剛需盤供應量小難抑價格

　　中原地産根據市住建委公開數據統計顯示，截至9月27日，剔除保障房和自住房，北京新建商品房住宅簽約套數為3817套，環比8月份接近6000套的成交量，下調明顯，但成交均價出現明顯上漲，達到32288元。這是北京單月成交均價首次突破3萬元。

　　 豪宅拉高整體均價

　　“高端項目的集中成交和通州樓市普通住宅的供應限制，這種成交結構的變化造成了成交價格的上漲。”中原地産分析師張大偉表示。

　　在目前的北京市場，豪宅化明顯，如9月有成交的海澱區萬柳書院均價約13萬元;保利海德公園成交均價約9萬元;亦莊的紫禁壹號院成交均價為8.4萬元。

　　據了解，今年樓市回暖，“日光碟”現象重現，刺激了這些高端項目的推盤速度。9月份新開盤的別墅項目佔了5個，既有燕西華府這樣銷售多年的老牌別墅項目，也有像天恒樂墅這樣的純新盤別墅。不僅如此，高端公寓項目也多達6個，其中報價最高的為東城區的使館壹號院，單價預計將達到15萬元。

　　豪宅的集中入市促進了高端項目成交量的上漲。以上周為例，北京住宅市場實際成交均價超過6萬元的公寓豪宅共有17個實現成交，共成交64套公寓豪宅、成交面積1.33萬平方米，環比分別增長73%、64%，這一成交量也創造了34周以來的成交新高。這些豪宅的成交，間接拉高了北京商品住宅的整體成交均價。

　　在中價位的普通住宅市場，通州是樓市的成交大戶，6月至8月3個月，通州區純商品住宅成交屢創新高，並連續蟬聯北京行政區成交排行冠軍。但是在進入9月份之後，一方面政策末班車效應已逐漸釋放完畢，另一方面也受到限購影響，成交開始出現快速下滑，截至27日，通州純商品住宅僅成交836套，環比減少52%，拉低了中價位房在北京商品住宅成交中的佔比。

　　在通州“落潮”之後，房山和大興作為中端剛需項目的集中地帶，成為成交主力。這兩個區域價格相對較低，如9月成交量較大的大興區北京城建·北京密碼，成交均價1.7萬元;房山區中糧萬科長陽半島，成交均價2.7萬元;中國鐵建·原香漫谷，成交均價1.4萬元。這些項目雖然能拉低北京的整體成交均價，但因為供應量不大，效果並不明顯。

　　對於目前這種樓市格局，亞豪機構市場部總監郭毅認為，隨著房地産市場數十年的快速發展以及近年來保障性住房用地的擠壓，純商品住宅用地持續減少且價格不斷上漲。潛在供應的減少，使得大量房企選擇了做高端産品以維持利潤，並不得不選擇控制供應節奏，因此，今年來月度供應一直難以突破，供應的減少必然會影響成交價格的走勢。郭毅預測，2015年整體將依然維持平穩上行的趨勢。記者 李海霞