近期，關於樓市降價的消息時有傳來。筆者走訪調查深圳多個新盤後發現，深圳的樓市還未到可以稱之為“已經降價”的時刻。但不少現象，暗暗指向樓市隱性降價。例如與以往買房趕一期不同的是，不少項目後期推出的産品與一期價格基本保持一致，又比如近期推出的不少新項目一改頂著備案價格賣的態度，實際售價與備案價格之間出現明顯差距。

　　新品沒降價，但與一期價格持平

　　龍華新區無疑是今年領漲房價的代表區域。筆者近期走訪龍華新區多個項目卻發現，雖然目前龍華新區剛需房仍屬於供不應求的狀況，但開發商的定價卻講求“穩字訣”。

　　在龍華某未開盤的地鐵剛需項目，不少置業者猜測該項目開盤均價會過4萬，有看房的市民猜測，“龍華的房價漲得這麼厲害，我估計開盤價格可能會到5萬。”項目銷售人員則表示，“參考周邊的價格看，可能在4.2萬左右。”

　　而在龍華房價標桿項目之一的星河傳奇，筆者發現，相比年初價格的大幅上漲，該項目均價已恢復穩定。4月份星河傳奇推出的87-128平方米産品，均價約為3.7萬/平方米；8月份該項目推出的80-105平方米産品，均價升至5萬/平方米左右，漲幅約為35%；而在10月底星河推出的50-66平方米帶精裝公寓産品，均價約為4.5萬/平方米，同時在售的89-106平方米剛需産品，均價約為5萬/平方米。

　　與星河傳奇類似的樓盤在福田、寶安、龍崗等區亦有出現。龍崗宇宏健康花城今年多次加推，均價從2月份的2.3萬/平方米上漲至6月份的3.5萬/平方米，但9月份加推均價保持在3.5萬/平方米水準；福田寶能公館9月開盤均價為8.5萬/平方米，至10月加推均價仍為8.5萬/平方米；光明新區新地中央8月推出28-107平方米公寓産品，均價為2.36萬/平方米，至10月加推31-109平方米公寓産品，均價小幅下跌至2.30萬/平方米。

　　深圳綜合開發院宋丁認為，10月的樓市號稱“銀十”，相對上半年比較平穩，延續第三季度市場開始收緊，這已經是大勢所趨，10月的成交量和平均價格都有所收緊，總體來説市場不好也不壞。雖然也有樓盤依然堅挺，但平均價格已經有所下浮。

　　新盤理性開賣，實際價遠低於備案價

　　“雙降”後的首個週末，深圳福田、羅湖、龍崗、寶安等區有近12個新盤開盤或加推，被稱為今年最強推盤潮。據深圳中原研究中心數據顯示，除了龍崗中心城萬科天譽廣場去化率為35%，其餘11盤去化率都在6成以上，去化良好。

　　但筆者發現，多數開發商定價相對保守，多數項目實際均價低於備案價。如南山恒裕濱城二期在規土委的備案價在9-14萬/平方米，開盤均價約為11萬/平方米；福田寶能公館備案價格在8.2-14.7萬/平方米，開盤均價為8.5萬/平方米；光明新區某樓盤的預售備案價為3.1-3.7萬/平方米，開盤均價在2.4-2.6萬/平方米；龍華新區某樓盤備案價在5.0-6.6萬/平方米，開盤均價為4.8-6.3萬/平方米之間。

　　有業內人士認為，經濟下行、成交下滑以及年底走量等因素讓開發商的推盤壓力更大，樓市在加速調整中，開發商改變策略，加大力度走量。

　　但美聯物業羅湖區及鹽田區營業董事袁新有認為，目前市場表現依然比較理想，成交量雖然有所回落，但看房者有增無減。

　　美聯物業全國研究中心數據顯示，上周（10.26-11.1）一手住宅成交量1417套，環比上漲15.48%，較前期有所回升；成交均價為34226元/平方米，環比下跌5.22%。而據中指院百城價格指數，受高價樓盤入市影響，深圳10月新房住宅價格環比上漲3.49%，居全國重點城市之首。