在經歷了大半年的“火力全開”後，進入“金九銀十”以來，津城住宅市場一、二手房仍表現強勁，隨著樓市環境的持續利好，消費主流已經悄然發生變化，從過去的剛需擔綱到如今的改善接棒，本地購房者的購買力也在不斷增強，市場整體穩健趨好。

　　一二手房“銀十”成色皆足

　　自今年“3.30”新政實施以來，上半年連續數月房産市場利好政策的密集出臺促使樓市銷量大增，大量被壓抑許久的剛性需求被集中解套釋放，這令部分業內人士曾擔心，住宅銷量在傳統的“金九銀十”旺季反而會顯現出動能減弱？然而，從本地市場成交狀況來看，這一熱銷勢頭並未削減褪去。

　　根據統計數據顯示，上一週，天津市新建商品住宅共成交3582套，環比上漲3.0%；成交面積40.4萬平方米，環比上漲9.1%；成交均價12124元/平方米，環比上漲7.8%。其中，最受關注的中心城區成交無論是成交套數還是成交面積環比上漲均逼近五成左右，成交價格也有小幅上揚。

　　二手房方面，上周本市共成交私産住宅2860套，環比上漲6.6%；成交面積25.3萬平方米，環比上漲8.8%；成交均價10867元/平方米，環比上漲6.3%。各區域來看，中心城區成交佔全市成交總量四成以上，各項成交指數均有上揚，成為全市二手房重點區域；而在各仲介市場排兵布陣競爭激烈的市內六區中，上一週本市各行政區二手私産住宅成交量呈現“漲多跌少”的狀態，其中漲幅最大的是紅橋區。均價方面，有漲無跌，全線飄紅，漲幅最大的同為紅橋區。我愛我家市場研究中心認為，本月受“十一”長假的影響，交易日有所縮短，使得成交量與上月同期相比下滑了23.23%，但日均交易量與上月相比基本持平，預計本月二手私産住宅交易量同樣會突破萬套。

　　改善族購買力強勁

　　在經歷了2014年的高供應和低成交之後，樓市整個2015年始終處於政策不斷加碼，需求不斷釋放的狀態。特別是在大量剛需置業群體被市場解套消化後，改善型買家成為當前市場最為受益的人群。

　　在一家4S店擔任財務工作的小禎近來萌生了“換房”的想法，現在她與老公還有兩歲的兒子住在王串場附近的一個獨單裏。她説：“這是我們2012年結婚時的婚房，當時我們倆都沒有正式的工作，所以用的商業貸款，每個月利息挺高的。現在利率和首付不斷下調，我們這房子也已經滿兩年，營業稅就減了不少，現在我和老公都有了公積金，所以就想著把這套房子賣了，趁現在利息低換套大一點的兩室。”

　　根據最新的一項統計數據顯示，上一週，本市新建商品住宅成交套均面積為113平方米，二手房成交套均面積為89平方米。由此可見，從過去獨單、小兩室的“業績長紅”到如今大兩室、小三室的“鋒芒漸露”，買房人的目標産品類型正在不斷提升，其購買能力也在不斷增加。尤其對於像小禎這樣事業漸入軌道的年輕人來説，儘管手中現金流較少、首付負擔力較弱，但還款能力大多不可小覷，而眼下低首付、低利息的房貸環境可謂是這部分人群的最佳購房窗口期。

　　中正地産置業顧問王先生告訴記者，雖然跟上半年比，進入三季度以來，買類似獨單這類小戶型産品的客戶少了不少，但意欲購買兩居室的人群比例有所上升。其中，大多以改善、婚房群體居多，而且大多是“賣一買一”同時進行。他表示：“現在純剛需買家已經很少了，因為旨在改善，所以一些面積適中、房齡較新的二手房最受關注，與去年相比，個別小區每平方米漲幅甚至達到了1500到2000元左右。不過，也正因為二手房價格漲幅逼近了新房，所以近兩三個月，很多二手房客戶開始向新房市場轉移外溢。”

　　年末有望“暖冬”收官

　　隨著年末市場的漸行漸近，傳統淡季即將開啟，不過，由於當前較為寬鬆的樓市環境，有業內人士表示，與往年冬寒料峭格局或許有所不同，今年樓市有望迎來一個“暖冬”。

　　從近期市場環境來看，多輪新政釋放出的紅利使得樓市的寬鬆調整再度升級。9月30日，央行發佈了“對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%”的通知。這也是今年以來政府對於樓市第四次進行鼓勵調整，首套房商貸首付降至五年內最低。而選擇在這一時間節點發佈，也被部分分析人士認為是在國慶節傳統購房高峰來臨之際為樓市再添動力之舉。“9.30”首付門檻的降低進一步擴大剛需首置和部分改善型消費群體的購買基數與購買力，最大限度上促進住房消費，延續樓市持續回暖的信心。此外，10月24日起，央行宣佈再次下調存貸款基準利率，同時下調存款準備金率，這是年內第三次“雙降”，對購房人來説，改善型購房人群將成為利好疊加的最受益人群，本次“雙降”將刺激改善型購房需求的持續釋放。

　　天津中原投資顧問部分析認為，近期隨著降息降準、“限外”鬆綁、首付降低等支援房地産政策的不斷釋放，新房市場呈現上升勢頭，二手房市場整體成交量也穩定在高位水準。展望四季度樓市，財稅、信貸及其他房地産政策的進一步實施，將為樓市帶來多重利好。預計在成交量方面，四季度將延續二三季度的火熱市場；價格方面，隨開發商信心的增強，穩步小幅上升將成為主基調。對於二手房市場而言，將繼續沿襲4月份以來的火熱成交，最終全年成交有望實現倍增。