曾經被開發商視為“賠錢賺吆喝”的物業管理業務，雞肋變成“香餑餑”

　　曾經被開發商視為“賠錢賺吆喝”的物業管理業務，如今卻成為分拆上市、實現開發商多元融資的“香餑餑”。自深圳房地産企業花樣年分拆物管平臺彩生活上市成功之後，物業管理業務正在被大型地産公司一個個拆分出來，包裝成社區O2O服務平臺上市。

　　10月23日，中國建築工程總公司所屬中海集團將旗下的中海物業通過實物分派、介紹上市的方式正式于香港交易所主機板掛牌。在此之前，彩生活作為國內首個物業管理股從花樣年分拆上市後，逐漸受到資本市場的青睞。掛牌僅3日，彩生活市值暴漲至55.6億港元，市值甚至一度超越其母公司花樣年，今年上半年，彩生活總營收為2.78億元，毛利率達73.9%。

　　文/圖：廣州日報 記者王荔玨

　　2020年社區服務消費將超萬億元

　　在市場看來，物業管理業務無疑成為房産企業新的利潤增長點。據第一太平戴維斯發佈的數據顯示，到2020年，國內住宅物業面積將達到300億平方米，而社區服務消費將超萬億元，社區入口無疑將成為新的藍海。面對此契機，除了中海已經先行一步之外，萬科、碧桂園、保利、富力等房企也紛紛表示，計劃將旗下物管公司分拆上市，意圖在新興物業市場分得一杯羹。今年上半年，萬科總裁鬱亮更透露，萬科未來萬億的市值目標，一半將來自新業務，其中物業服務發展將成為其主幹業務。碧桂園首席CFO吳建斌曾公開表示，碧桂園已將物業管理納入上市計劃中，社區O2O模式也正在緊鑼密鼓推進中。

　　對此，仲量聯行研究部中國區負責人周志鋒指出，房企分拆上市主要為拓寬融資渠道，同時達到“一種資産、兩次使用”的效果。分拆旗下比較成熟的業務板塊上市，既在資本市場獲得了更多的融資機會，還能更好地挖掘産業鏈上下游的發展潛力，獲得豐厚的投資收益。

　　仲量聯行區域客戶資産管理中國區總監陶士龍對比了中國國內與歐美國家物業管理行業的現狀後認為，中外物管行業最大的不同在於，國外物業管理費只要業委會同意，可自由增減調節，而國內必須由物價監督管理部門核準；國外一般不存在物業費欠費的情況。這些差別決定了國內物管公司單純依靠服務的生存模式難以為繼，而國外的成功經驗卻無法簡單複製過來。

　　周志鋒表示，目前國內房企分拆物業上市主要看中的是發展潛力巨大的社區O2O業務，社區O2O是對傳統物業管理的一種補充，而成熟的物業管理體系以及龐大的客戶群又是社區O2O業務發展成敗的關鍵。目前，萬科、碧桂園、綠城、遠洋等知名房企都有將旗下物業分拆上市的計劃，這些龍頭房企開發的社區規模龐大，數以萬計的業主群體是最大的財富，以社區服務為切入點為物業板塊創造更大的價值，這也是房企實現戰略轉型比較理想的選擇。

　　開發商借“物管”平臺另尋揾錢路

　　在仲量聯行看來，目前國內房地産市場已逐漸進入存量房時代，未來房企間的競爭也將逐漸轉向存量房領域。物業管理作為房地産綜合開發後續經營管理的平臺，更是房企挖掘産業鏈下游市場價值的通道。事實上，2014年花樣年分拆旗下物業彩生活上市，成功開創了一種新的商業模式，拓寬了房企輕資産轉型的思路。相關數據顯示，到2020年，全國住宅物業面積將達到300億平方米，社區服務消費將超萬億元。而開發商看準社區O2O這塊大蛋糕，就是為了深度挖掘物業管理延伸服務，更看重的是社區所擁有的業主規模和潛在的消費需求，其業務重心是通過搭建社區O2O生活服務平臺，為業主提供繳費、維修、理財、租房、電商、健康等多方面的增值服務。從現實情況來看，以社區O2O為平臺、將物業分拆上市的模式得到資本市場的認可，甚至比傳統房地産開發得到更高的估值。處於轉型期的房企正在尋求新的利潤增長點，而社區O2O為用戶的剛性需求隱藏著巨大的市場空間，通過各類産品和服務滿足住戶的多樣化需求，開闢了房企新的盈利模式。

　　社區O2O的盈利模式尚未成熟

　　不過，易居研究院的相關人士就提醒，由於目前社區O2O的盈利模式尚未成熟，這種模式是否能為上市後的房企帶來收益也引發部分業界人士的疑問。物業管理背後的盈利機制尚未完全建立，上市後投資者是否認同具有不確定性，因此，未來前景如何，還要看物業管理盈利模式的創新。事實上，對於打造O2O社區的經營模式，各家房企也都在繼續探索。10月26日，恒大地産聯合騰訊控股認購馬斯葛公司股份的事項已完成，將整合恒大的社區資源與騰訊的網際網路技術，計劃打造全國最大的網際網路社區服務商。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進指出：“在房産企業自身技術水準並不很完善的條件下，可以聯合網際網路巨擘，依託他們成熟的技術條件及自身物業管理水準打造全新的O2O平臺，搶灘社區O2O市場。”