一向被視為供應少、去化慢的大戶型産品，在新的市場形勢下，已然翻身成為“新寵”。來自中原地産的一項數據顯示，今年以來，三居以上大戶型産品的供應比例已經高達60.8%，創歷史新高。在新舊政策的累積效應下，房地産市場的結構正在被改寫，中小戶型縮水、大戶型當道，或將成為新常態。

　　三居佔比首超六成

　　據中原地産研究部統計數據顯示，北京商品房住宅逐漸改善化，不僅價格高企，從戶型面積來看，截至目前供應的37544套商品房住宅中，三居以上比例高達60.8%，這一比例也是歷史最高，在過去的2013-2014年，三居佔比分別為47.5%與55%。橫向對比來看，目前一居室佔比僅為4.2%，二居室佔比也從去年的39.8%降至34.9%。整體來看，北京樓市已經開始進入大戶型化。

　　事實上，最近幾年，北京樓市新建住宅産品戶型已經逐漸出現明顯變化，中小面積比例明顯降低，大戶型比例卻逐步上升。中原地産數據顯示，以去年第一季度為例，三居以上戶型佔比達到55.3%，這一比例在2013年僅為47.5%。

　　“市場需要什麼，我們就提供什麼”，北京某房企行銷負責人近日告訴記者，多種跡象均顯示，未來大戶型産品的供應將成為市場的主力。他説，首先從開發成本來看，地價的持續攀升大大增加了房企的開發成本，出於逐利的考慮，大戶型産品的佔比正在提升。而從産品設計角度來説，大戶型能夠更好地滿足其對採光、舒適度等的要求，更加迎合目前的市場需求。

　　市場結構被改寫

　　“大戶型的供求活躍，其實和目前市場政策相對寬鬆、置換需求釋放是有關係的”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，尤其對於北京這樣的一線城市而言，整個市場結構勢必會逐漸趨於高端化，高端化的一個重要體現就是戶型面積持續增加。這也跟購房者購買能力的提升密切相關，預計這一趨勢還會延續。

　　除了信貸政策催熱了改善需求的大舉入市，剛剛出臺的全面二孩政策，也將對現有的市場格局進行徹底地改寫。

　　日前，北京市衛計委發佈的初步測算結果顯示，全面二孩政策落地後北京2016年新出生人口將達到30萬左右，而據媒體估量，這一政策實施後每年將為我國帶來600萬-700萬的人口紅利。多數業內人士認為，這一改變將為樓市帶來一股強勁的大戶型換房潮，住房需求將被急速放大，房地産市場結構也可能被改寫。

　　“從表面來看，家庭第二個孩子的出生將使得三口之家變成四口之家，而如果考慮到老人、保姆照看孩子等客觀因素，家庭的常住人口或將從4-5人提高到5-7人”，亞豪機構副總經理任啟鑫説，這將從根本上改變家庭的住房與置業規劃。為了滿足新增家庭常住人口的居住需求，中、大面積的三居甚至四居以上的改善型戶型成交將會有所增多。

　　産品加速細分

　　市場結構的調整將主要集中在商品房領域。

　　任啟鑫認為，在北京三元結構的構建下，未來自住型商品房的放量將逐漸增加，而根據政策，為滿足“夾心層”住房需求而生的自住型商品房的戶型設計將以90平方米以下為主，最大戶型不超過140平方米，這些房源無法滿足新增的改善型需求，因此新增的大戶型購房需求，將會更多集中在商品房領域。

　　隨著需求的變化，房企在項目開發及産品佈局上也將有所調整，三居、四居等多套型産品供量將明顯增多，而面對競爭的增多，市場也將加速細分，戶型設計更顯差異化。任啟鑫告訴記者，未來滿足剛改需求的産品設計將以緊湊型佈局為主，而針對純改善型需求，其三居、四居的戶型設計將更偏重於舒適型，戶型較為開闊，更注重居室的功能性劃分，同時，定位於家族大宅高端豪宅的市場需求有望進一步升溫。

　　小戶型商住熱銷

　　可以預見的是，未來中小戶型産品的需求將主要集中在自住型商品房和商住市場上。

　　剛剛過去的10月，在整體成交下調的同時，低總價、小戶型的商住産品卻突圍走出熱銷行情。據亞豪機構統計，前10月北京商住公寓成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍，商住公寓的成交均價為29667元/平方米。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，購買住宅産品必須要具備購房資格，“房票”難求，商住公寓不限購的優勢被充分發揮。特別是當前北京樓市正在進入新一輪的高地價向高房價的傳導過程中時，住宅價格的走高，不僅超出了部分剛需客群的購買力，還促使一些投資客看好樓市後市，無論是對於剛需客群還是投資客，北京商住公寓市場的單價尚在低位，面積偏小也令總價可控，因此，小戶型商住産品異軍突起，迅速填補了市場的空白。

　　京華時報記者 潘秀林