■ 宏觀大勢

　　中國的租房市場不發達，收益率自然會低，住房投資者當然是不願意進入這個市場，即使購買了住房也只是為了房價炒作升值而已。

　　剛剛結束的中央經濟工作會議指出，化解當前中國房地産市場過高的庫存成為2016年經濟工作的五大任務之一。對此，本次中央經濟工作會議上也提出幾種去化庫存的辦法。其中要求房地産企業降價、取消房地産市場行政性限制等都遭遇市場高度關注，但是，會議提出的鼓勵投資者購買住房出租的意見並未獲熱捧，事實上，在這些房地産新政方向中，鼓勵住房投資者購買住房出租是最有新意亮點和市場可行性的政策之一。

　　鼓勵投資租賃，這樣既可消化城市住房過多的庫存，還可解決當前中國住房租賃市場不發達的問題。它是消化當前不少城市過高的住房庫存的“可持續”途徑。

　　制度設想固然有道理，但是，就目前的情況來看，政府的房地産稅收政策連住房的投資與消費還尚未界定清楚，未來住房稅收政策要想來區分住房的投資和投機，還需要更多的制度完善。

　　在中國香港地區和歐美發達國家，對購買住房後的投資與投機已經界定得十分清晰。比如住房購買半年內交易的要交額外所得稅15%，住房購買一年內交易的要交額外所得稅10%，住房購買三年內交易的要交額外所得稅5%，三年以上則可以免交這種額外所得稅。嚴格地把住房投資與投機區分開。因此，讓居民購買住房用於投資而不是用於投機，那麼就必須出臺嚴格的稅收制度把住房投資與投機區分開，否則就容易引發房地産投機炒作，把房地産泡沫再吹大。

　　此外，做大住房租賃市場，還必須設立嚴格保護住房租賃者的法律。租房者往往是市場最為弱勢者，如果沒有相應的法律來保護他們的利益，租房者的利益最容易受到侵害。這也是當前中國為何很多居民不願意進入住房租賃市場，而特別強調要有自己的住房根源所在。

　　而要做一點，除了完善法律配套，還得根據相關的法律安排設立保護租房者的仲介組織，或設立相關的政府職能部門。目前國內不僅沒有設立專門保護租房者利益的職能部門，也沒有相應的仲介機構，更沒有一部專門保護租房者的法律安排。在這種情況下，要讓中國的租房市場健康發展起來是一件不容易的事情。中國的租房市場不發達，租房市場的收益率自然會很低，中國住房的投資者當然是不願意進入這個市場。即使購買了住房也只是為了住房炒作升值而已。

　　歐美發達國家租房市場發達，就在於這些國家都會有一部十分強勢的保護租房者的法律，從而讓最弱勢的租房者的利益不容易受到侵害與掠奪。在這種情況下，居民的居住問題就能夠根據市場的情況做出租房還是購買住房不同的選擇。如果租房成本低，租房更有利，居民也就更願意租房了。這就是為何發達國家許多居民寧願租房而不願意購買住房根本原因所在。在這種情況下，住房租賃市場才會發展與繁榮。

　　所以，要讓更多的投資者進入住房市場來消化過高的住房庫存，一個成熟繁榮的租房市場制度配套是最為重要的。

　　□易憲容（經濟學者）