房地産去庫存貫穿全年

　　各城市冷熱不均

　　一線城市房價飆升

　　三四線城市

　　艱難去庫存

　　從年初國務院政府工作報告定調今年房地産調控政策為“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支援居民自主和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展”開始，一年下來，住建部、國土部、央行等部委“3·27”新政、“3·30”新政、“9·30”新政……輪番出臺，各種直接或者間接的政策均劍指“穩定住房消費”“房地産去庫存”。11月10日，中央財經領導小組第十一次會議提出要化解房地産庫存，促進房地産持續健康發展。至此，“房地産去庫存”的重要性上升到國家最高層面。

　　去庫存成了2015年我國房地産市場的重要關鍵詞。2015年，全國房地産市場庫存情況怎樣？河南以及鄭州市場如何？後市還會怎麼走？

　　鄭州晚報記者 胡審兵

　　編者按

　　2015年風雲激蕩，在經濟增速下滑、“網際網路+”等影響下，各行各業都發生了重大變化。跨界聯合、強強聯合，成為很多行業、企業轉型調整的關鍵詞，但是如何跨界、如何聯合、結果怎麼樣，身在其中的企業冷暖自知；“網際網路+”“創客”，作為被寫入政府工作報告的關鍵詞，已在神州大地掀起又一輪創業浪潮，新時期的創客有什麼樣的時代特質，眾多弄潮兒已大顯身手，“敢為天下先”；股市在去年11月份的首次加息後一直上揚，正當市場預言上證綜指要上萬點之時，股市大跌，在政府連番救市政策出台下，股市再次進入慢慢調整之途；樓市作為國民經濟的重要支柱産業，去年以來加快去行政化調控手段之後，面臨經濟轉型調整、經濟下行壓力的影響，各種扶持政策相繼出臺，然而房地産面臨著高庫存化，去庫存化成為眾多房企當前的艱難任務。

　　回望2015，展望2016，紛繁複雜的行業變化，2016年還會出現什麼變化？鄭州晚報年終特別報道，為您梳理2015年發生在我們身邊的年度經濟熱詞。

　　國內：

　　一線城市房價持續上漲，部分三四線城市庫存壓力持續

　　盤點一年樓市狀況，北上廣深四個一線城市是風向標。其中，深圳尤甚。從2014年12月深圳成為70大中城市中新建商品住宅價格首個率先上漲的城市起，一直到今年9月份，連續10個月深圳新房均價環比漲幅均居第一位。在10月份漲幅回調到第三位後，11月份房價環比漲幅再次在70大中城市居首。

　　與深圳樓市的火爆類似，北京、上海、廣州的樓市雖然今年仍執行限購政策，今年房價漲幅均居前列。根據上海易居研究院發佈的最新數據，2015年11月份，四個一線城市新建商品住宅新增供應面積為275萬平方米，環比減少20.7%，同比減少40.0%；新增成交面積為373萬平方米，環比增加6.3%，同比增加4.2%。一線城市新房供應持續走低，早已進入存量房時代，而自住和改善需求旺盛，加上政策面寬鬆，推動一線樓市持續升溫。同時，11月份，一線城市新建商品住宅成交均價為30049元每平方米，環比上漲11.5%，同比上漲28.0%，成交價格再創新高。年底中高端市場大幅放量，拉升了市場成交均價。

　　相比一線城市的火爆，很多三四線城市樓市仍然陷於艱難的去庫存之中。國家統計局公佈的數據顯示，到今年11月末，全國住宅待售面積為44093萬平方米，同比增長12.1%，按照全國前11個月的平均月銷量測算，需要消化5.05個月。雖然全國總體上商品住宅去庫存壓力並不大，但是各類城市分化非常嚴重。上海易居房地産研究院對包括北上廣深在內的35個一二三線城市監測數據顯示，11月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月。

　　河南：

　　總體庫存量不大，區域分化嚴重

　　伴隨著央行各部委新政的陸續出臺，“分類指導，因地施策、落實地方政府主體責任”的調控指導思想還是在全國各地陸續落地。河南省在4月28日出臺了《關於促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》，被稱為“史上最大力度房地産新政”，“豫16條”新政從支援居民自主和改善性住房需求、支援房地産開發企業合理融資需求、放寬公積金貸款條件、減免交易稅費等16個方面全面支援房地産市場。

　　與此同時，部分縣（市）結合實際也出臺了房産新政，禹州市在縣（市）中首個出臺新政，從契稅、貸款、團購、外地人買房等多個方面進行財政補貼或者優惠；固始縣在省直管縣中首個出臺新政，從多個方面對購房者進行補貼等。

　　雖然各地市均出臺了程度不一的房地産新政，但是各地房地産市場狀況仍冷暖不一。從全省整理數據來看，今年前11個月，全省商品房銷售面積為6796.84萬平方米，商品房庫存面積為3563.58萬平方米，按照前11個月的平均月銷量，消化這些庫存面積只需5.8個月。但是如漯河市，今年前11個月商品房銷售面積為78.97萬平方米，但是同期投放面積高達168.4萬平方米，不含以前年度庫存面積，僅今年前11個月新增庫存面積就達到89.43萬平方米，如果按照漯河前11個月的平均月銷量，僅消化今年新增庫存面積就需要12.5個月。而從前11個月各省轄市商品房銷售面積來看，既有如濮陽同期銷售面積增長28.8%的城市，也有如新鄉同期銷售面積負增長21.3%的城市。

　　月份 鄭州市區庫存面積

　　（萬平方米）

　　1月末 689.12

　　2月末 703.2

　　3月末 673.97

　　4月末 685.5

　　5月末 681.89

　　6月末 685.96

　　7月末 680.02

　　8月末 705.15

　　9月末 733.93

　　10月末 756.71

　　11月末 779.49

　　月份 河南省庫存面積

　　（萬平方米）

　　1月末 ——

　　2月末 ——

　　3月末 ——

　　4月末 3533.34

　　5月末 3539.46

　　6月末 3520.25

　　7月末 3639

　　8月末 3605.12

　　9月末 3565.64

　　10月份 3603.82

　　11月份 3563.58

　　今年以來各月末河南省、鄭州市區

　　商住房庫存情況

　　鄭州：

　　庫存商住房不到9個月就能消化完

　　今年以來，在國內眾多省會城市中，鄭州房地産市場一直表現得都很耀眼。這除了作為河南人口大省的省會城市外，近年來鄭州經濟快速發展，城鎮化進程也在加速推進，同時受益於中原經濟區和鄭州航空港區兩個國家級戰略，以及作為交通樞紐城市的戰略地位，加上多項優惠政策落地實施，鄭州市區房價在1月份每平方米跌至7990元後，今年以來總體上一路上漲，5月份受鄭東龍湖區域高端樓盤入市影響，市區房價曾達到每平方米10243元，隨後逐步下跌，在8月份低至8687元後再次企穩上漲，到11月份漲至9084元，每平方米房價再上9000元。

　　根據鄭州市房管局公佈的數據，鄭州晚報記者統計顯示，截至今年11月底，市區商品房累計可售面積為1985.19萬平方米。其中，商住房累計可售面積為779.49萬平方米，如果按照前11個月平均月銷量測算，消化這些庫存商住房需要8.97個月，處於合理區間。