深圳客市場競爭激烈。廣州日報記者石忠情攝

　　有樓盤賣2萬/m2 有樓盤開始降價搶客

　　文/廣州日報記者蔣幸端

　　“金九銀十”到來，深圳客再次成為樓盤爭相搶奪的“香餑餑”。近幾個月來，深圳客一直是支撐東莞成交的主流，但是，由於供應量和區域內部競爭的問題，不同樓盤銷售如同“冰火兩重天”，都想賣給深圳客，但不同的盤價格相差巨大，有的盤賣“4字頭”，有的盤賣2萬元/平方米，隨著“金九銀十”推盤高峰期的臨近，競爭日益激烈，一些樓盤也開始降價促銷搶客。

　　觀察一：松山湖片區競爭白熱化

　　在東莞有兩大區域樓市最受深圳客歡迎，一個是臨深片區，另外一個就是松山湖片區，不過，今年以來，除了松山湖本身長期有深圳客投資外，松山湖周邊的鎮區大嶺山、寮步、大朗等也紛紛加入搶奪深圳客市場的行列，大量樓盤上市，片區市場成交火熱的同時，也給片區樓盤帶來激烈的競爭壓力。

　　據了解，近一年來，松山湖片區入市新盤非常多，加上其中一些項目得到了深圳客的支援，促使近幾個月松山湖片區成交明顯升溫。據東莞中原研究部對市場監測數據統計顯示，上周松山湖片區住宅成交396套，合計4.66萬平方米，在七大片區中排行全市第一。此外，目前松山湖片區的庫存量約為109.32萬平方米（合計9585套），消化週期為8.3個月，片區庫存消化壓力逐步增加。而目前松山湖在售的樓盤已超過40個，另外預計年內入市的還有碧桂園·天匯、松湖碧桂園、中央盛景等項目，過大的供應量將加劇片區庫存消化壓力，市場競爭日漸白熱化。

　　樓盤開始降價跑量 有洋房售“4字頭”

　　日益增加的供應量給松山湖片區內不少項目帶來了挑戰與危機，進入9月，部分樓盤開始出現銷售速度明顯放慢以及新品蓄客難度加大現象。據東莞中原研究部對市場監測數據顯示，上周已有一些項目開始率先啟動降價跑量策略，降價幅度在5%~8%。不過，從促銷效果來看，目前成交起色不是十分明顯，反映出同區域內挖掘的客戶資源有限，市場競爭逐漸白熱化。

　　從市場來看，由於樓市瘋狂火熱了四五個月，購房者的熱情也開始降低，銷售變慢，樓盤也通過降價盼望著刺激購房者入市。如大朗松湖朗悅上周成交均價為7031元/平方米，環比下滑3.46%，寮步的時代華庭上周成交均價6852元/平方米，環比下滑4.79%，而大嶺山新世紀·領居成交均價僅4891元/平方米，環比下滑6.74%。業內人士介紹，由於區域內樓盤競爭激烈，搶奪深圳客市場競爭激烈，部分樓盤不得不降價跑量。

　　觀察二：臨深片區部分鎮區賣斷貨

　　2015年5~8月，東莞樓市出現史上罕見的成交大爆發，致使相當一部分區域幾度供應斷檔，供求失衡現象越來越嚴重。進入9月樓市“黃金月”，政策利好消息本來有望繼續推高樓市熱情，但供應卻出現嚴重“告急”制約了成交量上漲。

　　合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，8月中旬以來，東莞樓市總體供求態勢為供求雙雙持續回落，主要原因是供應不足。8月24日至9月13日3周累計住宅新增供應面積約29.5萬平方米，累計簽約面積約55.3萬平方米，供求比僅有0.53。通常低於0.8則處於供不應求，高於1.2則處於供過於求。數據表明近期東莞樓市處於嚴重的供不應求。

　　該研究部介紹，通過細分市場發現，東莞區域分化呈現“冰火兩重天”。臨深片區，尤其是塘廈、鳳崗、長安等早已賣斷貨數月。而部分莞北片區及西部水鄉片區，樓市卻出現銷售困難。

　　剛需洋房賣出別墅價 售價達2萬元/平方米

　　在“賣斷貨”的緊張感之下，自今年5月份開始，部分受深圳客青睞的樓盤開始上調價格，特別是6、7月份，房價上調明顯，到8月份，個盤房價已經接近深圳部分區域洋房水準。“我跟的一個盤，6月份漲了1000元，隨後7月份漲3000元，之後8月份再漲，三個月時間已經漲了5000多元/平方米。”臨深片區某樓盤的銷售人員覃先生告訴記者，在深圳客的推動下，房價上漲明顯，“去年這個樓盤才賣8000多元/平方米，今年已經賣到每平方米1萬多元接近2萬元了。”

　　記者發現，個別樓盤房價上漲快，甚至接近深圳部分區域的洋房水準。如鳳崗一項目益田·大運城邦由於靠近深圳，一直以來主打深圳客市場，近期推出的兩房戶型剛需洋房，上周成交均價已經達到20701元/平方米，比東莞別墅均價還要高，剛需洋房賣出了別墅價。業內人士認為，由於深圳客的大舉進入，臨深片區部分區域供應緊缺，刺激了不少樓盤大幅度漲價。

　　後市：

　　政策寬鬆

　　整體房價向上走

　　今年以來，東莞樓市深度依賴深圳客，本地市場需求挖掘不足，不被深圳客關注的樓盤銷售則相對困難，不少開發商為了快速走貨回籠資金，進行降價促銷。不過業內人士也表示，目前樓市政策寬鬆，深圳客進入東莞市場置業，未來房價向上走趨勢明顯。

　　東莞中原地産市場研究部相關人士表示，政策環境的持續寬鬆使得開發商對市場預期趨高，加上大批深圳客進入東莞，他們較強的購買力也將會推動東莞房價持續上行。從土地市場來看，近年鳳崗、塘廈、虎門、清溪的房價在深圳客支撐下已大幅上漲，而東莞多鎮區商住土地成本增長10%~25%，也會推升樓市房價。因此，東莞房價持續向上發展態勢非常明確。

　　不過，該人士也指出，東莞中部或北部的一些鎮區項目銷售比較慢的，也會“以價換量”走貨，東莞房價將出現分化。