業內：農業人口入城“去庫存”尚需政策支援

　　中央經濟工作會議

　　“錢景”

　　近三年來，中央經濟會議第一次鄭重提出化解房地産庫存，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，過時的（房地産市場）限制措施應予以撤銷。這無疑給房地産去庫存打了一針強心針。

　　業內人士稱，期待農業人口入城“去庫存”尚需政策支援，而房企在一線城市降價空間很小，只有三四線城市可能出現降價走量，不會出現全國降價潮。

　　前日晚間，中央經濟會議提出，化解房地産庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地産市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

　　昨日，地産股順勢大漲，同花順數據顯示，房地産開發板塊高開後震蕩，然後繼續爬高，最終板塊漲幅達到1.63%，嘉凱城、金宇車城、實達集團等五隻個股漲停，金地集團漲幅達到8%以上。

　　文/廣州日報記者潘彧

　　農業人口入城“去庫存”尚需政策支援

　　“分析政策內容，第一是擴大有效需求；第二是公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業；第三是要鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略。” 中原地産首席分析師張大偉表示。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，新型城鎮化確實有利於開闢新的住房市場。政府將幫助農村居民在城市定居，並購買房屋。這個政策其實結合了新型城鎮化和去庫存兩個戰略目標。政府通過各類政策來鼓勵農民進城購房，確實會有一個積極的刺激效應。

　　張大偉表示，出現農業人口難以融入城市的主要原因是房價，“眾所週知，全國除了少數一線城市外，其他城市包括大部分二線城市及三、四線城市，落戶的最大難點是有産權的房屋，也就是説能夠買得起房屋的，已基本都落戶，而現在沒有落戶的，大部分是無力買房的。期待沒有購買力的這部分人救樓市、去庫存，可能只是想得比較美好。”

　　對於“取消過時的限制性措施”，業內普遍認為“想像空間很大”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，實際上就是解除房地産投資、開發和經營領域各類不合時宜的措施。

　　張大偉認為，對於“過時的限制措施”，全國唯一還在執行的限制性政策只有貸款套數的限制和一線城市的限購了。不過，他認為取消的空間並不大。

　　限制措施可能取消

　　更多地産業內人士認為，限購等限制措施可能取消。深圳一家地産基金負責人直言，限購措施“應會慢慢來，如深戶三套房票，非深戶繳滿1年社保有兩張房票，其他有一張房票。”他認為，一線城市中，廣州應該會先放開限購；其次是上海。

　　一位大型房企廣東地區市場部人士對記者表示，“對於廣東市場而言，要從兩方面來看：一是降價方面，現在再降的話只能從成本來摳，豪華裝修改為普通裝修；其次，就是將部分滯銷項目的進度降下來，要麼乾脆以銷定産，要麼將一些暫時未開始銷售的樓房緩建或停建，避免積壓”。

　　另一總部位於廣東的千億元房企管理層則對記者表示，雖然其公司有諸多位於三、四線城市的項目，但目前尚未進行房價調整。

　　發展租賃成就新藍海

　　中央工作會議稱，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

　　“通過房屋租賃來去庫存也是一種很好的商業模式。去年國家層面就提出了房企從售房轉變為租房商，目前在積極進行試點，但沒有成熟的案例。到了2016年一些與租房類似的開發商會不斷出現，對市場供應結構的改善有積極作用。”嚴躍進表示。

　　房企的態度則比較曖昧。上述千億元房企廣東地區管理人稱，以租代售的難度很大，以租引售還差不多。“因為內地的資金成本很高，即使大開發商，資金成本都要達到年息10%左右，沒有哪個項目的租金回報可達到10%的。賣不掉的話，一年光是資金成本都不是租金能解決的。”