2013年11月至今，自住型商品房誕生整整兩週年。兩年來，北京已經陸續推出了近60個自住型商品房地塊，而隨著這些地塊陸續入市，目前所尚未網申的自住房項目也變得越來越少。

　　同樣是這兩年來，在自住房與“泛豪宅化”的高端住宅擠壓下，曾最受歡迎的剛需盤一步步變得尷尬。時至年末，隨著自住型商品房入市量的減少，曾被其“打壓”許久的剛需盤有了大批入市的跡象。這也將緩解由於自住型商品房入市減少所帶來的銷售空檔。對於樓市來説，自住型商品房的冬天，儼然成為了剛需盤的“春天”。

　　自住型商品房

　　年底前入市項目不足10個

　　對於將滿兩歲的自住型商品房來説，依舊是目前剛需置業人群首選的方式。其銷售也在今年保持著相對火爆的情況。在10月開盤的當代北辰·悅MOMA自住房項目選房，不到6個小時，693套房源全部售罄。項目之所以能夠售罄，一方面自然是項目的地段以及戶型受到了購房人的青睞，而另一方面也是由於自住型商品房入市量的減少，不少購房人加緊了置業步伐。

　　據數據機構統計，北京已有52個自住房項目入市接受網路申購，其中去年入市31個項目，截至今年10月末入市有20左右個項目。今年自住房項目入市數量上已經出現了明顯下降。

　　同時統計顯示，目前北京市的自住房還未開始網路申購的項目僅剩下不足10個，分別是：萬科昌平沙河鎮地塊、綠地密雲地塊、遠洋昌平北七家地塊、湖南富興東壩南區地塊、首創海淀永豐地塊、旭輝大興瀛海地塊、金融街昌平北七家地塊以及恒大房山拱辰地塊。初步統計約有房源6000套，與數量眾多的申購家庭相比十分懸殊。

　　自住房入市量減少的原因還是來自於土地市場的供應。

　　10月23日，北京國土局公開拍賣順義一宗配建自住房的地塊。最終，金隅大成以18.5億價格競得該地塊，並配建79400平方米的限價房和46900平方米的自住房，溢價率30%。

　　而此地塊是在3個多月時間內僅有的一塊配建自住房的地塊。在此之前，最後一塊配建自住房的地塊成交時間為7月16日。而如今，北京土地市場又出現了一宗有配建自住房的土地準備競拍，無疑給自住房申購者帶來了希望，也引起了各房企的關注。

　　批地減少尚無斷頓風險

　　儘管入市土地在減少，但對於自住房而言，“斷頓”的風險卻並不存在。

　　近幾個月，隨著普通商品房定價趨近自住房，自住房的狂歡也開始“退燒”，雖然申購人數依然龐大，但棄購比例也居高不下。

　　從2014年一年的實際成交情況看，除了宋家莊等核心城區的自住房首輪即被中簽的優先家庭搶購一空外，其他自住房都出現了一定比例的棄購，多輪選房後最終都會向非優先家庭開放。

　　而對於部分自住房在所有申購家庭選購後仍有大量剩餘房源的，則開始轉成普通住宅入市。近日，北京還首次出現政府收購自住房用作安置房的情況。位於朝陽區來廣營地區的東洲家園自住房項目，在自住房申購家庭進行了兩次選房後，仍然有818套剩餘房源，東城區打算購買這些剩餘房源，作為中心城區棚戶區改造的對接安置房。

　　此外，市住建委有關人士也公開表示，本市將繼續加大自住型商品房供應，自住房項目的搖號也將很快啟動。

　　剛需盤

　　趁著“冬歇”擇機入市

　　在自住房入市量減少的背景下，作為其主要“競品”的剛需樓盤開始活分起來。包括通州、昌平、房山在內的不少剛需盤有了大舉入市的想法。而為何剛需盤僅僅只能在自住房入市量減少的背景下，才敢入市推盤？

　　實際上，自住房的競爭搶走了不少本屬於剛需盤的購房人。以大興區為例，區域內中小戶型的剛需樓盤集中，自住房的供應量也同樣很大。價格的關係導致剛需盤在與自住房的競爭中處於劣勢。據亞豪機構監測數據顯示，大興自住房的均價基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均價則在23000-35000元/平方米，可見，在自住房的直接競爭中，價格優勢讓自住房吸引了大量本屬於剛需盤的購房人。

　　“跟高端住宅量價齊升形成鮮明對比，北京市剛需住宅寒意刺骨、銷量重挫。今年三季度，單套總價300萬元以下的剛需住宅僅出售11134套。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

　　此外，自住房拉低房價的意義一方面在於對均價水準的拉低，另一方面則因鎖定客群的特點，影響到了剛需盤的銷量及價格。亞豪機構統計數據顯示，2014年，自住房對整體市場價格的下拉幅度為7%，2015年則上升到了9%。對於剛需盤相對集中的區域，在推出自住房之後，剛需商品房的成交量都出現明顯下滑，基本上相當於此前的50%，通州、順義純商住宅銷量甚至一度衰減至此前的三分之一。

　　郭毅分析，剛需商品住宅成交量受自住房影響重挫之後，不可避免地抑制了價格的上漲，部分區域在2014年剛需盤甚至出現降價現象，比如房山，在售項目價格水準從2.5萬元/平方米一度回落至1.8萬—2萬元/平方米，今年年中才開始出現緩慢回升的跡象。

　　由此看來，剛需盤選擇在這樣一個時期入市也有了充足的理由。

　　11月推盤項目數量增加

　　此前被業內寄予厚望的“金九銀十”成色不足，商品房新盤成交量逐月下降，使開發商對推售新房源更加謹慎。但對於剛需盤來説，卻迎來了入市旺季。

　　據亞豪機構統計數據顯示，11月北京商品住宅市場預計僅有22個項目入市，包括凱德麓語、匯金世界城、眾美·MIMO公館等9個純新盤，以及包括京投銀泰萬科西華府、空港國際、龍湖·長城源著等在內的13個老項目後期。

　　從11月入市項目特徵來看，共有7個商住樓盤、3個別墅、12個普通住宅樓盤預計推售。從地域分佈上看，兩極分化現象愈發明顯，城區的西城、朝陽、豐臺、海淀共有8個項目預計入市，預期售價在6萬元/平方米以上的豪宅項目就有6個；其他的則是大批郊區縣的低端剛需項目及商住類項目，售價多在15000-23000元/平方米之間。值得注意的是，面向中端改善型客群、售價在3萬-6萬元/平方米的項目僅有位於豐臺的京投銀泰萬科西華府、位於舊宮的國韻村兩個樓盤。

　　如果包含商住，那麼11月，剛需入市的樓盤或將佔據一半的席位。

　　據統計，有意在11月入市的剛需盤包括了通州的東亞·印象臺湖、尚品臺湖；昌平的中國鐵建·尚城匯；房山的匯金·世界城楓丹郡、北京城建·琨廷，以及不少商住類産品。

　　即便對於剛需産品來説，自住房入市的減少，使得其在市場中唱起了“獨角戲”。但上述的剛需盤卻並未出現價格上漲的趨勢。甚至不少樓盤依舊拿出了較低的售價以及豐厚的折扣。

　　以北京城建·琨廷為例，該項目目前的售價僅為15800元/平方米，匯金·世界城楓丹郡的售價也僅為14000元/平方米。同樣，東亞·印象臺湖的售價也才2萬出頭。而對於這些項目而言，還可享受多則6萬元的優惠。

　　有業內人士指出，隨著城區新盤豪宅化，中低端改善型客群的選擇面很小，中檔商品房銷售速度相對較快。據亞豪機構統計，今年前三季度，單價在3萬-6萬元的中端商品住宅共成交12110套，同比增加近5000套。但目前很多房企出於高利潤的要求，放緩了這部分産品的供應節奏。

　　為此，北京剛需市場“量縮價漲”或將成為新的趨勢。（徐楠）