原標題：一線樓市陷“量跌價漲”怪圈 金九銀十成色難斷

　　9月15日，“金九”已度過二分之一，但從目前樓市的表現來看，8月底的數個利好政策未能讓疲軟的樓市“火”起來，“金九”可謂異常冷清。值得注意的是，受三四線城市房地産市場不景氣的影響，一線城市一改上半年突出的表現，成交量大幅下滑。CRIC數據顯示，9月上半月一線城市商品住宅成交144萬平方米，環比下滑20%。但另一方面，一線城市的房價卻繼續高漲前行，地價也頻繁刷新紀錄，陷入了“量跌價漲”的怪圈。

　　降溫 成交量大幅下滑

　　記者從北上廣深等一線城市了解到，9月前兩周住宅成交量除上海有小幅上漲、廣州持平外，北京、深圳下滑幅度超過20%。中原地産最新數據顯示，北京9月前兩周新建住房成交3470套，比8月同期4462套下滑22.2%。深圳9月前兩周成交2059套，與8月同期2690套相比下降23.4%。

　　而從成交面積來看，四個一線城市則是全面下跌。CRIC研究中心最新數據顯示，北京9月上半月成交面積40萬平方米，環比下降14%。上海成交50萬平方米，環比下降18%，廣州、深圳則分別成交33萬平方米與21萬平方米，分別下降26%與22%。

　　深圳中原地産研究中心經理王飛表示，9月首周，深圳有2個住宅項目入市。這兩個項目，其中一個銷售率勉強達到8成，另一個銷售率僅為6.5成。“較低的銷售率以及較高的銷售均價反映出當前的市場熱度已經大不如前。”

　　CRIC研究中心研究員楊科偉則認為，“9.3”小長假拖累上半月成交量。值得注意的是，雖然小長假的確影響了部分地區的銷售，但不可否認的是8月就有明顯的下滑趨勢。CRIC研究中心數據顯示，8月北上廣深成交量整體降幅超過20%。

　　對此，楊科偉認為，隨著前期政策效力的遞減，購房者的購買熱情降低了。另外，7、8月供應不足使需求難以充分釋放，也對當前成交量有所拉低。再加上上半月房企行銷力度有限，鮮有項目推出較大力度的“讓利”、“促銷”，這也在一定程度上影響成交量的回升。

　　怪圈 樓市現“量跌價漲”

　　在成交量下降的同時，一線城市房價卻繼續保持高漲趨勢。CRIC研究中心數據顯示，北京一手房交易價格指數環比上漲1.08%，同比上漲5.51%；上海方面，8月環比上漲1.77%，同比上漲9.31%；廣州方面，則環比上漲1.03%，同比上漲4.62%；深圳方面，8月價格指數則仍然高達5.07%，同比上漲23.96%。

　　中原地産分析師張大偉認為，由於成交量的萎靡往往發生在價格下降之前，所以目前樓價仍然慣性衝高。如果成交量繼續保持下跌態勢，不排除房價會有一定的調整。另一方面，由於一線城市土地稀缺，近期拍地價格屢創新高，也進一步影響入市房産價格。

　　數據顯示，截至9月13日，北上廣深成交7宗住宅土地，平均溢價率超過34.53%，平均樓面價達到1.73萬的年內最高點。

　　而除了北京，在上海、深圳等一線城市，豪宅化已經成為一線城市純商品房市場共同特徵。上半年以來，北京、上海、深圳6萬/平方米以上高單價樓盤銷售量均大幅增長。其中，上海上半年銷售單價6萬/平方米以上高單價樓盤共成交2299套，遠超2014年同期的621套，銷售金額較去年大幅增長232%。北京同比增長146%，深圳同比增長84%。從成交額佔比情況來看，北京和上海高總價樓盤成交額同比增幅分別達到32%和27%。

　　對此，中指院認為，在一線城市逐步進入存量房時代的背景下，新建住房的價格發現機制逐步向供應端偏移，土地價格的飛漲使開發商不得不提升産品定位來實現盈利。這在很大程度上加速了一線城市價格飛漲，使得住宅産品被高端化。

　　由於庫存高企、資金鏈承壓、利潤巨減，房企不得不選擇高房價模式提高利潤。根據上市房企2015年中報數據統計顯示，142家上市房企上半年負債合計接近3.4萬億元，同比增長13%，平均負債率為76.8%，創下近年來的峰值。與此同時，中原地産數據顯示，截至9月8日，共有138家房企公佈半年報，總存貨金額高達2.48萬億元，同比漲幅達12%。庫存漲幅超過50%的房企多達16家，佔全部企業的11%，綠地、萬科、保利、招商4家企業庫存超過千億元。

　　在此背景下，房企資金鏈緊張程度不言而喻。再加上房企平均利潤已下滑至不足10%，僅為9.1%，這讓房企的資金更為緊張。

　　有分析稱，一線城市超過20的房價收入比本已處於不合理區間，若“量跌價漲”趨勢不改，一線城市將難以支撐過高房價，甚至出現泡沫風險。

　　看市 “金九銀十”成色難斷

　　“從近期成交情況看，8月底實施的降準降息對於深圳樓市短期提振作用不大。地産市場的情緒仍然承受著市場熱度下降的負面影響。”張大偉説。但他認為，隨著供應的增加，市場信心的重振，“金九銀十”仍值得期待。

　　中原地産監測的22個城市數據顯示，重點項目推售套數連續兩周環比上升，以保障9月市場的充足貨源。二手住宅市場上周成交量雖受到小長假影響有所回落，但一線城市業主和經理人對市場的信心均出現提升。目前，京滬穗深中原報價指數均環比上漲，漲幅在0.1至8.3個百分點之間；滬穗深中原經理指數同樣集體上漲，漲幅在0.8至2.1個百分點之間。

　　的確，對於一線城市的需求來説，庫存仍遠遠不足。CRIC研究中心數據顯示，北京8月商品房庫存1025萬平方米，消化週期僅為8.9個月，同比下滑47%；廣州8月庫存904萬平方米，消化週期8.5個月，同比下調36%；上海、深圳方面消化週期更低至6個月和5.9個月，分別同比下調52%與70%。

　　王飛表示，從9月首周數據來看，開發商仍然有所擔憂，持觀望態度，都希望在“金九銀十”獲取較大利潤。在宏觀環境仍然面臨多重風險的情況下，隨著開發商加大推盤力度，預計“金九銀十”的後半段樓市成交量或有所上升，但成交價格將因房企之間激烈競爭受到一定的壓力。