自9月下旬開始，深圳樓市迎來較大規模的推盤潮，開發商依託樓市傳統黃金檔意欲加速走量，在定價方面更趨於理性；在“雙節”黃金檔期間，筆者在南山、寶安等片區踩盤時發現，樓盤的新增供應、行銷力度、讓利促銷等優惠活動明顯大於9月上旬，各色優惠手段輪番上場只為吸引置業者的眼球。

　　■ 黃 玉 謝欣如

　　現象1 “一成首付”低調襲來

　　一成首付，對於深圳置業者而言並不陌生，但這些並非是開發商的常規促銷手法。回顧近些年各地産項目的行銷措施，只有極少數的項目在淡市中選擇此法博眼球、沖銷量。

　　筆者在布吉片區某新盤踩盤時發現，現場正在舉辦節日特別活動，但看房者寥寥。據介紹，該盤主推170平方米和190平方米高層大戶型，行銷人員預計開盤價格在4萬以上。多次前來看房的李先生與妻子坦言，“價格比較高，超預算”。

　　對此，行銷人員表示，因不少客戶表示首付資金有限，所以項目推出“特別優待”，“首付款可分三年付清，只需一開始支付首付款的33%，剩餘首期房款由開發商墊付，此後三年客戶按比例付清剩餘首付款，而開發商不收取利息。”

　　對於這種情況，有開發商代表告訴筆者，這已經表明部分開發商急於出貨的焦慮心態，雖然各盤的特點不同，但整體上，回款期各家的壓力都比較大。

　　現象2 特價房組團而至

　　萬科雲城的銷售人員對筆者表示，該樓盤目前的均價在5.8萬/平方米左右，但樓盤在近期推出了“中秋團圓價”，總計4套特價房。“ 134平方米的房子，總價最低690萬，折算下來只要5.15萬/平方米。”

　　而位於寶安的華聯城市全景則採取走量的方式，希望在“金九銀十”快速回款。據該樓盤的銷售人員表示，目前的800多套房源準備一次性推出，而且有兩棟戶型的房子將以優惠價在“雙節”期間推出。

　　另外，松茂禦龍灣的銷售人員表示，“雖然‘雙節’期間沒有具體的優惠措施，但是‘雙節’期間的折扣肯定會比平時要多”。

　　據筆者觀察，特價房作為行銷噱頭雖然新意不足，也是真實存在。業內人士指出，“特價房自然有特價的理由”。無外乎是因為樓層、朝向、戶型等方面存在瑕疵，或是為産業鏈條上的利益集團量身打造的福利房，換而言之，即是特價房落入了特定人口袋之中。普遍來看，開發商打出“特價房”這張牌的基本訴求就是吸引眼球，而從以往的操作成績上來看，效果還是明顯的。

　　現象3 開盤定價更理性

　　上周（9月21日-9月27日），深圳依舊延續供應大潮的趨勢，全市有8個樓盤開盤或加推。從近兩周開盤的價格來看，開發商的定價明顯趨於理性。

　　數據顯示，銀信中心開盤當天均價3.2萬/平方米；港鐵天頌開盤當天均價4.3萬/平方米；位於福田的寶能公館均價8.5萬/平方米。從各開發商處數據來看，各項目開盤去化率幾乎都有七八成，但並沒出現售罄現象。

　　步入回款季，開發商的供應力度顯著增強，目前市場在售項目的價格基本穩定，新推項目的定價策略走勢則出現分化。據美聯物業全國研究中心監測數據顯示，近期加推的項目中，有多數項目的入市價格與前期基本持平，整體來看，後市價格走勢相對7月以前應更為穩定。

　　據深圳中原研究中心分析，隨著金九銀十後半階段的接近，預計一手成交將會觸底反彈，但是樓價將承受一定的競爭考驗。即使表面上看去一手仍然保持著高房價，但是開發商給予各種購房優惠，進行變相降價的可能性在提升。

　　筆者手札

　　90平方米左右産品走俏

　　中秋假期期間，筆者在龍崗布吉、羅湖黃貝嶺、鹽田沙頭角等區域踩盤時發現，目前剛需戶型中，90平方米左右面積段三房至四房戶型屬於市場大熱門。

　　在羅湖靖軒豪園，行銷人員向筆者推薦70平方米左右面積段的一至二房，但筆者想了解三房的資訊時，行銷人員坦言告訴筆者，項目在90平方米左右面積段的三房戶型認籌數量已經“爆棚”，“10個來看房的客戶有9個想買三房，三房就那麼幾套，現在有意向的認籌客戶數量都已經超過10倍了，到開盤時估計很難搶到。”

　　在鹽田區的合泰禦景翠峰，項目開放樣板房，吸引大批市民看房。在90平方米左右面積段的四房樣板房處，筆者看到門口的大廳擺著數排等候用的椅子，行銷人員告訴筆者，早上看房的市民過多，他們不得不採用分流看房的形式，下午人流明顯減少，但筆者參觀90平方米左右面積段樣板房依然需要等候。而當筆者前往該項目180平方米左右面積段樣板房的時候，發現人流明顯減少，門口也沒有等候用的椅子，看房者無需等候入內看房。

　　在龍崗區合正丹郡，因未開放樣板房，90平方米左右面積段三房的模型上同樣圍觀著不少看房者，但其他戶型則遭受“冷遇”。