◎每經記者 楊羚強

　　9月24日，在第五屆中國價值地産年會上，全聯房地産商會秘書長鐘彬認為，多數銀行越來越傾向於投貸結合，不僅做開發項目的債主，還想當股東。在此之前，萬科等房企取得的公司債貸款利率已越來越接近5年期基準利率。在此背景下，傳統以借款為主營業務的地産私募基金面臨轉型，五牛基金高級投資副總裁陳國華認為，未來地産私募將從債權轉向股權投資。

　　債權類基金轉型迫在眉睫

　　在企業公司債利率不斷下滑時，銀行開發貸利率也開始下滑。很多銀行的開發貸利率已和基準利率接近。信託的借款利率則從之前的10%~13%，一路下探至8%~10%，受此影響，目前房地産私募的固定收益類借款，收益率也從最高峰時的15%~20%，最低下跌至9%以內。

　　陳國華認為，純債權的房地産借款投資收益下滑，已是大趨勢。甚至在這一背景下，銀行也存在轉型壓力。先前單一的借款業務，將逐漸向多元化業務過渡。在這個過程中，房地産股權私募基金會獲得非常多的機會。從去年開始，五牛旗下的房地産基金慢慢從債權為核心，轉變為發展針對成熟物業的並購投資，拓展具備股權合作的房地産開發業務，並針對房地産資産證券化開展基金業務。

　　陳國華以五牛基金舉例，房地産股權私募基金會在多個層面，展現出更多優勢。相比銀行，私募股權基金對房地産市場更熟悉，對房地産開發業務也更為精通，在和企業溝通時能夠精確了解企業需要什麼。

　　據陳國華介紹，目前五牛基金不僅僅和開發商合作，也和銀行合作。銀行選擇五牛基金的原因，是後者融資渠道更廣泛，速度也更為快捷。“很多大開發商缺乏對金融産品、金融機構深度了解；銀行則對整個地産未來缺乏一個專業判斷。這是一個空白點。”陳國華表示，有能力同時把握銀行和開發商的需求，提供專業化房地産金融服務正是地産私募的優勢。他們選擇和大的開發商合作開發，協助中型開發商資金運作和資金監管、修復其産品業態，使之更為適應市場。

　　股權私募收益有望提高

　　然而涉及房地産開發的股權投資，以及成熟、優質物業的開發，投資地産基金産品的投資人的風險也有所擴大。

　　為此，五牛基金在很早之前就引入了專業人才，建立了龐大的數據庫，對不同類型企業和不同産品建立數據模型，借助這些模型和數據，投資者能非常清楚地了解這些投資項目的投資週期和可能存在的風險。

　　在債權私募的收益轉向固定收益下滑，或者改為純固定收益轉為固定＋浮動收益時，房地産股權類私募的收益卻有望上升。

　　陳國華解釋稱，未來，房地産股權私募提供的服務，將從簡單的股權投資，轉向增值服務、深化服務，在每一個房地産投融資開發環節所需要的服務上深挖盈利點。

　　不過，想通過綜合服務，擴大股權收益的，並不只有地産私募。大型開發商也在通過擴增服務提高收益。此前，萬科就期望效倣美國鐵獅門，借助小股操盤的方式，擴大股權收益水準。綠地也已成立了綠地金服，向部分中小房企提供金融服務。

　　對此，陳國華的判斷是開發商向業界提供的金融服務，目前來看更多還是側重於服務企業自身，部分則存在投資類型單一的局限。相比之下，傳統股權私募提供的平臺更大，類型也更為豐富，在競爭上也會更有優勢。