□地産評論員 蔡琦雯

　　“狂歡”一詞用來形容2015年的樓市並不為過，新建商品住宅月度成交量屢次破百萬平方米，高端項目成交搶眼，土地爭奪戰加劇……在2015年樓市變化的背後，是市場信心的提振，是對一線城市的持續看好。

　　盤點2015之變化與未來

　　2015年，對於房地産行業而言，是一場盛宴，也是一場考驗；即使歷經了十幾載地産行業的風雲變幻，也無法預料2015年劇情的變化。

　　這一年，樓市有令人驚艷的表現——成交屢屢創出新高；

　　這一年，也總有一些邏輯不變——把房子造得更好，賣得更好；

　　這一年，不只有這些，還有成交新高下的行業思考，有城市年輪中的房地産啟示……

　　2015年即將過去，在這座城市蓬勃的發展裏，也有著房地産行業創新、突破、堅守的力量。

　　不停創出新高的成交

　　11月樓市延續前期溫度，以月度149.5萬平方米的成交量再次讓業內驚喜。

　　事實上，今年上海樓市幾乎一直在“豐收”。自4月以來，截至11月，每個月上海市的新建商品住宅成交量均在120萬平方米以上。數據顯示，去年僅有10、11月兩個月的新建商品住宅成交量破百萬平方米，分別為109、104萬平方米。

　　在成交戶型方面，90-150平方米戶型段的成交量最大，為634.5萬平方米；其次為150平方米以上房源，成交了431.3萬平方米；而90平方米以內的房源則成交了246.5萬平方米。

　　“今年的樓市特別活躍，主要是由於今年政策面相對寬鬆，給市場帶來一定的提振。”上海鏈家市場研究總監陸騎麟認為，今年利好政策頻出，自“330新政”後，央行連續雙降，持續助力市場的成交。而在10月推出的“放開二孩”政策，雖然不可能即時産生新的需求，但也被業內人士解讀為利好的信號，對於擁有旺盛需求的一線城市而言，或許將加快購房者入市的腳步。

　　上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍指出，今年的成交如此火熱或許與市場心態有關，無論是房企、二手房賣家、購房者均持續看好市場。“大家都覺得市場還會更好，賣家不願降價，買家擔心漲價出手積極，”在宋會雍看來，這樣的心態或許是市場火熱的主要原因之一。

　　不斷“搶眼”的高端表現

　　今年市場最“惹眼”的産品非高端豪宅莫屬。

　　自4月大寧金茂府開盤熱銷打響了“第一炮”後，萬科翡翠濱江、綠洲雅賓利花園等産品也持續熱銷，使2015年樓市的高端“個性”突出。近日瑞虹新城怡庭等樓盤的不俗成交更是讓高端市場達到高峰。

　　值得一提的是，有數據顯示，截至11月，今年上海單價超10萬元/平方米的樓盤成交高達490套，已超過過去3年的年度成交之和，可謂盛況空前。

　　陸騎麟指出，高端産品的熱銷與本身過硬的産品力有重要的關係。縱觀這些熱銷的高端項目，華僑城蘇河灣、地産·尚海酈景、瑞虹新城怡庭、大寧金茂府等，多位於稀缺地段，且是品牌房企重點打造的力作。

　　位於內環內的瑞虹新城怡庭自開盤熱銷後，即將加推的壓軸房源更是備受期待。該項目地處虹口內環核心，稀缺的地段是其“吸睛”的首要原因。

　　“近兩年土地價格走高，使得産品走向高端化。另外，央行的多次雙降和寬鬆的貨幣政策使得社會富餘資金瞄準了一線城市的高端産品。”宋會雍認為，這些原因使得今年高端市場出現井噴。

　　對此，同策諮詢研究部總監張宏偉也認為，政策面的寬鬆、市中心土地資源的“稀缺性”等共同鑄就了“火熱”的高端豪宅市場。另外，不斷釋放的改善性需求無疑也成為今年高端市場發力的重要力量。

　　不會降溫的優質土地爭奪

　　12月3日，金地以10.05億元競得普陀區長壽社區D5-6地塊，樓板價22123元/平方米，溢價率7.95%。相關媒體報道，競拍現場競爭激烈，經歷了57輪車輪戰方塵埃落定。

　　有房企直言：“商辦地塊能引來如此搶奪主要還是由於該地塊處於內環內，如今房企對於稀缺地段的地塊可謂虎視眈眈，外環外偏遠地塊且價格較高的我們較少考慮。”

　　據同策諮詢研究部數據顯示，今年前11個月，上海總計土地出讓金（去除工業/倉儲/其他）1357億元，雖然同比去年小幅下滑2.3%，但是今年土地出讓面積相較去年減少了13%。同策諮詢研究部分析師許之靜指出，今年的土地成交價格高出去年許多。

　　許之靜進一步補充：“房企回歸一線，當前上海土地市場競爭白熱化。今年開發商聯合拿地的案例也越來越多，房企進入上海的門檻、風險都有所提高。並且，部分板塊甚至出現了樓板價接近甚至超過在售樓盤均價的現象，例如顧村板塊、臨港新城等板塊。”

　　不過，陸騎麟指出，即使地價高，房企對於滬上優質地塊還是不會手軟，12月土地戰或愈演愈烈。“12月經營性用地共計劃出讓18幅，並且其中16幅都是含有住宅性質的用地，其中10幅為純住宅用地，供應量創下年內新高。”

　　據上海市規劃和土地資源管理局網站顯示，截至12月7日，12月出讓的土地中，領取申請書的房企數大多在10家以上，其中，閔行某地塊已有35家企業領取了申請書。

　　大局觀·懸疑2016

　　樓市有望維持今年態勢

　　陳晟 中國房地産數據研究院執行院長

　　2016年樓市有望維持今年下半年的態勢，但是價格快速上升的勢頭將會得到緩和，出現大幅上漲的可能性較低。另外，上海仍將是房企的必爭之地，土地資源愈發稀缺，因此土地市場還會保持較高的熱度。

　　今年中高端市場的價格門檻有所上漲，改善型需求的總價線甚至達到了800-1000萬元的級別。雖然價格提高了，但我認為，未來較長一段時間內，改善型需求還是有看點的。央行雙降、二孩政策落地等政策疊加，使得未來戶型相對較大的房子或更受歡迎，改善型需求將逐漸增多，市場上小三房、三房甚至四房産品或將成為較有經濟實力的改善購房者的新目標。

　　政策方面，明年或許在土地出讓方面會增加對住宅面積的限制要求。總體而言，明年土地市場的供應量可能還會不足，二手房市場有望比新房市場活躍。

　　價格或會進入“調整期”

　　顧建發 上海社科院房地産研究中心

　　縱觀樓市歷史週期，2016年樓市將處於“調整”的局勢，即房價不會像今年這麼大幅度地上漲，價格或許在上漲5%和下跌5%間波動。

　　今年的高端市場可以説是“爆發”式增長，在大量需求被消耗的前提下，或有透支的嫌疑，明年將處於積累期，因此高端市場明年不大可能如今年這般火熱。而由於今年的高房價，或將阻擋部分需求，因此剛需市場有望成為明年絕對的“主力”。

　　儘管目前房地産的庫存居高不下，但是住房需求依然很大，尤其是北京、上海。另外，今年政策面又出現了鬆動，這對於一線城市是較利好的資訊，明年樓市的成交量還將趨穩，但是價格或將進入“調整”期。