2015年的農曆“霜降”節氣顯得有些特別。央行宣佈“雙降”，小小的諧音被調侃成“註定”。仿佛覺得雙降還不夠給力，兩日之後，廣州宣佈公積金貼息政策正式實施，終於將之前“年內實施”的承諾一錘定音，可謂言出必行。兩個“重磅炸彈”級的利好政策，頓時將十月末的秋日暖陽渲染得更加金色十足。“銀十”靚過“金九”基本成為事實，而緊接著的歲末置業，讓更多人有所期待。

　　商貸有望繼續成主流

　　事實上，廣州樓市表現早在10月初已有升溫的趨勢。據陽光家緣網站公佈數據統計，截至10月23日，廣州二手住宅市場10月的網簽量已達到3354套，剔除10月1日-7日國慶假期的影響，自10月8日以來，廣州二手住宅市場網簽量已達3280套，超過9月8日-23日2753套的水準。業內預計，10月廣州二手樓市交投升溫的態勢已相當明確，按照這一趨勢發展下去，再加上央行降息以及公積金新政等利好的疊加效應，有望進一步激活買家在接近年底這段時間的入市積極性，帶旺年底二手樓市交投活躍度進一步升溫。

　　在廣州首套房貸貸款利率再次出現明顯折扣的情況下，按揭購房更加受購房者追捧，而一次性付款購房比例也從去年下半年的高位一路走低。據合富置業成交數據統計，一次性付款購房比例在去年三季度曾高達47%，到今年三季度已回落到27%，截至10月23日，10月廣州二手住宅市場成交個案當中，一次性付款購房比例亦僅佔30%而已。

　　在按揭購房重新成為主流的情況下，商貸購房日益受到購房者青睞。據統計，今年三季度非一次性付款購房個案當中，純商貸佔比高達58%，而在去年三季度純商貸比例僅50%，而截至10月23日，10月商貸購房佔非一次性付款購房個案的比例已達59%。

　　合富置業市場經理梁燕明分析，自去年四季度以來，央行已6次降息，現時5年以上商貸貸款基準利率是20多年以來的最低點。由於今年內已經五度降息，單純因為10月24日這次降息而出手買房的情況未必會突然增多，不過，持續降息有可能進一步強化樓價上漲預期，而有急切購房需求的購房者因迫近年底而縮短了考慮時間，這次降息之後有望讓急於在年底前購房的置業人士進一步加快出手的速度。

　　公積金貸款關注度有望提高

　　公積金貸款在去年下半年曾一度相當受購房者青睞，成交數據統計，去年三季度非一次性付款購房個案當中，純公積金貸款和組合貸款的佔比曾高達50%，與商貸各佔非一次性付款購房市場的半壁江山。不過，今年三季度純公積金貸款和組合貸款的比例回落到42%，純公積金貸款的比例更只佔19%，所需實際貸款額超過公積金貸款最高額度的購房個案，購房者只能選擇組合貸款。

　　備受關注的公積金貸款新政正式實施，其中，提高住房公積金個人住房貸款最高額度和公積金貼息貸款政策，對市場的帶動作用相對較為明顯，有望能重新激活市場對公積金貸款的關注度。10月24日降息後，五年以上公積金貸款利率僅3.25%，而五年以上商貸基準利率為4.9%，即使打九折之後仍達4.41%，公積金貸款與商貸相比還是存在較明顯的息差優勢。結合提高最高額度和公積金貼息貸款等政策利好之後，公積金貸款的優勢將會更加明顯。

　　在公積金貸款新政正式實施前，二手樓市對公積金貸款的關注度並不高，一部分原因在於公積金貸款最高額度有限，並不能完全滿足購房者貸款額的需求。據統計，截至10月23日，10月廣州二手住宅市場套均總價達247.4萬元/套，即使是首次置業的購房個案，套均總價仍高達185.6萬元/套。公積金貸款新政落地前的公積金貸款最高額度，明顯低於購房者實際所需貸款額，因此，不少涉公積金貸款個案都只能選擇組合貸款的方式來完成交易。截至10月23日，10月二手住宅市場的非一次性付款購房個案當中，涉及公積金貸款的純公積金貸款和組合貸款佔比僅42%，遠低於商貸所佔的59%，而純公積金貸款個案的佔比更只有23%，還有19%的個案由於實際所需貸款額超過公積金貸款最高額度而不得不選擇組合貸款。

　　預測：購房者出手加快 後市或量升價穩

　　梁燕明還透露，9月廣州二手樓市因受國慶假期影響而令交投活躍度短暫回落，不過，自9月上旬以來有意出手的潛在買家數量仍錄得增長，到10月中旬之後潛在買家的購房需求陸續釋放，導致市場交投在國慶假期之後持續升溫。現時有意出手購房的買家，大多是希望能趕在年底前入住的，因此，迫切的需求令買家不得不加快出手的速度。如在天河東太古匯周邊的區域，雖有較多總價較高的高檔住宅小區物業，但買家從看房到成交的時間間距，已從幾個月前的三四個月縮短到現時平均需時僅一個月。而為子女教育而購房的需求，買家作出決定的時間更短，如天河公園附近有名校利好的區域，近期出現了不少為子女教育而購房的個案，買家從看房到決定買房，大多只需時一個星期。需求更為迫切的剛需買家，在遇到價格較筍的物業時，出手更快，曾有一套濱江中的房改房物業，售價約90萬元，買家從看房到出手購房，只花了兩天時間。

　　梁燕明表示，現時不少買家都是對比了一二手房價格才回流二手房市場選房的，因此對樓價行情相當熟悉，對後市樓價走勢也偏向看好居多，購房意願相當高，現時在降息以及公積金貸款新政等利好出臺後，將進一步鞏固買家對後市看漲的預期，促使買家在看中心儀物業後進一步加快出手的速度。不過，鋻於目前二手樓市中不少區域的可選房源量仍較為充足，買家追漲的意願並不高，因此，四季度廣州二手住宅成交繼續上升的可能性相當高，整體市場或將表現出量升價穩的發展態勢，個別熱門區域的樓價仍有可能出現小幅微升的現象。