前不久成立的中城新産業控股(深圳)有限公司，也是為深圳城改項目“量身定制”。在資本扎堆的情況下，深圳城改是否會變成一場新的財富盛宴？

10月29日，信達地産(600657，SH)對外披露了一份公告，公司實控人信達資産集合了旗下包括信達地産、信達資本、聚信通達、信達國際、前海華建等6家下屬企業，擬設立總規模為51.01億元的深圳信達城市發展基金，其中信達地産出資7億元。由於基金投向為深圳城改項目，引來各方熱議。記者注意到，前不久成立的中城新産業控股(深圳)有限公司，也是為深圳城改項目“量身定制”。在資本扎堆的情況下，深圳城改是否會變成一場新的財富盛宴？

　　背靠資管巨頭

　　從産品設計來看，上述地産基金可做成FOF基金(即投資于基金的基金)或資管産品，以股權、債權或股債結合方式投向單體項目且單獨核算收益，其投資策略與風控模式與市場上的其他地産基金並無太大區別。

　　公告顯示，信達資本作為普通合夥人(GP)，出資100萬元，佔基金投資人總出資比例的0.02%。“信達係”旗下其他相關企業均為有限合夥人(LP)，其中信達資産出資20億元，佔比39.21%，聚信通達10億元，佔比19.6%，信達地産與建信投資出資均為7億元，佔比各13.72%，信達國際出資3000萬元，佔比0.59%，前海華建出資6.7億元，佔比13.13%。

　　實際上，作為中國四大資産管理公司巨頭之一，信達資産最早依靠承接與處置國有商業銀行的不良債權起家，並逐漸發展成為與華融資産、長城資産、東方資産旗鼓相當的金融資管巨頭，業內曾稱其為金融“禿鷲”。2013年，信達資産赴港上市。彼時，除了不良資産收購之外，信達資産已掌握了證券、期貨、保險、信託、融資租賃以及公、私募基金等多張金融牌照。

　　按照信達資産上市時的戰略部署，結合旗下多個業務平臺，其推出了業務協同戰略，其中包括信達地産借信達資産的綜合優勢打造“金融地産”模式。

　　然而記者梳理髮現，過去幾年，信達地産業務擴張並不明顯，比如2012年至2014年各年度營收與凈利潤均“四平八穩”，其中2014年營收為48.5億元，凈利潤為7.67億元，但其資産負債率一路走高，截至今年6月底已飆升為80%，相比2012年底上升16.5個百分點。

　　去年至今，樓市供需逆轉，傳統地産模式陷入困境，一個典型特徵為“地産金融化”與“金融地産化”趨勢明顯。信達地産在今年中報裏説，為打造金融地産模式，其與信達資産的系統協同已取得一定成效，包括與兄弟企業間的業務協同。

　　資本巨鱷扎堆深圳城改

　　按照信達地産的表述，上述地産基金將主要投向深圳，其認為該區域城市更新需求大，房地産市場較為活躍，有助於公司拓展項目機會，改善盈利結構，創新業務和盈利模式，鞏固公司對華南區域的戰略投資佈局。

　　當前，全國樓市的區域分化特徵明顯，尤其是今年以來，在多數二、三、四線城市房價萎靡甚至下跌的情況下，北上廣深4個一線城市的房價卻一路飆升，引來不少龍頭房企爭搶“地王”。

　　中國城市産業發展聯盟主席陳寶存告訴記者，“一線城市中心區的可用土地越來越少，在劃定城市開發邊界的時候，也主要是針對一線城市。現在即便是産業地産，也不準佔用耕地，所以這些城市已進入‘整理有限的存量土地階段’。”

　　在陳寶存看來，上述城市的拆遷項目多處在核心地段，土地價值高。但與之對應的是，拆遷成本也高，一般開發商不容易拿下來，而央企或本地國企就具有融資成本低和政商資源雄厚等優勢。

　　按照深圳規劃與國土委去年6月份發佈的《深圳市城市更新(“三舊”改造)專項規劃(2010-2015)》，規劃期內城市更新固定資産投資(包括拆遷費用和直接投資)預計約3500億元，拉動GDP累計約7000億元。力爭完成3~5個重點産業片區改造，為新能源、生物、網際網路等戰略性新興産業騰挪空間。

　　不僅信達地産，許多資本巨鱷已對深圳城改項目“垂涎三尺”。今年7月，由深圳品頌投資、世聯地産、萬科旗下兩個子公司以及號稱“地産私募巨頭”的中城投資共同出資1.6億元的中城新産業控股(深圳)有限公司，在深圳前海註冊成立，背後實際運作人為劉愛明。

　　劉愛明表示，中城新産業將“重倉深圳”，聚焦深圳市城市更新和産業轉型升級所帶來的一二級地産開發，産業地産，以及産業升級孵化基金、新興金融服務及産業鏈整合機遇等。