深圳是一座不斷尋找自己未來的城市，充滿挑戰、誘惑和機會。

　　30年前，深圳沿著人居和産業兩條脈絡開始了城市發展的進程，經歷了最初的西移、東進、北上三個發展階段，2005年，深圳東地産大潮涌動；2010年，在沿海高速、深汕高速的帶動下，大亞灣、巽寮灣海岸沿線物業，成為深圳人居的重要組成部分之一；2011年，龍華新區崛起，招商、和黃、城建、金地在鷺湖國際住區啟航，邁出城市人居北進堅實的一步；2014年，在自貿區、深中通道、外環高速等一系列重大利好下，深圳人居登上了新的高度，以深圳為核心，西接中山、北望東莞、東連環大亞灣新區，深圳人居的城市壁壘被打破，一小時生活圈變得生動和具體，深中通道、外環高速成為我們重新丈量大深圳人居的價值尺度。

　　如果説北京、上海更多地以環線界定城區人居價值，那麼，深圳就是以深中通道、外環高速衡量整個城市向周邊及珠三角區域輻射的人居價值，大深圳人居讓我們在一個新的高度上再次自問——放眼大深圳，我們的目光究竟有多遠？

　　■ 張 暢 杭 煒

　　中山、東莞、惠州，我們從未如此接近

　　深中通道建成後，深圳和中山幾乎是一個轉角的距離，22.4公里，半小時生活圈，兩個城市如此接近，近得仿佛可以把每一個清晨和傍晚連接在一起。深圳中原地産二級市場董事總經理玉家雄指出，1998年以來，深圳城市中心從最開始深圳東部的羅湖，逐漸向西移動。如今，深圳城市發展正逐步進入“西部前海時代”。在深中通道規劃、深中同城利好背景下，通過深圳帶動粵西經濟，深中通道將拉近深中地緣。東莞的塘廈、鳳崗，惠州的惠陽、大亞灣片區距離深圳CBD普遍在60公里以上，而中山僅30公里。

　　深圳城市西移的步伐會繼續邁進，如果説“西部前海時代”是其中一個里程碑，那麼深中通道的建設開通也許會讓城市中心西移的步伐在更廣闊的意義上做一次歷史性的跨越。

　　目前，深中通道開工在即，外環高速東部路段工程已經開工，莞深同城越來越緊密。在深圳人的眼裏，東莞和惠州早已不再遙遠，惠州是一個獨立的行政區域，但在深圳房地産版圖上，惠州是“深圳東部”和“後花園”，據統計，大亞灣區2010年至2014年成交的9萬多套商品房住宅中，超過9成是市外居民購買，其中深圳居民佔大多數，儼然是深圳房地産市場的重要組成部分。

　　沿城市軸線北上，是另一片生態化的人居福地，觀塘國際住區，松山湖高端居住區、黃江城際生態住區等一系列生態養生項目越來越受到深圳市場的青睞。大深圳人居，讓我們有著無限的想像。

　　大深圳環線價值論，是誘惑還是機會？

　　大深圳地産是一個人居高度，也是一次價值發現。北京、上海的地産實踐證明，環線是衡量樓市價值的重要尺度，大深圳地産環線價值論為我們打開了更廣闊的視野，深圳城市發展壯大的表像是體現在地理版圖的擴張，人居的擴張又是一個重要指標，人居在經濟、文化、科技等方面證明著城市競爭力和價值。在大深圳人居的背景下，我們共同見證並理解著深圳樓市的熱度，一方面看到前海樓價飆升至20萬、龍華“破5”、寶安與中心CBD等價的諸多樓市現象；另一方面，在大深圳人居的前提下，我們也看到了中山樓市“5000”、東部地産“四分之一特區內價格”的誘惑力，同時，不超過3萬元的生態居住也使深圳北部地産充滿魅力。

　　根據區域産業“增長極”理論，經濟增長並非同時出現在所有行業，而是首先集中在一些具有創新能力的企業與主導部門，形成經濟發展 “增長極”，吸引周邊的資源向它靠攏，形成産業集聚，並在發展到一定程度形成對外擴張推動效應。深圳，就是珠三角東西兩岸及東莞發展的重要增長極。

　　我們發現價值，我們尋找“洼地”，在大深圳人居時代，我們有更多的選擇，深圳地産的傳奇故事中，始終貫穿一個情節——錯過了就是遺憾。那麼，大深圳環線價值論讓我們再次思考，這是挑戰、誘惑，還是機會？

　　話題緣起

　　“環線效應”重釋

　　大深圳樓市價值

　　縱觀國內外，每個國際化大都市的城市發展各有不同，但發展的路徑和空間分佈卻高度一致。

　　每個國際化大都市都具有一條非常清晰的城市軸線，以該軸線為中心不斷向週邊擴張，形成呈環狀佈局的規律性“圈層式結構”。

　　仔細梳理每個國際化大都市的發展脈絡，會發現這樣的規律：在城市的建設中，城市主要幹道的修建及城市交通網路的不斷完善往往會帶動城市重心的轉移，圈層似的拓展促使城市格局被有秩序地拉大，成為城市發展的重要推動力，帶來城市價值的提升。

　　可以説，“環線效應”對城市發展的推動力不可估量，“環線每增加一個圈，城市就發展一大步”。

　　歷經30多年沉澱，深圳向“大”發展己成趨勢，而現在，大深圳的“環”時代來了！

　　今日，由深圳特區報特別策劃的“千億級大都市置業新格局——大深圳環線價值論”隆重啟動，跟隨大深圳環形發展的大勢，讓我們帶著探知的目光去發現大深圳的環形價值。以獨特的視角解讀大深圳環線發展對深圳向“大”的影響力以及對深圳與惠州、東莞、中山等重要城市加速融合的推動力到底有多大？

　　從本期開始，“千億級大都市置業新格局——大深圳環線價值論”每週將推出不同的精彩話題，深度解讀大深圳環線發展對城市人居發展的意義！

　　地産視野

　　城市環線

　　地産價值的界定者

　　已躍居世界第五大高人口密度城市的深圳，在東西狹長、南北短促的版圖局限下，突破原有狀態，尋找置業的新方向已成大勢所趨。“環深圳居住”的全新置業理念應運而生。

　　説起城市環線，北京就是通過增加“環線”，拓展城市發展空間的標本。而深圳由於特殊的地形及歷史因素影響，並不具備環狀結構。但隨著環線意識的滲透，深圳初步的環線佈局，已開始慢慢清晰起來。

　　假設在同城融合的城市發展格局變革中，以深圳的中心為圓點，深圳區域範圍稱為深圳的“內環”，那麼沿廣深、莞深高速、廣深城際鐵路北上，惠深高速、博深高速、惠深城際軌道東進、深中通道西行，未來三十分鐘車程可覆蓋的東莞、惠州、中山等“大深圳”中心板塊，則可稱之為“大深圳外環”。

　　有專家認為，環線在城市規劃中佔有重要地位，環線對界定區位的價值及引導置業路徑的重要性正在日趨凸顯。而深圳置業者近幾年來的異地置業浪潮，更是生動地展現了深圳城市環線的魅力所在。

　　數據顯示，東莞樟木頭、松山湖等臨深區域有近8成的房源被深圳人買走，其中大戶型洋房及別墅項目尤為搶手；自深中通道的規劃進一步落實，投資嗅覺靈敏的深圳人早已搶灘這一價格洼地，每逢節假日，中山許多項目門口停滿了“粵B”車輛；盛夏，大批深圳人涌向惠州體驗山與海的熱情，近乎9成的深圳置業撐起了巽寮灣房地産市場成交……種種市場表現可窺見“大深圳置業”對深圳人的吸引力。

　　與此同時，保利、碧桂園、雅居樂等品牌房企大舉進軍“大深圳外環”板塊，塑造了保利生態城、碧桂園十里銀灘、雅居樂白鷺湖、松湖碧桂園等山水生態大盤，並且通過不斷拿地開發新項目，肯定了“大深圳外環”的價值潛力所在。

　　曾有學者提出“環線理論”，即人們的居住趨勢，也會逐漸由核心區域向外偏移，形成以環線以內、中心區邊緣以外呈環狀區域的第一居所聚集地。隨著環線與地産的關係愈加緊密，這一理論也逐漸演變為房産價值劃分的依據。

　　以北京為例，北京的中軸線和六道環線的複合體係成為土地價值標定的界線，隨著環線的外推，北京地皮的價格逐層下降。再如上海，城市的發展依然是隨環形交通系統遞進，住宅均價也隨之呈現梯度變化：內環線與外環線外房價的差距明顯，兩者之間的房價相差三倍。

　　城市環線已成衡量區域價值的重要依據之一。北京、上海如此，深圳也不例外。

　　據了解，今年深圳市內成交增幅迅猛，均價也已達32345元/平方米，反觀“外環”板塊：據9月數據統計，東莞新房均價9327元/平方米，惠州新房均價6426元/平方米，中山新房均價6010元/平方米，價格差優勢成為吸引深圳人置業的砝碼。

　　價格洼地同樣是價值高地。與中心區保持在30分鐘、與周邊城市40分鐘以內的通勤時間，按照同一參照係，北京三環的價格已將近6萬元/平方米，與此相比，大深圳“外環”的價值潛力可見一斑。

　　隨著城市環線的價值理念深入，以“大深圳”一體化為核心，以推動更多深圳人融入同城生活，改寫深圳的城市定義、居住意識形態為目標的置業運動正在進行。（曾思瑋）

　　深中通道板塊

　　深中通道助力中山樓市“起跑”

　　佔據深中通道西部落點的中山翠亨新區，憑藉完善規劃、配套先行的交通戰略，使其承載深圳外溢發展成為可能。前海、南沙、橫琴自貿區的建立給當地的土地帶來大幅升值，中山翠亨新區也將給區域房地産帶來顯著的價格提升。種種跡象表明，中山價值洼地更多呈現向上的勢頭。中山市國土局數據顯示，在深圳樓市火熱的5月份，中山新房成交7919套，環比上漲31%；成交面積約89萬平方米，環比上漲28%；成交金額約50億元，環比上漲32%；成交均價為5662元/平方米，環比上漲4%。一手住宅成交呈現量價齊升的局面。可見，在政策利好的大背景下，樓市供需大幅提升之後，市場信心得到了很大程度的修復。

　　作為深中通道的直接受益者，翠亨新區2013年3月份掛牌之後，新區規劃範圍內的多個片區也相繼出臺控規。另一方面，敏捷地産、雅居樂等開發商已經率先在南朗鎮進行土地儲備，單是敏捷地産在整個南朗以及翠亨新區的可開發土地就有近1萬畝。未來翠亨新區可供開發的土地儲備將相當豐富。

　　有業內人士分析，隨著翠亨新區外部交通以及自身市政建設的不斷完善，未來這個定位較為高端的濱海新區，其房地産市場將更多地吸引來自深港澳臺等外地客的目光。中山地處珠三角的地理中心地帶，在交通上比較有優勢。深中通道將進一步促進中山的外推合作和內強實力，充分發揮在灣區經濟中的支撐點作用，有利於把中山的東部地區建設成為環珠江口宜居宜業的標桿之地。

　　隨著深中通道規劃的加快推進，作為珠江西岸交通樞紐的中山潛力可期。未來從中山出發，有望實現1小時內通達珠三角五大機場、三大港口、三角雄鷹飛機訓練基地。此外中山港客運碼頭東還將增開至深圳蛇口港、深圳機場、澳門機場的三條航線。

　　深中通道複合港珠澳大橋，構建珠三角海上高速通道，未來深中兩地的經濟、貿易、文化將迅速互通融合，珠江兩岸的經濟、貿易連接也將更為緊密。借力深中通道，作為珠江西岸宜居生活的“橋頭堡”，中山將承接深圳前海新區高熱溢出的居住需求，中山樓市有望迎來新一波高速發展。

　　關於中山市翠亨新區

　　在中山翠亨新區總體規劃中，該片區用地功能主要以居住為主，並配套相應的商業和公共設施，本次規劃符合翠亨新區總體規劃定位，片區內七成以上的城市建設用地屬於居住用地，總面積達137.81公頃。

　　人居理念與亮點

　　位於珠三角“新經濟增長極”的中山樓市均價6000元/平方米，約為深圳的1/5。深中通道一旦建成通車，半小時經濟圈實現，兩地經濟貿易、文化等聯通後，中山的房價將迎來一次升值高峰，目前的洼地效應可以看作深圳人極具投資價值的“金礦”。

　　1997年，中山市以“中山住區建設與管理可持續發展”為申報項目，通過建設部推薦參加了聯合國人居中心的考評。經過該中心的評選，中山市榮獲聯合國“人居獎”，這是聯合國人居中心對中山市人類住區可持續發展和管理工作的充分肯定。

　　近年來，中山市提出了創建“宜居宜業”城市的目標，積極推進重點工程建設，強化城市規劃管理，努力提高城建水準。按照“精品城市”理念打造土地集約、産業集聚、空間集中的城市。中山的人居綠地為每人30-40平方米，一年有三分之二的天數是優質的空氣品質。

　　交通及配套

　　早在2002年，深中通道還在規劃構想階段，深中兩市已為深中通道落地後交通如何銜接做謀劃。2002年起，深圳、中山兩市已開始規劃深中通道兩側路線走廊，目前兩側接線線位穩定，在規劃上預留了走廊，為深中通道落地做好充分準備。中山側規劃建設5條與深中通道銜接的高速公路。

　　在幹線公路方面，翠亨快線、縱二線南段正在建設中，橫三線(沿江路)、橫五線東段等項目在規劃階段。深中通道建成後，四個幹線公路可以直接解決深中通道登陸後，翠亨新區與市中心及其他鎮區的快速交通聯繫。

　　5條高速中的“中山至開平高速公路”，其主線起點與深中通道高速公路直接對接，路線從東向西經火炬區、石岐區、西區、東升、沙溪、橫欄，新會大鰲、睦洲、三江、雙水，臺山大江、水步、白沙，開平赤坎、塘口，恩平沙湖等鎮區，在鳳山接開陽高速公路，與鶴開高速公路對接，主線全長約130.7公里。

　　深圳北板塊

　　深圳北，將青山綠水寫進生活

　　深圳北是原生態的山水世界和成熟的城區生活交融的活力板塊。隨著片區規劃的逐步實現和價值不斷走高，各大品牌開發商紛紛在這條生態中軸上排兵布陣，無論是萬科、金地、光大，還是碧桂園、保利、菁英薈、晶和、恒大，都在這片區域揮灑著熱情，一個個配套成熟、資源優越的産品的打造，升級了深圳北整體人居品質。

　　相比深圳市內高位運作的房價，深圳北的房價就顯得“親民”許多。同時，新樓盤擁有的寬敞的居住空間環境、完善的生活配套設施和前瞻性的高端生活休閒場所，自住、投資、度假都很適宜。用深圳的購買力，到臨深鎮區買別墅洋房，可以幫助更多深圳人實現置業夢想。根據城市間的差異，提取其精華糅合到生活之中，全新的排列組合為生活帶來質的飛躍，不失為一種改善生活品質的不二之選。

　　人居理念與亮點

　　從梅觀高速一路向北，綿延不斷的生態綠洲、滿目翠綠的青青世界、綠意盎然的高爾夫球場……深圳北具備孕育生態豪宅的優勢條件。

　　深有遠見的品牌開發商紛紛在這條生態中軸上排兵布陣。以深圳福田中心為原點，驅車半小時的生態版圖已有保利、菁英薈、碧桂園、晶和、恒大等知名房企進駐，高端別墅、剛需洋房琳瑯滿目。

　　交通及配套

　　莞深兩地政府不斷在城際軌道建設、高速公路建設、跨城公交等方面進行合作，梅觀高速取消收費減少了置業向北的生活成本，東莞R1、R3和R4輕軌的籌備，將方便居民生活與工作的交接。

　　伴隨著湖景洋房和山景別墅，風情商業街、五星級酒店、全方位學校資源等配套凝聚著品牌開發商的智慧與誠意，展示著深圳北人居的嶄新成就。

　　松山湖成就湖居生活典範

　　城市中軸北上，松山湖作為莞深融城示範區，佔據了莞深未來發展的區域性中心，承接了深圳北到福田發展的一體化紅利。

　　據悉，這裡是莞深定位極高的高新科技産業園區，規劃初期就確定走高端發展路線，園區的基礎設施建設均以極高的標準打造，道路的寬度和綠化程度均為世界一流水準。在松山湖72平方公里的土地上，基建等方面的投入超過400億。幾年的時間，松山湖就實現了從世博會上的“城市最佳實踐區”到“國家高新區”的躍進，湖居生活中心由此聲名鵲起。

　　從人居角度而言，有業內專家指出，這裡將是莞深區域成長極快的人居區域之一，事實上，光大·錦繡山河、萬科松湖中心等項目已經紛紛在此開疆拓土，還有松湖碧桂園的加盟，讓松山湖國際住區的豪華大戲愈演愈烈。

　　人居理念與亮點

　　在深圳向北延伸的區域，整個松山湖生態住區如同一個天然氧吧，這裡是東莞生態自然環境極好的區域。 交通及配套

　　據悉，松山湖有常虎高速、龍大高速、廣深高速三大高速圍繞。將來，莞深惠城際軌道R1、R3線的換乘站落地於此。四通八達的大交通網路格局成為莞深同城生活圈的堅實基礎。

　　目前，萬科松湖商業中心已經開業，聯同長城世家商業街、松湖花園會所構成松山湖中心區主力商圈。園區內餐飲、超市、加油站等多種業態一應俱全。同時，教育、醫療配套也在完善中，松山湖擬創辦引進有10-15家大學研究院規模的松山湖創新城，目前已有北京大學、華南理工大學加盟。

　　大亞灣板塊

　　環大亞灣新區和深圳“血脈相連”

　　環大亞灣新區與深圳東部接壤，隨著沿海高速、廈深鐵路兩條國家級路網設站，深惠城際快線、規劃中的地鐵三號線、十二號線等軌道直通大亞灣，區域間的聯繫日益加強。

　　大亞灣素來享有“深圳産業後花園”的美譽。深圳經歷人口膨脹後，大量産業轉移至大亞灣，包括中海油總基地、比亞迪汽配基地等産業均落戶大亞灣。另外，大亞灣擁有大量的閒置未開發土地，不僅迎合深圳專業轉移的需求，更為深圳人口轉移提供選擇、減輕深圳城市發展壓力。

　　大亞灣房價普遍在5000元/平方米左右，約為深圳房價的1/6，巨大的價格差或將吸引大量的深圳客戶來此購房。

　　對城市人居而言，山海、都市核心、郊居生活，這些本無高下之分，在深圳，濱海灣區是人居精神的高尚詮釋。以蛇口為先導的人居，結合了濱海港區灣區的特點，當年港區和工業區的身份不僅沒有阻礙其現代化步伐，相反，國際化經濟資源和人才集聚使其逐步形成了今天的國際化人居氛圍。大亞灣也是如此，百億級投資的國際化項目，在環境維護、人才集聚、經濟動能等方面都和蛇口有著相同的發展背景，在這樣的起點上，大亞灣濱海人居的想像就有著堅實的依據。

　　沿海高速的開通，讓大亞灣更靠近深圳。另外，惠大高速、深汕高速、廣惠高速、莞惠高速、粵贛高速也使大亞灣和深圳更鄰近。

　　和深圳不同的是，這裡的自然氛圍更加本真，原生石山、湖、紅樹林、海灣讓人整個身心都融化在大自然之中。以大多數人的理解，濱海生活仍停留在度假概念。今天的環大亞灣人居正在顛覆了這個觀念，度假和居住已經融合在日常人居之中。從大亞灣到巽寮灣，從波西塔諾到十里銀灘，從合正到金融街，核心居住、中央居住區、一站式教育等居住理念正在引導著深圳人居和環大亞灣新區的深度融合。

　　實際上，環大亞灣新區的濱海灣區生活早已和大深圳人居已經作了一次親密的擁抱。

　　關於環大亞灣新區

　　包括惠陽區和大亞灣經濟技術開發區全境以及惠東縣白花鎮及平海半島上的6個鎮、2個旅遊管理區。陸地面積2168平方公里，海域面積4520平方公里，大陸海岸線長281.4公里，其中核心區面積約200平方公里。

　　人居理念與亮點

　　新區的房地産開發主要集中在兩個板塊：一、中心板塊，由淡水、秋長、澳頭、西區組成，靠近城市中心區，購房以日常居住生活為主；二、濱海板塊，由小徑灣至雙月灣的一線海景樓盤構成，是休閒度假地産的代表。

　　環大亞灣新區按照“石化為基、多元發展、高端為本、創新引領”的思路，以“産業－城市－海域”聯運開發建設模式，合理安排開發時序、開發重點和開發方式，打造西融深港、東連粵東、輻射，粵北和內陸腹地的戰略性新興增長極，並提出十大戰略性工程，地産開發呈現生態山海景觀並重，度假休閒和一站式生活結合的高品質開發現狀。

　　大亞灣、小徑灣、巽寮灣，高品質性價比特徵明顯，價格在每平方米1萬元上下。度假、日常生活兼顧，社區規模效應顯著，在滿足日常生活必須的前提下，配套前景看好，名校、五星級酒店亮點紛呈。

　　交通及配套

　　建有廈深高鐵和惠大鐵路進港線兩條鐵路，珠三角城際軌道線深圳-惠州線通過新區，項目計劃在2020年前建成並投入使用。廣汕鐵路、贛深鐵路兩條規劃中的國家幹線鐵路也將經過新區。作為惠州融入珠三角交通一體化重要通道的惠大高速建成後，將成為大亞灣區、惠陽區連接市區中心區的又一交通大動脈，成為惠州“七橫五縱”高速公路網的一條縱向幹線，成為惠州港與高速公路網對接的主要快速通道，對於完善城市基礎設施，增強城市功能，提升城市化水準，推進“五大基地”建設，加快建設沿海城市，具有重要意義。