房地産行業已經進入中低利潤行業範疇

　　■本報見習記者 蘇詩鈺

　　“從成交量看，房地産市場稍有回暖，今年前三季度地産成交量較2014年上漲超三成，且有多家地産上市公司業績過千億元。”中投顧問房地産行業研究員韓長吉在接受《證券日報》記者採訪時表示。

　　截至目前，有80家房地産企業公佈了三季報，其中包含萬科、招商等標桿房企。數據顯示，前三季度80家房企總營業收入為4244.45億元，合計凈利潤為343.5億元，凈利潤率為8%。

　　中原地産首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，預期整體房企的凈利潤將增長8%左右，2015年將是房企第一次出現行業平均利潤率低於兩位數的年份。從季度看，80家企業中，有28家企業利潤率高於10%，52家利潤率低於10%，房地産行業已經進入中低利潤行業範疇。

　　“出現房企趨勢性利潤下調的主要原因是銷售難度加大，雖然全國在一二線城市市場回暖，但三四線市場依然處於調整過程中，以價換量在持續。其次，融資成本持續增加，對於企業來説，對內對外融資的成本都吞噬了利潤。此外，土地競爭激烈，房企一二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。”張大偉表示。

　　數據顯示，前三季度有25家房企完成全年業績目標的70%。其中保利置業、恒大、龍光以及華潤4家企業全年業績完成率超過90%。然而萬科前個10月的銷售額再一次把競爭對手甩開，率先突破2000億元。

　　從公佈的數據來看，1月份至10月份，恒大地産累計實現銷售額達1545.3億元，同比增幅高達44%，按照其年初制定的1500億元銷售目標計算，提前兩個月完成年度目標的103%。而萬科A發佈的銷售簡報顯示，1月份至10月份，公司累計實現銷售面積1627.3萬平方米，銷售金額2041.2億元，同比增長19.27%。

　　韓長吉表示，就大型房企而言，實現全年業績預期不算太難。上半年政策較為寬鬆，第三季度利好頻頻來襲，在國家和各地方政策的“照顧”下，房地産行業市場環境有所好轉，多數大型房企業績同比增長。但大量中小型房企業績呈現出虧順狀態，較難完成全年業績預期。

　　韓長吉告訴《證券日報》記者，儘管房地産行業已開始回暖，但短時間內還改變不了市場不景氣的現狀。現在拿地越來越難，拿地就能賺錢的日子已經一去不復返，市場競爭也從資源導向型轉變成為競爭導向型，只有競爭力強的企業才不會被淘汰。

　　“市場的改變使得企業的經營策略也要有所調整，原來靠壓低土地成本，提高週轉率來取得高額利潤的策略已經不再適用於現在，如今房企需要走差異化道路，在細分市場上精心耕耘。”韓長吉表示。

　　“從未來市場預期看，預計在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業房地産公司離開房地産領域，而房地産的競爭也將越來越激烈。”張大偉表示。

　　此外，張大偉告訴記者，核心盈利能力下滑、財務風險加劇。目前很多房企在加強成本控制以及提高週轉速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發展終究會遇到瓶頸。房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型。