■ 行業觀察

　　開發商囤地行為是綜合因素的産物，不能單純把責任推給開發商，剎住這種現象，需綜合施策。

　　據日前召開的國務院常務會議透露，截至8月底，全國各地已處置閒置土地31.25萬畝；一些曾經的“地王”、知名開發商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閒置土地逾10萬畝；位於上海南京路一個樓盤，“在建”逾20年，周邊房價上漲近百倍（9月28日《經濟參考報》）。

　　顯然，開發商“囤地炒地”現象十分嚴重，且有越演越烈之勢。中央政府之所以禁止開發商囤地，是因為囤地對社會危害不小：一方面，政府已供應的土地沒有建成房子，供需被人為扭曲，形成地價攀升、房價走高惡性迴圈。另一方面，由於建設週期拉長，使正在銷售規劃中的住房産權大大縮水，越來越多的開發商鑽政策空子，囤地惜售，推高房價不斷上升，加劇普通民眾生活痛感，進一步加劇民眾對社會改革不滿情緒，最終影響社會穩定。

　　正因為開發商囤地可能帶來上述危害，早在1999年，國土資源部即公佈實施了《中華人民共和國土地管理法》，規定開發商兩年不開發的土地逾期無償收回。根據國土資源部2012年修訂的《閒置土地處置辦法》，開發商原因造成閒置土地，未動工開發滿一年的，按土地價款的20％徵繳土地閒置費；未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。可見，開發商土地閒置一直在中央政府嚴厲禁止之列。尤其，近幾年，中央政府及各省市幾乎年年下發通知、文件，明確要求整治土地閒置中“囤地惜售”現象。可為何開發商囤地現象得不到有效遏制？開發商囤地底氣到底來自哪？

　　首先，開發商賭定政府會把房地産業作為支柱産業支援。據國土資源部資料，截至2014年底，中國各級地方政府國有土地使用權出讓收入已達4.26萬億，幾乎佔各級地方政府財政收入三分之一以上。每每房地産遇冷，政府就會出臺救市政策，尤其近兩年為避免房地産硬著陸，從中央到各級地方政府，救市政策頻出。開發商正是因為看到政府這一“軟肋”，所以才有足夠膽量囤地炒地。

　　其次，房地産開發暴利足以讓開發商們冒天下之大不韙。如新聞中披露，2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時，樓板價不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年，2013年9月首次開盤時，毛坯房均價達3.1萬元，超過土地成本10多倍。再如上海南京西路的協和城“2068號公館”，該項目于1992年首次拿地，僅二期項目就“在建”了20多年。年報顯示，開發商在2010年後曾三度推遲竣工時間。從2006年有財務數據算起，協和城整個項目估值從約80億元漲至超過300億元。正因為這種“囤地”暴利，讓一些開發商利令智昏，無視法律和政策規定，也使中央禁令屢屢成為一紙空文。

　　再次，各級地方政府受房地産利益羈絆，喪失嚴格執法底氣。據統計，海南全省宣稱因政府原因造成閒置土地，佔閒置土地總面積的74％。“應無償收回的，一些地方僅以徵收閒置費了事；應有償收回的，僅以簡單地延長開發期限了結。”此外，囤地中還存在部分官員個人腐敗現象。如已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜“窩案”中，紀檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規變更規劃，以權謀私，違法違規倒賣土地。

　　可見，開發商囤地行為是綜合因素的産物，不能單純把責任推給開發商；有效剎住這種現象，需綜合施策。從目前看，應進一步調整産業經濟結構，使中國經濟逐步擺脫對房地産業依賴；加快財政體制改革步伐，實現各級地方政府財權與事權相匹配，扭轉土地財政格局。同時，中央政府不遺餘力、持之以恒地加大督察乃至問責力度，以保證政令始終處於激活和持續狀態，防止地方政府懈怠和走形變樣。

　　□莫開偉