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楊紅旭:學區房價格為何只漲不跌

  • 發佈時間:2015-11-30 07:47:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  學區房是近年非常熱門的一種住宅類型,主要是由優質教育資源稀缺,以及區域分佈不均造成的。當前我國公立小學實行就近入學的政策,想要上重點小學,就需要擁有所在片區的住宅(或無限期使用權的老公房)。

  其實,學區房主要是指小學學區房,而初中有所不同。2014年《教育部關於進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》出臺後,初中也實行就近入學,但各地政策存在差異,一般需要參照小學學籍和戶籍。另外,很多地區的私立初中,教育品質甚至優於公立初中,而私立初中通過考試擇優錄取生源,一般不收地段生。所以,初中學區房沒有小學重要。

  中國人自古重視教育,古有“孟母三遷”的故事,現有重金購買學區房的風潮,只要有能力買學區房,就絕不讓孩子輸在起跑線上。優質學校資源稀缺,也造成了學區房的供不應求。

  因此,很多城市的優質學區房便成了只漲不跌的神話,單價明顯高於同一區域的非學區房。而且,一個城市最優質學區的住宅單價,很可能是整個城市的最高價。最典型的例子是北京,2014年西單附近的文昌衚同一間面積僅有10平方米的民宅,售價高達340萬元,單價34萬元/平方米,全國最高!只因對口北京最好小學之一的實驗二小。

  那麼,學區房價格漲幅到底有多大?不妨先看兩個案例,一個是北京西城區塔院衚同。西城區是北京優質小學最集中的城區,德勝門板塊的塔院衚同小區多為單位公房,一部分為自動化研究所的央産房,建築年代較新,大多在1998年左右,對口北京實驗二小。

  根據安居客的二手房報價,塔院衚同小區的單價從2012年12月的42900元/平方米,漲至2015年11月的77400元/平方米,三年上漲八成。去年,北京全市的二手房價格上漲8%左右,而塔院衚同上漲近50%(2014年下半年曾下跌,導致基期值偏低),其所在的德勝門板塊上漲27%。可見,學區房漲幅遠超全市均值。

  另一個案例是上海浦東的萬科新里程。今年網上有人總結:浦東有三大房價大漲的“神盤”,萬科新里程、張江湯臣豪園和證大家園,皆為學區房。

  萬科新里程位於浦東三林板塊,處於內中環之間,2007年竣工,算是次新房。其對口的明珠小學是浦東升學率(考上重點初中)第一的小學。該盤二手房單價從2012年12月的28500元/平方米,漲至2015年11月55800元/平方米,上漲近一倍。而其所在的三林板塊二手房均價(多數樓盤皆非學區房),同期上漲幅度只有40%。

  從2014年表現來看,上海二手房均價由30400元/平方米上漲至34000元/平方米,上漲12%,而萬科新里程上漲40%,三林板塊上漲11%。可見,三林板塊漲幅與全市總體相近,而萬科新里程卻大幅超過。

  從上述兩個案例可知,無論是短期還是中長期來看,特別優質學區房的價格漲幅多是一個城市最高的地方。購房者無論是為了孩子上學,還是出於長期投資,學區房都值得關注。

  北京2014年秋季入學,首次實施了嚴格的劃片招生,小學就近入學比例達93.7%,初中就近入學比例達76.8%,而此前的擇校生、條子生、共建生比例大幅下降。當然,未來相關部門還應努力把公立學校的優質教育資源均衡化。私立學校則讓市場機制説話。

  實際上,學區房並非中國特有的,外國也有學區房。比如,美國房産稅中的一大塊主要是花在學校上,越是好的學區,房東交的房産稅就越高。目前,我國暫無房産稅,於是學區房的價值就體現在房價上。

  (作者為上海易居房地産研究院副院長)

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