■本報記者 王麗新

　　12.6萬戶業主，累計銷售額4200億元，交工面積超過2800萬平方米，房地産業務進入90余個城市，2006年上市後多數財務指標年復增長率呈30%左右增長，這些尚不能概括綠城中國(以下簡稱綠城)20年發展的過去。

　　但2015年，在綠城成立20年之際，“轉型·變革”成為綠城反思過去，制定未來發展戰略的重要節點。10月中旬，在綠城與投資者的一次內部交流會上，綠城中國執行董事、行政總裁曹舟南稱，“到2017年，預計綠城銷售額將超過1000億元，銷售毛利率大幅提升”。

　　敢於重提1000億元目標，綠城需要謀變。過去的綠城，眾所週知，一直是以産品為導向的。而今後的綠城，按照其管理層的決策，“綠城正式提出，構建以市場化為導向，以行銷為龍頭的運營管控體系”。

　　向千億元陣營發起衝擊

　　據曹舟南透露，預計明年的銷售指標是850億元。到2017年末，預計綠城中國的銷售額將超過1000億元，銷售毛利率大幅提升，現有項目存量基本完成換倉，一線城市和重點城市的戰略佈局基本成型，市場佔有率大幅提高。開發、代建、服務三大業務板塊完整成型，投資、資産和債務結構有實質性改善。

　　為了向1000億元發起衝擊，綠城需要先行消化掉此前在三、四線城市佈局的大量庫存，而其今年年初即盤整存量房源和補倉貨源，從銷售端口重新佈置各項指標。據綠城房地産集團副總經理樓明霞透露，目前三、四線城市存量房源佔比在30%-45%之間，而降至25%以內是綠城的“理想設計”。

　　而在杭州大本營，據綠城某內部人士向《證券日報》記者透露，綠城今年計劃完成200億元合同銷售額，並已在下半年將楊柳郡項目推向市場，同時拿地補倉。果然，10月27日，綠城與九龍倉在浙江的合作平臺以16.25億元總價競得濱江一沿江地塊，溢價率超過70.73%。

　　但令業內關注的是，對於一個房地産企業來説，在産品導向轉變為以行銷為龍頭，向市場化變革後，投資城市戰略佈局和拿地策略都將隨之變化。

　　“投資佈局轉向重點城市，包括北京、上海、杭州、廣州、深圳等14個城市”，曹舟南證實道，未來綠城將把投資嚴控在這14個城市範圍內，並且設立兩個原則性投資門檻，第一要並表，要麼不投資，投資則必須要絕對控股;第二則要操盤，發揮品牌溢價能力。

　　更重要的是，為了構建以行銷為龍頭的運營管控體系，曹舟南稱，綠城將於近期討論正式構建大運營體系，即將運營管理部與行銷管理部合併，組成大運管理部，以促進綠城的市場化。

　　中交背書低成本“儲糧”

　　事實上，任何一個企業想要在穩定中尋求爆發，現金流和債務結構是重要砝碼。

　　而此前綠城受行業、企業屬性雙層限制，自有資金短缺，融資渠道單一，資金成本居高不下，2014年平均資金成本7.86%(其中境內非銀行類融資成本11.05%)，2年以內到期債務佔比超過63%，這直接制約了公司的發展能力，影響了發展速度，並演化成相對單一的高負債發展模式，已經成為企業發展的主要瓶頸。

　　而中交集團管理層進駐綠城後，在對綠城的債務結構調整方面已經初見成效。8月3日，在中交集團的傾力支援和指導下，綠城中國的人民幣及美元債券條款修訂獲得90%以上的高票通過，交換要約下年利率及收益率為5.875%的5億美元債券發行圓滿完成;8月27日，綠城中國完成了境內公司債首批發行，規模30億元，年利率4.7%，成本略低於同期銀行貸款利率。

　　同時，中交方面認為，公司需要更多依託股東拓展融資渠道，降低融資成本，繼續在資本市場深度開拓，實現多元化、低成本融資。而據中交房地産集團董事長兼總經理、綠城中國執行董事、綠城房産集團聯席董事長孫國強透露，未來綠城還將有其他降低財務成本的措施。

　　然而，綠城的創新不僅體現在財務指標上走出了自己的路徑。更重要的是，綠城在代建、電商等輕資産化方面均下手較早。

　　綠城2010年就提出了輕資産運營模式，即拓展了綠城的代建開發業務，現在已經有成熟的盈利模式。據《證券日報》記者獲悉，截至目前，綠城房地産建設管理集團受託管理項目超過50個，總建設面積達1700萬平方米，預計可售銷售額1300億元，預計代建總收入超過45億元。在綠城後年實現千億元目標的計劃中，其中200億元則將靠代建業務和其他管理服務業務收入來實現。

　　而在電商賣房方面，綠城的“會玩”也得到了豐厚回報。近日，綠城利用“以快打快”， 抓住行銷節點，週末兩天即利用綠城淘寶店成交房産破億元。

　　事實上，《證券日報》記者也注意到，投資者和機構分析人士目前對綠城調整措施和戰略發展方向都較為認同，甚至有個別長期購買綠城股票的投資者表示，對綠城發展有信心，或許可以再買些綠城的股票。

　　點評:相對於萬科、保利等房企晉級千億元陣營的發展歷程，追逐1000億元，對於綠城來説，或許意義頗為不同。經歷了銷售額直逼萬科的風光，將銷售目標鎖定在破千億元爭行業第一，以及2011年末命懸一線的資金危局，再到大股東幾經“易主”，直至如今中交成為大股東的塵埃落定，綠城的千億元之路走得跌拓起伏。但如今看來，綠城在地産行業的産品老大位置仍穩坐，而在轉型調整之後，綠城的開發、代建、服務三大業務板塊完整成型，投資、資産和債務結構有實質性改善。相信未來，綠城在持有地産行業“産品第一”名牌的同時，將會迎來全面爆發。