取決於房企的預期利潤收益與現金流週轉。中國指數研究院分析認為，給予降價房企一定的稅費、信貸支援可能更易於調動其積極性和投資信心。

　　“這是鼓勵企業低價跑量的做法，應該説有積極作用。”嚴躍進表示，“2015年房價上漲過快，其實引起了一定市場恐慌。新政引導房企降價，穩定市場預期，將對明年房企定價策略産生積極影響。另外，對於一些中小房企來説，去庫存被列為新政的重點內容，也激發了他們對明年房地産市場升溫的憧憬。”

　　不過也有業內人士認為，房價下跌會導致購房人持幣觀望。當房價出現回落預期時，房地産成交量會萎縮，不利於去庫存。另外，如果房價明顯下降，還會直接影響土地出讓、資産貶值，這是地方政府最不希望看到的。未來，地方政府可能採購部分商品房並將其轉化為保障房，倘若房企配合政府降價刺激購房需求，那麼採購價格會低於市場水準，從而達到降低房價目的。在庫存量偏大的三、四線城市，這種針對性降價操作具備可行性。

　　長期看，通過兼併重組提升行業集中度，能夠以最小的成本盤活存量，更重要的是可以進一步鼓勵企業做大做強，提升行業整體開發運營水準，實現房地産市場供需的高效匹配。中國指數研究院認為，在引導房地産企業兼併重組方面，政府仍有相當大的政策空間可以操作，特別是在上市房企間的資本運作上，可以考慮鼓勵其先行先試。在資本市場上，最近已稍顯熱鬧的房地産板塊，接下來可能還會持續發酵升溫。（李香才）

　　2016年房地産市場“量跌價穩”

　　有數據顯示，北上廣深四大一線城市11月成交地塊出讓金達到1062億元，環比大增133%，同比增長47%，單月首次突破千億元。伴隨土地市場升溫，溢價率、成交量也創年內新高，北京、上海、廣州、深圳，以及部分經濟較為發達的二線城市，2015年房地産市場都取得不俗的成績。12月18-21日召開的中央經濟工作會議提出，“適當降低商品住房價格”以及“化解房地産庫存”。業內人士認為，一系列利好政策的出臺是2015年樓市“量價齊漲”的主導因素，展望2016年，投資者需審慎看待，“量跌價穩”或是大概率事件。

　　一線城市年末供地放量

　　廣發證券數據顯示，11月我國一線城市合計推出地塊規劃建築面積988萬平方米，環比增長93%，同比增長54%。其中，住宅用地532萬平方米，環比增長97%，同比增長52%；合計成交地塊規劃建築面積868萬平方米，環比增長88%，同比增長30%；住宅用地成交建築面積521萬平方米，環比增長98%，同比增長26%。土地出讓金方面，單月首次突破千億元。

　　以北京土地市場為例，據亞豪機構統計，今年年初至12月15日，北京土地市場共有103宗土地實現出讓，相比去年減少38宗，建設用地面積合計654.35萬平方米，規劃建築面積1429.38萬平方米，同比分別減少30%和14%，下降至近8年新低。與此同時，北京市場同期土地出讓金總額卻高達1934億元，同比增加17億元，繼去年之後再創歷史新高。據中原地産統計，年內還有7宗土地待出讓，其中4宗經營性地塊起價為54.76億元；另外還有2宗工業用地、1宗棚戶區改造，年內土地出讓金突破2000億元幾成定局。

　　“整體來看，11月一線城市年末供地放量顯著，供給同比、環比均大幅上漲，政府供地力度明顯加大。”廣發證券介紹，尤其是北京市場延續了10月的活躍態勢，11月出讓金以561億元繼續居首，且多宗地塊以最高價成交，合計共有5宗地塊列11月總價榜單前十名；4宗地塊列11月單價榜單前十名，其中豐台南苑鄉地塊居11月宅地總價榜單榜首，成交價為83.4億元，為北京地區歷史總價第三高。此外，11月上海土地市場也較為活躍，其中楊浦區新江灣城地塊居當月單價排行榜榜首，成交均價為4.92萬元/平方米，溢價率為82%。值得一提的是，從拿地方式來看，聯合拿地已經成為一線城市以及重點二線城市拿地的主要方式。分散風險的同時，這在某種程度上也加劇了競爭的激烈程度，推高了部分優質地塊的成交價格。

　　“地王頻繁出現，使得今年北京土地成交額有望突破2000億元，樓面價格超過3萬元/平方米的地塊達到了25宗，地價超過房價成為新常態。”中原地産首席分析師張大偉表示，雖然高價地並不能完全代表未來市場售價，但如此大量集中出現，未來商品房價格很難不受影響。

　　明年或將“量跌價穩”

　　國家統計局18日發佈數據顯示，11月全國70個大中城市新建商品住宅、二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為33個和40個，比上月分別增加6個和2個。其中，深圳依然領漲全國，環比上漲2.9%，同比上漲達44.6%。

　　偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，2015年前11個月北京全市新建商品住宅（剔除保障房）成交總量逾9萬套，預計今年全年成交量將突破10萬套，與去年交易量相比漲幅接近30%；因部分豪宅項目集中入市，2015年新房價格較2014年上漲了9%左右。與北京樓市強勢回暖相似，上海、廣州、深圳，以及部分經濟較為發達的二線城市，2015年房地産市場都亮出不俗的“成績單”。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，2015年全國樓市整體回暖勢頭明顯，一系列利好政策的出臺，是推動樓市走出2014年“低谷”的主要因素。雖然2015年樓市表現尚佳，但對2016年市場仍需審慎看待。一是2015市場回暖很大程度上是在填補2014年交易量的不足。二是2015年雖然出臺了很多利好政策，但政策的邊際效應正在顯現，同時政策頻出也表明，單個政策的刺激週期在縮短。“新常態”下，市場行情很難徹底翻轉。三是“330政策”和後續政策的鼓勵方向已從原來的首次置業轉向了改善型需求，但整體而言，改善型購房人群的需求還是集中在緊湊型、中低價位住房，當前市場供應偏豪宅化、高端化，跟改善型需求很難匹配；低首付比率雖然一降再降，但也使得購房人在未來很長時間內月供壓力大、資金緊張。改善型購房需求大多基於對未來收入增長的明確預期，未來經濟增長不確定性，以及各種因素能否兌現都會對市場走勢造成影響。2016年“量跌價穩”因此是大概率事件。

　　中投證券認為，近年房地産開發投資增速大幅回落既影響到GDP，也波及地方財政以及金融風險，只有加快去庫存才能緩解這一矛盾。未來進一步出臺財政、金融、稅費等寬鬆政策成為可能，包括財稅、戶籍領域等的配套“所有”政策預計也將在明年密集亮相。據高盛測算，採取降低二套或三套房首付比例、所得稅退稅、下調二手房交易稅的政策組合刺激改善型購房及投資需求，有望在2016-2017年令房地産交易量較2015年增長10%-20%。（劉麗靚）