“豪宅市場回歸理性，這是一定的。回歸理性後，豪宅的市場環境會非常好。”中國豪宅研究院院長朱曉紅如是説。

　　“豪宅理性回歸？我覺得這個提法非常不恰當。豪宅市場未來不會向理性回歸，只會越來越‘豪’。”中原地産首席分析師張大偉提出異議。

　　2015年被稱為“豪宅元年”，處於房地産市場高端的豪宅市場風生水起，恰在此時，“豪宅市場能否回歸理性”成了業界熱門話題。“金玉府榮耀開啟·論海淀榮歸傳承與價值”論壇日前在京舉行，與會專家就此話題展開熱議，在熱烈氣氛中，雙方展開激辯，各執一詞。同期在京舉辦的“東壩紀元，榮耀時代”高峰論壇上，開發商們也對此各抒己見。

　　專家：豪宅井噴之下苦尋細膩內涵

　　張大偉認為，綜觀今年的土地市場，北京已有25宗土地出讓，總面積達400多萬平方米，若一套住宅按120平方米計算，大約商品住宅總套數可達3萬多套，現在卻成交了大約4.3萬套。但如果把土地市場理清一下，還能清理出8500套商品住宅，供需結構比例大致為1：7到1：8。按照目前的供需結構和市場成交結構分析來看，都是逼著開發商必須建造豪宅。這顯然不是向理性回歸了，而是市場在瘋狂。可以預見，未來新建商品住宅將全是豪宅化。處於中低端市場的可能是有一些二手房和自住房。

　　朱曉紅表示，張大偉不贊同豪宅市場回歸，他提出的“豪宅市場瘋狂”之説，其實是因土地價格高而造成的。朱曉紅看來，豪宅的理性化既包括空間結構的理性回歸，也包括未來服務的理性回歸，這些都是有充分論證的，而不是簡單的價格問題。價格和品質是不能背離的，如果背離了，即使可以贏得短期繁榮，但長期來看還是不樂觀的。要讓房地産走向理性！要讓豪宅産品回歸理性！讓豪宅市場回歸理性！

　　面對朱曉紅的異議，張大偉又拋出了新的論據：北京最近一些項目的二手房價格可能會賣到每平方米五六萬元、甚至六七萬元。另外，從成交量來看，6萬元/平方米以上的高端住宅成交了1500多套，這個成交量超過了歷史上每一年的紀錄。去年成交量為1300多套，今年全年預計會達到2200-2300套。另外10萬元/平方米以上的物業也達到了180套，這些都超過了歷史的總和。

　　另外，到今年底大家會看到標價在10萬元/平方米以上的豪宅項目能夠達到50個，預期年內會有20到25個項目上市。再加上過去遺留下來的的一些大家不知道的項目，疊加起來，到明年初大家會看到北京預期售價在10萬元/平方米左右的項目會達到50個，這就完全是一個豪宅市場了。

　　“所以我認為今年豪宅市場確實出現了井噴。”張大偉説。

　　面對張大偉滔滔不絕的數據+排比式激情演説，朱曉紅也承認，今年不僅北京、上海、深圳，其他省級城市的豪宅市場也都紅火起來了。顯然，所有城市都在衝著“豪宅元年”大發其力。

　　但朱曉紅把話鋒一轉，提出了質疑：“豪宅的價格是上去了，那麼品質怎樣呢？”他説，任何開發商在開發豪宅時，一定要對得起豪宅下面的這塊土地，對得起未來的業主，也對得起企業的責任和良心，説白了，就是要讓豪宅的品質提升。

　　在朱曉紅看來，豪宅已經不是一個簡單的産品概念了，它有十分細膩的內涵。例如，豪宅本身具有地段價值，這種價值永遠是地産界的黃金法則。但這還不是最主要的，最主要的在於地段價值上所依附的城市資源、文化資源、教育資源、科技資源等一系列能夠提升未來生活品質的因素。從細節著想、從未來的生活著想。

　　另外，所謂“豪宅”，不僅適宜居住，還應具有傳承和收藏的價值，要有文化內涵。沒有文化內涵的“豪宅”是沒有靈魂的。建議所有的開發商，要踏踏實實做好産品，不要絞盡腦汁去炒概念，最主要的是把品質做好、把未來延伸的服務做好，特別是把社區生活、社區文化營造好。只有這樣才能對得起這片土地。

　　北京房地産協會秘書長陳志力挺“回歸”，他認為，真正的豪宅，應當在品質上回歸人的需求，回歸健康的生活方式和生活態度。豪宅用地大多附著的優越的城市資源、人文資源、環境資源等等，這些都是要打造豪宅的外部因素。如果開發商不考慮這些因素，建造出來的樓盤與城市環境一點關聯都沒有，那是不行的。

　　陳志強調，建造豪宅，一定要和城市環境形成有機關聯。

　　開發商：10萬+時代項目價值靠細節提升

　　以上專家們的觀點既有交鋒，又有趨同，可謂精彩紛呈。那麼開發商們在這個問題上是怎麼看的呢？日前在京舉辦的“東壩紀元，榮耀時代”高峰論壇上，北京首都開發股份有限公司首開志信分公司總經理周兵、保利北京房地産開發有限公司總經理李晶、龍湖地産北京公司總經理宋海林、恒大地産集團北京公司總經理許曉軍、北京首城置業有限公司總經濟師柯曼蕓等知名房企老總來到現場，與中國城市設計研究院研究中心規劃師殷會良等諸多業內專家一起，就如何引領京城豪宅發展問題各抒己見。

　　現場嘉賓一致認為，隨著東壩區域內交通、商業等配套設施的日趨完善，將吸引越來越多的高端人士置業於此，區域已經實現了從價格到價值的完美蛻變，成為新時期北京豪宅市場的領軍者。受供求關係的影響，東壩樓市的升值空間將進一步凸顯，促使區域高端化進程提速，房價進入10萬+的時代已指日可待。

　　“今天包括龍湖在內的開發商們，相信都是堅定地看好東壩樓市的發展前景。因為從國外發展經驗來看，像北京這樣的國際化城市其供需關係決定了房價在未來是一個整體上漲的趨勢。”宋海林認為。

　　且在當前五環住宅用地成交溢價率不斷提升的情況下，預計未來東壩板塊的住宅售價將持續攀升，整體産品類型也向低密産品類型産品看齊，而區域正在向複合型國際化商務居住區轉型。“我們一直認為，朝陽區是北京最有活力的，最具投資價值的區域。而東壩作為朝陽區的新興區域，在整體規劃、商業、服務配套等方面有很多優勢，區域為高端項目的發展提供了有效支撐。”許曉軍表示。

　　而保利首開·天譽作為東壩市場首席低密純墅社區，以産品的精工品質打響了東壩市場10萬+的頭炮。據悉，保利首開·天譽規劃有116套房子，包括聯排和疊拼兩種産品形態。而整個社區規劃了28棟建築，設計出8種不同的外立面，且每座建築均沿襲法式建築的精髓——嚴格左右對稱。

　　同時，天譽項目在墻體的設置上也較其他別墅項目有很大變革，在社區整體抬高1米的基礎上，外墻5米，內墻2米的規劃使得社區既有深宅大院的感覺，又確保了私密性。

　　在業內人士看來，“別墅産品應當滿足高端置業者對於生活品質的追求，所以需要精工細節的支撐，而且一個産品的細節往往能夠提升項目本身的價值，天譽項目無疑是最好的例證。”

　　環顧整個北京市場，東壩在未來5年內，將成為北京中高端産品主要供給區域，形成組團。得益於第四使館區的價值輻射與區域自然環境等多方面的利好傳遞，東壩區域內的諸多項目也相較于市場中的同類産品具有了更多的優勢。而從目前來看，保利首開·天譽以其精益求精的産品品質備受矚目，已經成為率先在東壩區域脫穎而出的豪宅項目。

　　整體而言，正是基於東壩區域的整體發展，使得區域長期的發展價值普遍被看好。在這種情況下，東壩樓市成為北京最具升值前景的高端居住板塊。未來東壩是繼國貿之後，北京又一個炙手可熱的商務綜合發展區域和可持續發展的宜居新城。