□地産評論員 蔡琦雯

　　今年，內環內新建商品住宅均價首次突破7萬元/平方米，並且部分外郊環板塊成交量、價都迎來較大幅度提升。2015年，城市的發展、規劃的兌現、土地價值的挖掘等成為拉動區域能級上漲的源動力。

　　內環內均價“破七”

　　來自上海中原地産研究諮詢部的數據顯示，截至12月6日，全市按環線來分商品住宅的成交均價分別為：內環內72584元/平方米，內中環間62939元/平方米，中外環間38796元/平方米，外郊環25707元/平方米。

　　“各環線中，內環內均價‘破七’，去年其均價僅約6.1萬元/平方米。”上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦指出，今年內環內推盤有所增多，且在開盤時房企底氣較足，樓盤多高開高走。

　　此外，盧文曦還稱，從目前的數據來看，內中環間均價漲幅最高，今年均價約6.3萬元/平方米，而去年其均價則約5.2萬元/平方米。

　　位於大寧板塊的某樓盤，在今年4月開盤時報價約7萬元/平方米，到如今其報價已經達到了8萬元/平方米。據該樓盤售樓人員表示：“項目的稀缺地段是其吸引購房者的首要因素，而漲價主要是因為當前推出的房源地理位置比前期推出的更好。”

　　易居智庫研究總監嚴躍進進一步指出，內環內、內中環間房價的大幅上漲也拉動了全市房價，今年樓市或有被透支的嫌疑，明年市場量、價將趨穩。對此，同策諮詢部研究總監張宏偉也認為：“今年房價漲得有點快，明年漲幅或有所放緩，甚至出現小幅下滑。”

　　潛力板塊踴躍

　　12月初，嘉定新城某地塊和夏陽街道某地塊以約1.8萬元/平方米和約1.6萬元/平方米的樓板價成交。上海鏈家市場研究部總監陸騎麟認為，這兩幅地塊均緊鄰郊環線，地塊周邊售價在2萬元/平方米左右，拍出的樓板價幾乎接近“麵包價”，這或將影響區域房價。

　　地價對於區域的拉動作用在今年火熱的市場下得以體現。比如大寧板塊，該板塊在去年初拍出了高價地塊，今年該地塊項目入市，從實際情況來看，其無疑助力了區域的進一步升級。

　　大場板塊也被視為今年的“黑馬”，其拍出了多幅高溢價地塊，受此影響，區域的成交量大幅攀升。數據顯示，截至12月6日，今年大場板塊新建商品住宅共成交了444337平方米，較去年上漲了158.53%。“在上海中環內土地日漸稀缺的情況下，大場可塑性極強，受房企追捧也屬意料之中，未來或將進一步提升。”張宏偉坦言。

　　就在剛剛過去的11月，新江灣拍出的高樓板價地塊也備受業內熱議。某房企人士表示，新江灣今年均價約4.6萬元/平方米，而這塊地拍出了4.9萬元/平方米的樓板價，實在是讓人驚嘆。

　　陸騎麟則認為，新江灣近幾年新房均價變化不大，2010年成交均價就已經達到了4.1萬元/平方米，這次拍出高價地塊，或許會拉動區域房價上漲。

　　“題材效應”釋放

　　城市規劃對於板塊而言意義重大，今年以來“題材效應”對部分板塊的促進作用也是有目共睹的。

　　今年被業內譽為“大虹橋”年，的確，今年虹橋商務核心區大部分項目將進入交付和上市階段，這使大虹橋有了較強的吸金能力。業內人士稱，受此影響，今年華漕板塊的成交均價上漲了11.73%。

　　不得不提的是迪士尼板塊。受到迪士尼即將開業的影響，近兩年受其輻射的川沙、唐鎮、周康、惠南等板塊，成交量、價都有所上漲，今年更是進入“飛躍”階段。例如周康板塊，截至12月6日，今年其新建商品住宅成交面積達607395平方米，較去年上漲了186.2%，且成交均價也上漲了19.4%。同時，唐鎮板塊今年的成交面積也達到了332177平方米，較去年上漲了近100%。

　　同時，“軌交建設對於板塊尤其是外郊環板塊的促進也非常明顯。”嚴躍進説：“今年底或明年初，軌交12號線西段、軌交11號線迪士尼段有望開通，屆時閔行、周浦等區域的交通將更加便捷，能級將進一步提升。”

　　此外，上海中原研究諮詢部高級經理龔敏指出：“近期有消息稱軌道交通19號線將通至崇明，補足崇明交通短板，這都將給板塊帶來新一輪發展機遇。”

　　2015熱點板塊

　　大寧：蝶變

　　今年的大寧絕對是樓市的領頭羊，截至12月6日，大寧板塊今年新房成交量為9.98萬平方米（共計777套），是去年同期成交量的近四倍。成交均價為67025元/平方米，幾乎是今年房價上漲最快的板塊。

　　這主要是受到成交結構影響。大寧板塊今年在售新房項目中有3個項目均價均超過5.5萬元/平方米。而在去年該板塊成交均價最高的項目也並未超過5萬元/平方米。其中，大寧金茂府今年入市後屢次獲得熱銷，也帶動了區域的整體“熱度”。

　　濱江：領銜

　　今年豪宅市場可以説迎來“爆發”，而濱江更是因其稀缺的地理位置領銜整個市場。得益於今年相對寬鬆的政策面，資金回流至一線城市，而稀缺的豪宅項目更是成了高凈值人群的標的。

　　此外，近期濱江沿線的住宅供應仍處於高位，九龍倉濱江·壹十八、翡麗甲第等都備受業內關注。據悉，翡麗甲第項目營造具有東方禪意美學的園林，9棟建築全部正南正北朝向圍合點式佈局，不僅可以欣賞中央水景，還能近覽黃浦江盛景。年末，隨著這些優質樓盤的競相入市，濱江樓市有望再度“點亮”市場。

　　大虹橋：惹眼

　　今年受國家會展中心人氣“爆表”影響，大虹橋也再次聚焦了人們的視線。國家會展中心在正式交付使用後，不僅加快了浦西商務資源的涌入，而且隨著運作，必將帶來更高的人流量，從而帶動大虹橋商業、辦公等産業的發展，提升區域內的價值。

　　目前大虹橋板塊內的交易主力是一些大體量的寫字樓項目，數據顯示，大虹橋核心華漕板塊今年住宅推盤量整體減少，但是均價仍上漲了11.73%。在虹橋商務區內的産業支援下，勢必吸引更多高規格、高知名度的展會在此“駐紮”，從而引發對商業、辦公、酒店乃至住宅的需求，由此帶動整個地區的發展。

　　不過，就目前狀況而言，展會後也暴露了板塊綜合服務設施欠佳的現實，大虹橋的“軟環境”尚需提升。

　　來源：上海鏈家市場研究部

　　年度熱詞

　　330新政

　　3月30日，幾大樓市新政連發，二套房首付比例降至四成，普通房公積金貸款首付首套20%、二套30%，緊接著營業稅5年改2年。

　　■點評：“330新政”就像一道分水嶺。二季度以來樓市的復蘇與“330新政”密不可分，在二季度，上海商品住宅成交均價每個月均有“跳躍式”增長。

　　淡季不淡

　　今年7、8月傳統樓市“淡季”期間，新房成交量延續了4月以來的火熱，分別達到了134.6萬、124.6萬平方米，較去年有大幅增長。

　　■點評：淡季不淡主要是因為前期各類政策的持續影響，加上6月末的降息利好刺激，釋放出較多購買力。並且，這波行情主要由集中入市的改善型新房推動。

　　雙降

　　降息指的是中國人民銀行下調了金融機構人民幣貸款和人民幣存款的基準利率。在央行宣佈降息的時候，有時也會伴隨著降準。

　　■點評：今年央行多次“雙降”，力度超前，對市場提振作用明顯。“雙降”對房地産市場的積極作用，主要體現在貸款利率的降低，直接降低了購房人的成本。

　　“鑽十”

　　今年10月上海新建商品住宅成交面積達到151萬平方米，是截至12月6日以來今年月度成交量最高的月份。

　　■點評：10月高調起步，“十一黃金周”銷售量創5年內新高。到了下半月，隨著央行再度雙降，市場信心受到提振，最後兩周交易量均突破40萬平方米大關。

　　“放開二孩”政策

　　10月底，關於全面實施一對夫婦可生育兩個孩子的政策引起廣泛關注。

　　■點評：業內人士紛紛表示，大戶型、學區房將會越發走俏，三房預計將成熱門戶型，政策對改善型住房傳遞利好資訊。但也有專家指出，該利好需要時間方能體現，短時間內作用並不很大。