2015年即將收官，全國樓市銷售面積增幅有望突破10%，並探至2013年的歷史交易峰值，但近幾個月增長的動力明顯減弱：百城和70個大中城市指數均顯示，房價上漲城市數量減少、下跌城市數卻開始增加；作為“領頭羊”的一線城市不僅房價漲幅連續3個月回落，成交量也開始放緩；深圳10月份二手住房成交量僅為7月份的40%，業主報價也明顯下降。

　　與上述數據同時出現的是，土地市場卻在近期迎來了觸底反彈、量價齊升、地王頻現的“盛宴”。

　　首先，主要城市土地市場觸底反彈。今年第三季度，300個城市土地成交面積同比下跌14.7%，跌幅較一、二季度明顯收窄；三季度樓面地價同比增長30.4%，增速比一、二季度明顯擴大；土地溢價率達到18.6%，明顯高於一、二季度，為近兩年來單季度最高，較去年同期提高10個百分點。10月份，300個城市土地出讓金和溢價率同比分別上漲了9%和12%。

　　其次，一、二線重點城市地王頻現。10月20日，北京豐臺花鄉樊家村地塊的出讓或許是此輪土地市場“盛宴”的序曲。據不完全統計，10月20日~30日，北京、南京、杭州、溫州和佛山等5個城市土地市場爆發，共拍出6個全市（或行政區）總價、單價地王。其中，不僅包括一、二線典型城市的北京和南京，也包括庫存壓力仍存的杭州和溫州。

　　主要城市土地市場觸底反彈，直接原因就是樓市銷售連續回升。前三季度全國商品房銷售面積增長7.5%，銷售金額增長了15.3%，可謂量價齊升。重點城市銷售端回升更明顯，1~10月份，一、二線城市成交面積同比分別增長20%和51%。按照土地市場滯後於房屋銷售市場8~12個月規律，土地市場在今年三季度末回升和爆發是必然的。

　　同時，今年1~9月，中指院監測的32家銷售百億房企，平均銷售面積和金額分別增長了25.9%和23.9%。另外，9月份金融數據顯示，開發商各項資金來源中，按揭貸款增速最高，這為開發商拿地提供了“彈藥”。再加上1~9月典型開發商拿地支出僅佔銷售額的20%~30%，嚴重低於過去5年同期水準。而重點城市樓市庫存消化週期又從上半年的14個月回到12個月以內，這些城市也到了從“去庫存”轉向“補庫存”的階段。

　　開發商“搶食”重點城市土地，造成地王頻現，貨幣寬鬆和資金成本低是重要原因。

　　今年以來，債券全面“開閘”並向房企傾斜。截至10月，全國公司債發行4267億元，是去年同期的4倍，其中房企發債佔了60%，發行利率在5%左右。

　　在“穩增長”的大背景下，貨幣政策寬鬆通道已經打開，資金面寬裕、資金成本已降到歷史低位，這是購房者入市買房和開發商增加投資的好時機。開發商積極拿地，並用充足低廉的資金購買升值前景較好的不動産，這是貨幣寬鬆時期房企的一慣選擇。

　　從今年1~10月份樓市運作情況來看，一線城市新房成交量同比增長47.1%，二手住房成交量同比增長65%，而中指數據監測的19個重點二線城市1~10月份新房成交同比增長20%，重點一、二線城市成交量漲幅遠高於全國平均水準，也高於一、二線城市整體平均水準。價格方面，10月份，一線城市新房和二手住房價格同比分別上漲12.2%和15.7%，南京、杭州、溫州等重點二線城市也位列房價漲幅的TOP10。

　　因此，在樓市整體供應過剩、大週期下行、開發商“加杠桿”意願不足的背景下，一線和二線重點城市已經成為樓市開發和投資的“安全島”，也是資金避險和財富人群資産配置的“安全島”。

　　可見，越是大的城市，其人口和資源集聚能力越強，樓市未來前景越被看好，也是開發商“搶地”的目標區域。杭州和溫州儘管樓市庫存壓力較大，但民間資金富庶是支撐其樓市的保障。

　　事實上，環渤海、長三角和珠三角等三大經濟發達區域是我國人口和資源集聚能力最強的區域，也是産業升級顯著的區域。國外經驗證明，在經濟下行時期，人口將趨於向就業機會多的大城市集中，這些區域樓市的有效需求仍有望維持增長。

　　（作者為深圳市房地産研究中心研究員）