開發商“錢袋子”有望鬆綁

　　預售資金監管擬改為銷售過半開始

　　被嚴格監控了5年後，開發商的“錢袋子”要迎來鬆綁的利好。昨日，北京市住建委發佈《關於加強本市商品房預售資金使用管理的通知》(徵求意見稿)，面向社會公開徵求意見。其中提出，擬將預售資金監管的起點改為項目預售過半之時。

　　變化

　　1 預售過半前資金可自行支取

　　北京的新盤銷售，一直允許預售制，即人們口中的“買期房”。

　　預售資金監管制度，實施于2010年12月，指的是房地産開發企業在樓盤預售時，需要將預售資金存入銀行專用監管賬戶，由房地産行政主管部門會同銀行對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管。

　　不過，在最新的《徵求意見稿》中有了變化：商品房預售項目網上簽約面積不足預售許可證面積的二分之一時，房地産開發企業可自行支取專用賬戶內的資金用於工程建設。換句話説，資金監管將從項目預售完一半開始。

　　對此，北京市住建委相關負責人介紹稱，北京市預售資金監管的額度是以完全覆蓋建安成本計算，一般普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項目在此基礎上疊加。即使在預售完成一半時進行監管，剩餘房源的預售資金也完全可以實現最終工程款的覆蓋，不會出現“爛尾”。

　　2 現金保函可衝抵監管資金

　　《徵求意見稿》還首次提出，開發企業可憑非監管銀行開具的現金保函，免除同等額度的監管資金。其中，現金保函的擔保期限需覆蓋預售資金監管的全過程，即從項目預售許可證獲批開始至項目房屋初始登記完成。

　　保函，是一種書面信用擔保憑證，若申請人未能按雙方協議履行責任，則由擔保人代其履行一定金額、一定期限範圍內的某種支付責任或經濟賠償責任。我的理解，現金保函應該是銀行向政府擔保開發商有足夠的資金流，可以覆蓋預售資金。一旦出現風險，銀行作為擔保方要進行相應的賠付。不過，業內人士認為，真正能夠開得出現金保函的開發企業，恐怕也只有實力雄厚的大型房企。

　　追問

　　1 鬆綁後會不會“爛尾”？

　　北京當初啟動預售資金監管，主要是為了防止新盤“爛尾”，損害購房人的權益。那麼，資金監管放鬆了之後，“爛尾”的風險是否會提高？對此，專家分析，“爛尾”的可能性極低。

　　對於普通住宅來説，由於銷售速度快、開發週期短，當商品銷售到一半時，工程往往也進行了大半，後續監管資金足以避免“爛尾”情況的發生。同時，《徵求意見稿》也提出，當發現預售項目有發生品質事故、未按期交付或存在不能按期交付風險、存在嚴重違法違規行為影響工程建設等情形時，可暫停開發企業的資金支取。

　　2 對開發商有什麼影響？

　　現金流是開發企業的“救命稻草”，特別是在地價成本日益高企的環境下，支付鉅額土地款後的項目開發初期，往往也是房企錢最緊的時候。對預售資金支取許可權的放鬆，無疑幫了開發商一個不小的忙。

　　“特別是開發週期較長的豪宅項目來説，前期資金投入大，借貸融資的成本高，若可以提前支取預售款，無疑能大幅緩解開發商的資金壓力，甚至可以提高企業對衝市場變化的能力。”北京中原地産市場總監張大偉表示。