自2014年9月23日石家莊正式公佈《國務院關於同意河北省調整石家莊市部分行政區劃的批復》至今已經有一年。這一年裏，大石家莊發生了哪些變化，新區劃調整對地産行業的發展有哪些潛移默化的影響？大石家莊有哪些可以清晰把握的發展趨勢？昨日，由石家莊市房地産協會和本報主辦，由房掌櫃網承辦的“城變，石家莊撤縣設區房地産區域發展論壇”在和平東路“我氧你負離子生活館”舉行。多位在新設區進行項目開發的地産界專業人士就三個新設區的發展現狀、新區基礎配套、産業結構、項目銷售情況進行了多元化的深度探討。在京津冀協同發展綱要中，石家莊的功能定位明確，石家莊的房地産行業也應該根據這一定位，找到適合自己企業及區域産業特色的開發理念。此次探討，是業界首次從大區劃調整的宏觀視角進行的專業交流，這樣的探討對地産開發、項目行銷及消費引導都有積極的意義。

　　□本報記者 劉青

　　政府應該做好新區基礎配套

　　今年石家莊市從去年開始查處力度比較大，但價格沒有明顯下降。市場銷售還是冰火兩重天，説明需求量還是有的。前些日子市房協走訪了二、三十家房地産會員企業，結合他們的需求，針對京津冀協同發展，結合我市的産業特點，如何承建非首都功能。我的想法是，應聯繫京津冀協同發展，選擇重要的交通節點，爭取政府的支援，建立非首都經濟圈。同時拉動我們本地生活交通醫療等各方面需求，拉動本地的發展，這個觀點應該引起政府重視。

　　撤縣設區以後，很多人變成市民了，可能會吸引原來有購買能力的購房，條件具備的到市區來。但是對這一點，不要期望值太高，充其量不超過30%。比如欒城，固有的鄉村觀念較強。提高在本地開發項目的品質，這是非常重要的。

　　現在新設區所欠缺的是什麼？醫療資源、教育資源。欒城搶先走了一步，二中建了，四院也準備搬。這兩大資源的不均衡給我們的房地産開發帶來了較大影響。如果政府要想把這幾個新區發展，應進一步完善教育、醫療和交通配套。我們應該有一個大石家莊的城市環境，應該紓解非省會功能，不要把大批業態都集中在市區，這三個新區應該成為我們石家莊的服務中心。隨著各區的醫療配套，教育配套，交通配套逐漸完善，應該説會好一些。三個新區的未來都會形成區域中心，新區的房地産業還會有一個大的發展。

　　以火車站為圓心畫一個圓

　　我們那兒是鹿泉區和欒城區交界的地方。我説兩點。第一，我們有一個設想，以火車站為圓心，畫一個圓，往南就是我們那兒。那個區域只有我們這裡具備大量的土地。第二，原來的煤礦機械廠很快要搬，那裏也是石家莊産業的重點佈局。區劃調整是好事，對其中的困難部分要積極面對。

　　我覺得首先從通貨膨脹的角度講，房地産還是一個不錯的，無論居住還是投資的渠道，股票很多棄權了，很多不懂的，這是一個大的方向。至於説購房者應該買哪兒，各有韆鞦。我覺得找到適合自己的，對於自己認知上的最大需求，找到這個。如果從房價上來講，相對找性價比最高的，儘量找中低的點，但是能實現你未來的需求。

　　我覺得客群跟定位有關係，有一種是剛需方面的，把它鎖定就行了，年齡幾乎都是25到35歲之間的，我們的戶型各方面是可以跟別墅相呼應的，因為開間特別大，那是肯定寬暢了，旁邊還帶一個臥室，完全具備老人來住。這個客群年齡段立馬到了40到60之間，直接就變了客群了。我們主要購買人群還是市區的南部，職業主要就是，剛需就是給企業老闆打工的，那些就是老闆層面的。

　　他們很多人都是首套，對他們來講也是一個性價比，要不在市區買特別小的，要麼就是買一個像我們這種位置稍微偏了一些，小區環境好一些，面積大一些的。

　　交通和觀唸有待改進

　　我覺得政府不管是教育也好，醫療也好，沒有把欒城和市區結合起來。我們看到很通暢的道路，308國道接南焦客運站，但是到二環屬於卡口，把兩條路完全卡死了。我們沿著308國道往欒城走，看到的是村民住宅，還有物流車，沒有任何可以吸引客戶往南走的産業。欒城沒有任何可以吸引人來的東西，沒有人口的流入，不管商業還是什麼的，怎麼跟石家莊比，沒有任何有效的途徑，我想這種狀態短期不會有一個明顯的改善。欒城區其實跟市區的聯繫是比較遠的，我們售樓員都是欒城本地的，問他們看電影嗎？看，但是在欒城區看。生活基本上在這裡，區域之間聯繫還是很少。

　　“離塵不離城”未來發展區域

　　盛紫·中央公園項目處於欒城區和裕華區的交界，不屬於欒城主城區，地處二環和三環之間，交通便利，是真正的“離塵不離城”。隨著欒城區的規劃，尤其工業企業搬遷到三環附近，區域産業經濟會得到發展，企業職工購房需求也隨之加大。盛紫·中央公園依託獨有環城水系景觀優勢，項目一期建築規模近30萬平方米，住宅定位剛需改善産品，充分滿足區域客戶需求。

　　生活形態變化

　　對縣改區有重要意義

　　藁城區跟長安區交界，之前有發展環保産業的傳統。眾美上水莊園的位置，是機場路往北，南臨滹沱河，包括一個高爾夫球場。在藁城跟傳統市區交界的項目位置，作為一個過渡區域，西邊挨著長安區，北邊挨著正定。從市民的生活角度來講，石家莊的市民去藁城區就會非常方便，交通方便，自然環境又好，又配合相應的服務，實際上提升了整個市民的生活半徑，生活形態的變化是我們這幾個縣改區的重要意義。

　　石家莊市民的週末生活越來越豐富，我相信，當新區改造完成後，不管是老區還是新區的居民，對新區的認知程度、喜好程度都會有一個比較大的提升。現在大家對新區的認知正在一個甦醒階段。我們的項目需求主力是老城區客戶，我們的觀點是要靠産品拉動，客戶不是為了區域而購買，是因為認可這個産品。

　　我們能夠創造一種需求，讓産品走出去。區域也好，滹沱河也好，都不是我們項目的賣點。我們要通過這個東西給一部分傳統市區的客戶營造一種新的生活模式，通過生活模式吸引他來。所以我説我們是一個拓荒者，需要引導客戶的生活模式。

　　購買力鹿泉和市區一比一

　　我們的項目是鹿泉區的中節能健康城。鹿泉當地的客戶主要以改善型為主，我們的洋房基本上會被搶光。很多客戶在新華區等有一個第一居所，然後在鹿泉再次購買，因為我們的居住環境很好，鹿泉區和老城區的購買力是一比一。

　　我們項目比較靠北，鹿泉區靠北的整體生活水準相對較高。我們那邊還有一部分是井陘的客戶，是有購買力的。我們的改善型用房，包括高層和小高層，整個産品的價值比鹿泉平均水準高大概一千塊錢。現在這邊城區的人口是有改善需求的，現在這塊改造地不是很多，所以會有購買的外溢。對我們項目來講，很多市區改善客戶看中我們的環境，包括周邊的配套，有北國等，配套特別好。

　　新區地産為什麼是內部消化

　　京津冀一體化是比較快的，是十年前開始提的，大家都認為是開發商炒作的概念，現在新建的北京市中心，已經跟廊坊、天津距離拉近了非常多，在這個基礎上，他把通州又做了一次人口的外溢，基本推到河北的地面上，把商業功能和其他功能全都拉到新城區。今天會長也在講，石家莊去省會功能，不得不去做，石家莊是這個階段，但這個市區還沒有達到飽和，同步發展周邊肯定是非常困難的。因為北京四環和五環的房價差不多能達到三比一的概念，人口外溢是自然的。為什麼産生人口外溢，最關鍵的就是建設到不到位，剛才大家一直講購房人群在哪，好像本地消化為主，為什麼會是這樣的情況。主要是城市基建相對來説還是落後的，包括交通，包括公路、國道，再就是教育和醫療。因為衣食住行，住是我們要解決的事情，基礎配套請政府層面去做，要把我們整個層次的産業優化升級，應該是我們來去推動，共同形成一個非常完善層次的基建，達到更好的居住條件。

　　希望政策導向上加大力度

　　我到欒城正好趕上撤縣設區，欒城宜居居住各方面打造還是不錯的，城鄉建設各方面比較規範。尤其是太行大街打通之後，對於欒城來講交通非常便利，它銜接正定、開發區和市區，出行更節省時間。

　　308國道在拓寬的時候，對於欒城居民的出行導流有一定作用。但是買房子的還是以當地客戶為主，因為欒城縣城離石家莊很近，但人們的思想意識還是沒有往這塊去發展，政策導向真的很重要，我們還是希望這方面政策導向上加大力度。其實每一個新區的地産商想做的就是怎麼能把市區的客戶吸引進來，因為當地人口畢竟有限，很多地方供給接近於飽和，你怎麼能吸引外來人口是最關鍵的。