降息、降準、降首付，一套組合拳舞畢，全國樓市如期回暖，量價齊升。

　　◎每經記者 白亞靜

　　國慶期間，各類宏觀經濟文章都指向了房地産，無論是探討人民幣後續匯率或者貨幣政策，還是對TPP的影響，都在關注這個年銷售額佔GDP10%的行業今年業績表現將會如何。

　　億翰智庫8月30日公佈的數據顯示，這個行業正在從此前的蕭條慢慢恢復，有望重新為中國經濟帶來增長動力。

　　完成全年目標無壓力

　　降息、降準、降首付，一套組合拳舞畢，全國樓市如期回暖，量價齊升。8月，全國70個大中城市總體價格由跌轉漲。2015年前三季度成交同比增長近三成。

　　龍頭房企是一線城市主力，去年前三季度，全國前30位的房企合力才突破萬億銷售規模。根據克而瑞研究中心的統計榜單，今年前10名即可完成這一目標。

　　目前，多數房企已不擔心銷售業績目標，但還未開始衝刺，恒大、華潤等企業的銷售目標完成率已超8成。據克而瑞統計，截至三季度末，20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%。

　　珠三角、長三角的房企甚至上調了業績目標。如龍光地産將銷售目標從145億元上調至180億元，前三季度銷售目標完成率達到了76%。值得注意的是，它的旗艦項目九龍璽今年10月才開始銷售。

　　今年前三季度，TOP20房企金額門檻230億元，同比增長21%；TOP50房企金額門檻則達到123億元，同比增長14%。

　　其他房企銷售業績同樣搶眼。去年前三季度，全國樓市陷入低迷，銷售前100名的企業市場集中度出現大幅增長。今年前三季度樓市回暖後，TOP100房企銷售金額集中度卻同比下降。

　　根據上述統計，TOP10房企為17.33%，同比下降0.06個百分點；TOP20房企集中度為23.18%，同比下降0.12個百分點；TOP50房企則從32.04%下降至31.87%，減少了0.17個百分點。

　　這意味著，小房企的業績也在同比增長，甚至在整體銷售蛋糕變大的情況下，搶得了比大房企更多的市場份額。“銷售金額集中度下降，出乎意料。”蘭德諮詢總裁宋延慶認為，問題主要出在營業收入在50億元～100億元之間的房企，現在這部分房企問題很多，如冒進擴張等，不僅規模增長乏力，而且凈利潤增長幅度遠低於30億～50億元規模的同行。

　　四季度是傳統銷售衝刺期，大部分房企都將推盤時間集中在9月～12月。由於大多數房企前三季度業績出色，四季度的推盤節奏放緩將成為大概率事件。

　　開發投資增速仍低迷

　　不過，房地産開發投資增速卻仍未見起色。根據國家統計局數據，房地産開發投資增速持續回落，今年1月～8月房地産開發投資增幅已降至3.5%，與去年同期相比，已減少10個百分點，歷史上首次跌破4%，創下新低。

　　另外，土地購置面積、土地購置費、新開工面積下降等與新增供應有關的統計也在大幅下降。“投資增速是房企對市場的信心尺規，回落這麼快，形勢很嚴峻。”宋延慶稱。他認為，目前多數房企對整個宏觀經濟不太樂觀。的確，截至9月底，實體經濟仍未中止下行狀態，工業企業利潤下滑8.8%，銀行壞賬率接近2%，對於高度依賴開發貸的部分房企而言，極為不利。

　　前華遠集團董事長任志強也曾表示，雖然銀行貸款中房地産佔比高，但是主要集中在二級市場的個人按揭，支援房企直接開發的信貸並不多。

　　國家統計局投資司高級統計師李皎認為，商品房前期庫存基數較大，特別是三四線城市去庫存化壓力較大，在一定程度上影響了房地産開發企業的投資意願。

　　宋延慶稱，雖然現在房地産市場銷售情況不錯，但必須注意，待售面積仍然高於去年末6.2億平方米的水準。在他看來，現在投資增速回落，其實是對去年投資、銷售情況的修正。

　　蘭德諮詢統計顯示，去年房地産開發投資額9萬億元，銷售額7.2萬億元，兩者之比是1.2：1，與2008年的水準持平，僅次於2004年。該比值關係説明，要麼投資額太高，要麼銷售額太低。兩者的差值更是創下1.8萬億的歷史新高，2013年的差值是4585億，2012年是7348億。

　　任志強認為，雖然今年樓市的銷售面積預計可以超過歷史高位，但市場熱度是不一樣的，這是建立在價格相對降低的基礎上，如果房地産投資增速上不來，固定投資也很難提高。

　　李皎曾表示，雖然投資增速低，但是積極因素在累加。

　　債務結構有較大調整

　　投資增速低迷的同時，各家房企都在囤糧。如華遠地産發行公司債15億元，旭輝集團發行公司債40億元，中州控股發行公司債13億元，如此種種，不勝枚舉。擁有海外融資渠道的龍頭房企，也將目光對準境內公司債，如恒大、碧桂園等。

　　利率低是首要原因。目前，融創、富力等公司債利率已跌破5%。9月，世茂建設發行60億元的5年期公司債，雖然利率僅3.90%，但實際認購卻超過80億元。目前，利率最低的是萬科，其五年期公司債利率為3.50%。

　　原本低廉的海外融資也在改變，今年世貿地産的7年期美元債發行利率高達8.3%。一方面，佳兆業違約事件極大影響了海外市場對中國房企的評價。另一方面，在中銳控股董事長錢建蓉看來，未來若干年人民幣的貶值概率大。這意味著，發行美元債極易發生匯率損失。

　　搶在低利息窗口期發行境內公司債，除了擔心壞賬率增加，銀行可能收緊開發貸外，更重要是希望擴張融資渠道、完成債務結構調整。

　　在某私募人士看來，很多房企的債務渠道單一，要麼走開發貸，要麼走信託，成本高不説，關鍵是短期債務過多，長短搭配不合理。據悉，開發貸成本相對較低，然而時間僅1年左右，信託多為2年，然而成本很高，動輒在10%～15%左右。

　　當然，2013年之後，上市房企再融資渠道被打開後，可以通過定增拿到便宜的股東融資，但是對於多數奉行高週轉的房企而言，該融資渠道審核期過長，另外也容易因股價問題遭到中小股東反對，比如招商地産就曾被迫放棄高達60多億元的注資方案。

　　今年以來，大部分房企的財務成本都在下降。可以預期，一部分利率偏高、需要短期集中償付的債務，將被長期的公司債所代替。

　　除了公司債，目前房企的另一新趨勢是投貸結合，銀行從單一貸款走向投貸結合的投行模式。

　　全聯房地産商會秘書長鐘彬曾表示，在現有公司模式下，放貸方與股東方承擔的風險其實是一致的，企業出現經營問題時，股東和銀行都拿不到回報，還要承擔成本被吞噬的風險，與其這樣，不如將貸款改為投資，收益更高。

　　轉型期成果短期難見

　　如果還在房地産黃金十年，那麼開發商只需要考慮融資、開發、銷售，可是爆髮式增長的模式，已經隨著白銀時代的到來而遠去。現在，除了要將房地産主業從蕭條中逐漸恢復，還需要考慮如何轉型。

　　就目前各家房企的成果來看，暫時還沒有探索出可能的明確方向，金融業務似乎已産生效用，但前期實驗的”網際網路+“，短期內無法産生很好的業績。

　　金融化是房企轉型的方向之一。今年，試水資産證券化的房企很多，方向多樣，比如金科推出的物業費ABS計劃等。另外，復星國際宣佈擬配股融資用於金融機構並購，中天城投也借道險資佈局投融平臺。

　　目前，“輕資産”聲勢最大的當屬萬達。9月10日，萬達穩余以5.59億元收購5個萬達廣場項目股權，5個項目公司被轉讓後，萬達穩余還將負責項目公司的後續投資資金需求，總投資約為41.4億元。此外，萬達商業與快錢金融及萬達穩余訂立了輕資産合作框架協議。

　　中國指數研究院指出，萬達商業此次訂立關聯交易協議，是其邁向輕資産運營的重要一步，通過物業凈收入的分成機制，既可以增加公司商業服務費收入，又可以降低本公司的負債水準。

　　不過對於那些本地化因素很高的房企，網路帶給其的影響值得考量。

　　以全民經紀人為例，某開發商高管表示，雖然增加了30%的客源，但是有多少是原來就有意向成交的客戶呢？這個比例很難調查。而且，加上傳統的客戶後，總增加量並沒達到30%，這意味著什麼呢？他猜測很可能是“飛單”。