9月23日,綠城房地産建設管理集團有限公司(以下簡稱綠城管理集團)在杭州玫瑰園度假酒店正式掛牌成立。這被綠城集團內部人士看作是中交改組綠城董事會之後的一個重大事件。

　　綠城管理集團的主要資産就是剛于8月5日被綠城中國(3900.HK)以近10億元收購的兩家關聯公司:綠城鼎益、綠城時代。

　　綠城管理集團的成立,正是綠城實現輕資産化轉型的重要一步,標誌綠城致力於成為房地産開發全産業鏈服務商。

　　綠城中國執行董事、行政總裁曹舟南接受21世紀經濟報道記者採訪時表示,中國的房地産市場正處在社會轉型與産業升級雙重變革中,傳統的重資産開發模式受到強烈衝擊,整個行業都在尋找轉型升級之路;而在世界上很多發達國家和成熟市場,投資與開發分離已經成為一種主流商業模式,管理運營和資源整合能力的價值日益突顯,這也為中國房地産行業的發展提供了借鑒。而綠城的重組轉型,是行業背景之下民企生存之道的一個縮影。

　　綠城中國收購綠城鼎益和綠城時代,可以説是對代建業務的再次整合。

　　綠城中國董事會聯席主席宋衛平在2008年9月首次提出依託“品牌和團隊”實現業務創新。此後綠城形成了以“品牌輸出、管理輸出”為基本特徵的新業務模式。到2009年6月,形成“綠城代建”這一輕資産化發展的理論模型;2010年9月,綠城管理集團成立,以“政府代建、商業代建、資本代建”為核心模式;此後,綠城鼎益、綠城時代等多個代建平臺公司應運而生。

　　克而瑞研究中心分析師蔡建林認為,綠城為實現代建業務2020年300億元的戰略目標,已經進行頂層設計,先搭建起了平臺。綠城大力發展代建業務,也為中交2000萬平方米海外土儲的開髮指明瞭方向。如果中交地産板塊和綠城進行重組整合,代建也將成為整合過程中雙方磨合的重要手段。

　　綠城管理集團總經理李軍告訴記者,綠城2005年開始做政府項目代建,2010年做商業代建。據介紹,綠城管理總部有76人,平均39歲,7.3年司齡。

　　截至9月22日,綠城管理集團已經擁有委託管理項目52個,總建築面積1700萬平方米,預計可實現銷售額1300億,代建管理總收入45億。到2018年,預計委託管理將達到80個項目,年銷售額300億,代建管理收入10億,毛利50%以上

　　綠城房地産集團董事長孫國強指出,綠城管理集團的成立有三方面意義:落實今年綠城集團年中工作會戰略轉型的舉措;解決困擾綠城多年的品牌分散問題;更好解決中交和綠城全面協同發展的落地。

　　在2015年綠城集團半年度會議上,確立了“綠城服務、綠城房産、綠城代建”三大業務並舉格局。

　　正如宋衛平在成立儀式上所言,做代建這條路非常艱苦。綠城建設2010年成立,由當時的50人,發展到現在2000-3000人,可以實現300億利潤(指股東利潤,而非綠城代建利潤)。綠城集團用20年打造的房地産基礎是這塊新業務誕生的土壤。

　　據了解,業內多家大型房企的高管離開後,都開始嘗試做小股操盤,做代建或代理業務。宋衛平指出,這將是行業趨勢,理論上講,歐美等國家在專業分工上已經做得很超前。

　　宋衛平透露,綠城管理集團計劃2018年上市,而綠城服務可能于2016年上半年在香港上市。這意味著綠城體系中的服務平臺與服務相關産品研發,必然是由房産和管理集團獨立完成。

　　一名接近綠城董事會的人士透露,在宋衛平的規劃中,綠城服務將組建綠城園區生活聯盟,目前綠城物業全國管理的園區有1000萬人,逾40萬戶。到2023年希望服務300多萬戶,在保安、保潔、保修的基礎上形成7大門類,30多項服務。

　　宋衛平初步的服務産品設計是:1000萬人中,為每個人提供幾千元的服務價值,希望可以獲得500-100元/人的微薄利潤。預計綠城服務集團8年後産生50億-100億經營利潤,而資本市場對服務、社區020,一般估值在30倍左右,則100億利潤的市值可能在2000億-3000億。

　　換言之,綠城管理集團要做的是全産業鏈的服務,現在已經開啟對有序經營的可行性研究,今後5-10年,對於集團的利潤貢獻,甚至可能超過綠城中國。