首開賣出近200套，成交金額15.8億元，成交均價4.2萬元/平方米，套均價近900萬……10月11日高調開盤的魯能公館刷新了天津高端住宅的數項記錄，也讓各大房企對天津市場高品質住宅産品的消費潛力有了重新認知。事實上，進入2015年，在多項政策利好的催動下，天津高端住宅市場不斷獲得提振，多個金字塔尖的高端項目用業內人士的話説“賣得不錯”，而這一樓市消費趨勢有望不斷深化。

　　多因素催動高端房置業升溫

　　魯能公館相關人士介紹，項目首開獲得購房者廣泛認可，銷售火爆，4.2萬元/平方米的成交均價，最高4.87萬元/平方米的成交單價，開盤當天成交近兩百套，一天的成交額15.8億元。

　　採訪中，儘管分佈于天津其他區域的高端住宅沒有魯能公館“高調”，但可以確認的是，在今年多項政策利好的提振下，成交均價在3萬元/平方米的高端住宅項目也大多取得不錯的銷售業績，包括天津大都會、湯臣津灣一品、泰安道五大院等主打大戶型、高品質的項目銷售也有了較大幅度的上漲，部分項目房源甚至所剩無幾。此外，天津別墅項目今年以來銷售也取得不錯的成績，尤其是位於外環線附近的別墅産品去化相較往年有了較大的改觀。

　　在業內人士看來，從整體樓市環境來看，高端住宅市場在2015年迎來難得的發展機遇。主流365淘房網總經理劉勝元在接受記者採訪時表示，一是受中國樓市復蘇的大環境影響，包括房貸新政、公積金政策、多次降準降息等，小戶型、大戶型銷售火爆不斷，高端改善需求自然也會加快釋放；二是高收入人群財富重新配置慾望強烈，受限于投資渠道不暢，整合手中不動産、股票等資産，高端物業需求可謂水漲船高。

　　高附加值決定高端住宅品質

　　“以魯能公館為代表的高端項目之所以能獲得熱銷，除了樓市大環境影響外，也有著其內在價值因素。”克而瑞房價點評網分析師孫韜在接受記者採訪時表示，從高端項目本身來看，其位於城市核心區位地段、佔據城市稀缺的景觀資源以及實打實的附加價值服務等，都是決定一個高端項目能獲得高收入人群認可的決定性因素。

　　具體來看，首先當屬地段，一個良好的地段始終是人們最注重的因素。儘管曾經有一輪高端住宅去地段論的不同聲音，但經得起市場、時間檢驗的高端住宅，必然佔據城市核心地段，這是稀缺資源的不可複製性決定的。其次是成熟的設計理念和規劃。好的社區環境能夠滿足人們心中的審美需求，在人工的建築物中間，綠化起到了很好的柔化和連接各個建築實體之間關係的作用。一般來説，公共的景觀與綠化用地面積，標誌著社區整體環境品質的檔次。第三是優良的物業服務。對於高端住宅而言，品質與管理應並重，高端住宅不僅僅是超大的戶型和昂貴的裝修，更重要的是後期的服務能否達到客戶所想要得到的標準。

　　以魯能公館為例，其位於天津最傳統的高端居住區域——水上板塊，佔據天津稀缺的城市資源，在此打造頂級住宅産品可謂水到渠成；另外，魯能公館所附加的價值以及服務也較為突出，項目全部高標準精裝修，採用高端技術和建築材料，引入希爾頓酒店管家式物業服務等，對高端物業置業者吸引力顯著。據魯能公館相關人士介紹，其客戶分佈並無明顯特徵，但均已經經歷過數次置業，一直在尋找最好的終極居住之所，購買高端住宅不為投資只為自住，正是因為該項目向購房者提供了高附加值的資源以及服務，方能獲得位於城市塔尖的高收入人群的認可。

　　高端房擴容可期難言大躍進

　　魯能公館的熱銷，讓業內人士看到天津高端住宅的消費潛力，也讓業內對高端房的明天給予了更多的期待。一方面，從今年樓市銷售來看，可謂分化明顯，除了小戶型一如既往獲得剛需購房者的青睞外，主打三室、四室乃至超大戶型的産品銷售額也有了質的飛躍，購房者升級住宅品質的意願明顯，買房的要求已經從過去“有房住”向現在“住得好”轉化；另一方面，城市核心區域地價上漲也有很大的推動作用，今年以來，天津樓面價也在不斷走高，勢必推動城市核心區域住宅産品的價格，這些地塊將來被定位於高端物業的可能性較大，高端項目不斷涌現可以預見。

　　“從數據上來看，高端房銷售在未來有望繼續保持升溫，高端房産品也會越來越多的涌現，但並不能就此判斷高端房已步入發展‘黃金期’，高端房未來還有很長的路要走。”克而瑞房價點評網分析師孫韜表示，從魯能公館的熱銷來看，天津高端房需求市場還是比較可觀的，關鍵就在於房企能不能做出天津高收入人群所需要的高品質住宅。

　　孫韜表示，從目前天津高端房的發展現狀來看，還是存在一定短板的。區位上來看，天津目前還沒有形成真正意義上的高端房聚集板塊，水上板塊經過多年醞釀也才稍有建樹，而被業內寄予厚望的海河沿岸，除了景觀資源外，商業、金融等新興産業資源較為分散，客觀限制了高端板塊的出現；産品上來看，天津高端房目前的産品細節做得不夠，價值挖掘不足，定位也不清晰，與天津固有的文化沒有很好的匹配，比如天津小洋樓文化在天津地産行業便沒有得到充分的體現。此外，從天津房企現狀來看，除了本土房企外，相對欠缺大型房企總部資源，開發高端房的執行力度和操盤經驗勢必會有所局限，這些都是天津高端房向縱深發展所需要突破和完善的地方。