騾馬市片區是我市傳統的“三大商圈”之一，成都現代商業文明的發源地。如今，當春熙路、鹽市口商圈因IFS、遠洋太古裏等項目相繼投入使用，從而逐漸連成一片，向著“高大上”“高精尖”的國際化商業發展方向闊步前行時，騾馬市商圈則在傳統商貿業的競爭中漸顯“低調”。昨日，記者從青羊區獲悉，依託區位優勢，以及傳統金融商貿品牌優勢，構建金融集聚區，加速打造面向中西部的國際化金融中心將成為騾馬市商圈轉型升級的全新方向和發展定位。

　　搶佔新興金融業發展先機

　　“撮合”傳統商貿業與網際網路金融“聯姻”

　　“説到騾馬市，對於廣大市民來説最熟悉的是它繁榮的商貿業，但實際上，這裡金融業的發展基礎同樣雄厚，是成都市金融機構最密集的區域，聚集了全區近60%、全市近40％的銀行、保險、證券、期貨等各類金融機構以及金融相關服務企業。”青羊區金融辦相關負責人為記者列舉一組數據：2014年末，騾馬市金融集聚片區有各類銀行機構70余家；各類保險公司、保險經紀與代理服務公司60余家；資本投資服務公司70余家；金融信託、金融資訊服務、風險評估、典當、金融租賃等各類公司50余家；財務公司20余家；證券市場管理服務類公司近20家；期貨服務、基金管理服務公司12家；投資與資産管理公司190家；社會經濟諮詢108家。“去年，騾馬市成功獲批省級金融服務業集聚區，很大程度上已經證明了這一片區在金融業發展上的實力和潛力，當然更為這一傳統金融核心集聚區注入了新的發展動力。”

　　“不僅如此，面對國家全面深改之金融改革的契機，在成都打造西部金融中心的總體戰略框架下，將金融業作為騾馬市片區發展的主方向也有利於該片區更快實現自我提升”。該負責人表示，根據自身特色，騾馬市區域今後將在鞏固傳統金融業優勢地位的基礎上，加快搶佔新興金融業發展先機，力爭在國際基金産業園區、實力雄厚的投資機構、商業保險、融資租賃等産業實現重點突破，特別是要將網際網路金融作為新興金融領域的重要突破口，並著力推動傳統實力商貿業與網際網路金融融合發展。

　　依託現有寫字樓項目

　　打造沒有圍墻的金融産業園

　　記者看到，根據規劃，省級騾馬市金融業服務集聚區將包括金融商務核心區和金融總部聚集區兩個核心區域以及西部新城拓展區，重點打造天府國際基金産業園、天府網際網路金融産業園和大數據産業園三大園區。值得注意的是，三大産業園的園區載體將主要依託該區域現有寫字樓項目，以“一園多址”的方式，通過政企合作，簽約入駐的方式，推動這些普通商務樓宇成為專業金融樓宇，進而由多個專業金融樓宇共同形成一座沒有圍墻的産業園。

　　“之所以進行這樣一種嘗試，也是綜合多方面因素後的考慮”。該負責人表示，首先騾馬市集聚區地處成都市中心，是目前成都最具核心集聚力的區域，擁有成都標誌天府廣場、“成都原點”西玉龍街、成都市房地産交易中心等最閃亮的品牌，同時集聚區處在成都城市南北中軸線上，人民中路、蜀都大道、新華大道、順城大街，以及地鐵1、2、4號線等縱橫通過，區域內佈局了4 個地鐵站點和2 個地鐵換乘站，成為“地鐵站點最密集”的區域。交通便利，資源集中，輻射能力強，對金融機構具有天然的吸引力。但另一方面，青羊區作為老城區，産業發展所面臨的土地緊缺、空間受限、交通擁堵等制約也越來越明顯，完全通過政府新建産業載體的方式來建設園區，不僅成本高，而且時間長，極有可能錯過搶佔當前新興金融業發展先機的最佳時間點。

　　為此，他們對騾馬市片區的現有寫字樓市場進行了摸底，結果發現，該區域內建成投用的寫字樓有近30棟，其中重點寫字樓7棟，面積129.5萬平方米，華置廣場、富力天匯二期、雄飛領秀、泰豐國際、領地中心等一批城市綜合體，滿足了集聚區內企業發展的需求。同時集聚區內目前可供開發的地塊共有23 個，面積687.87 畝，主要為舊城改造項目，整體連片開發潛力較大，“這無疑為三大産業園以及集聚區未來的發展和擴張提供了充足的空間保證”。

　　市場反響熱烈

　　20余家北京企業扎堆天府網際網路金融産業園

　　來自市場的熱烈回應則讓這一計劃迅速落地。

　　隨著與供需雙方即重點招商對象和與現有寫字樓項目開發商的對接、洽談同時展開，上月中旬，天府國際基金産業園、天府網際網路金融産業園先後投入了使用。

　　其中，天府國際基金産業園作為全市首個股權投資基金（私募基金）産業園區，青羊區為其度身制定了十條政策，計劃每年投入不低於1000萬元對入園企業進行房租補貼，並支援公共服務平臺的建設和運營，對産業園區的公共綜合服務平臺的啟動予以部分資金扶持和補貼，支援其為入駐的基金管理公司提供全方位諮詢服務及舉行各種論壇、沙龍等大型活動，以引導基金企業在此加速集聚。而目前，天府國際基金産業園孵化器正式掛牌成功，包括我國首家經政府批准設立的大型人民幣創業投資基金專業管理機構中科招商投資管理集團、國務院國資委下屬大型國有投資企業中控投資集團、國內首個針對以私人銀行為代表的高端財富領域開展研究諮詢的獨立科研機構成都天府私人銀行研究中心等在內超過30家企業簽訂了入駐協議，21家完成了選址及入場裝修工作，到年底入園企業數量將達到40家，管理基金規模突破40億元。預計到2020年，入駐天府國際基金産業園的企業將達100家左右，註冊資本達到100億元以上，基金管理規模達1000億元人民幣，形成國內領先的基金産業園區。

　　天府網際網路金融産業園則由青羊區政府和全國首家網際網路金融行業服務中心北京中關村網際網路金融服務中心聯合打造，旨在全國範圍率先佈局網際網路金融産業，加速網際網路金融産業集聚，吸引優秀的網際網路金融人才創業。園區所提供的公共服務及優惠政策與天府國際基金産業園一致，同時構建了監督管理、綜合服務、創新孵化三大平臺。目前，這裡首批入駐企業超過20家，全部來自北京市，過半企業為具有國資及上市背景的企業，實力雄厚。中國首家全産業鏈股權投資金融服務平臺企業産融雲支付有限公司不僅將入駐該産業園，更將在這裡設立公司的全國總部；北京眾信金融資訊服務有限公司負責運營的國企P2P理財平臺眾信金融、搜狐旗下網際網路金融平臺搜易貸等都在其中。

　　“現在兩大園區入駐的泰豐國際廣場是我們合作的第一個寫字樓，已經出現了供不應求的狀況”。該負責人透露，下一步，他們不僅將加快金融産業園入駐寫字樓的速度，也計劃把這一經驗複製到區內電子商務等相關産業的發展中去。

　　故事

　　調整業態 打造創新金融專業樓宇

　　一個月

　　泰豐國際廣場滿租

　　位於青羊區人民中路二段29號的泰豐國際廣場，是泰豐集團在成都開發的繼航太科技大廈之後的又一超甲級寫字樓項目。

　　去年10月，泰豐集團成都分公司副總經理晏雪正式接手負責這裡的招商工作時，這幢前年年底交房的寫字樓入駐率僅僅只有十幾個百分點，而如今，一年時間不到，這裡卻因為創新金融專業樓宇的打造，出現了一個月滿租，甚至“排隊候租”的熱鬧景象。

　　轉型

　　市場競爭激烈

　　要形成絕對優勢必須調整策略

　　作為一個位於一環路內，市中心的高標準寫字樓項目，泰豐國際無疑有著許多極具競爭力的條件。比如交通便利，距離天府廣場約兩公里，離地鐵騾馬市站出口不超過50米；再比如商務配套完善，喜來登、麗思卡爾頓等星級酒店集群，新城市廣場、遠東百貨、鉑金購物廣場、家樂福賣場等大型購物中心集群，文殊坊、寬窄巷子等人文旅遊標誌性街區……但即便是這樣一個項目，從2013年底竣工到2014年5月正式啟動招商再到10月調整招商策略時，接近1年的時間裏，這棟寫字樓的入駐率僅僅是剛剛突破個位數而已。

　　“其實，這幾年全國商業地産市場的變化應該説有目共睹，從2010年投資泰豐國際廣場項目，到2013年底項目正式交房，三年多時間，我們所面臨的市場環境已經從當初寫字樓的井噴進入到競爭加劇、壓力空前的狀況中”，晏雪説，與住宅投資不同，商業地産的投資者更注重投資回報率，對區域的要求偏低，因此，同一時間段裏，從環球中心，到339，從富力天匯，到金牛萬達，這些項目都會成為投資者考察的目標，很難説哪個項目具有絕對的優勢。

　　為此，去年10月，接手負責泰豐國際招商工作後，晏雪首先從加強與招商代理合作著手，通過提高代理佣金、將整層樓分隔成不同面積、打造精裝樓層等方法，在10個月左右的時間裏新增了30多家代理合作機構，也成功將入駐率提高到了近40%。

　　算賬

　　雖然租金收益少了點

　　但物管費增加了、品牌附加值提升了

　　但如何將這一數字進一步提升，晏雪面臨著新的瓶頸，更重要的是，即便是在新增業績的過程中，她也發現隨著時間推移，市場競爭似乎越發激烈了。

　　“一般來説，像我們這樣的超甲級寫字樓都會對入駐企業的業態有著比較高的要求，但現狀使我們不得不先考慮抓住這個客戶，而不是挑選它，在實際操作中，我們也只能去關注這個客戶的付款能力，至於它是從事哪個行業，有沒有發展前景，真是無暇顧及的”。她思考片刻後肯定地告訴記者，這不僅是泰豐國際一家面臨的問題，也是所有同類項目面臨的問題。

　　而就在這時，晏雪有了一次選擇的機會：青羊區政府主動找到她，希望通過合作，將大樓打造為創新金融專業樓宇，以類似整體租賃的方式，將大廈中尚未使用的60%面積用於建設天府國際基金産業園和天府網際網路金融産業園，不過，租金要比目前的市場價格低，整棟大廈也要配合專業樓宇打造進行硬體改造和提升。

　　這樣的合作，不管是集團以前的項目，還是成都其他寫字樓都還沒有做過，能行嗎？最終，經過一番測算，晏雪認為這次合作值得一試。“雖然單純從租金收益看少了一截，但因為對方同意以年付的方式付款，因此，我們增加了現金流，而且節省了12%的貸款利息；第二隨著企業的入駐，我們的物管費收入會大大增加；第三隨著專業樓宇的打造，企業形象品牌將明顯提升，為我們未來參與市場競爭增加更多籌碼”。

　　嘗試

　　拆掉扶梯調整業態

　　專業樓宇入駐率從40%到了100%

　　説幹就幹，下定決心後的晏雪做的第一件事就是拆掉了原本在建設過程中安裝的1樓到3樓的電動扶梯。

　　“和現在許多同類項目一樣，我們這棟樓當初的設計也是商業+寫字樓的模式，商業部分位於-1樓到3樓，3樓以上是寫字樓”。晏雪告訴記者，即便是在去年招租困難的時候，他們也沒有放棄做商業的計劃，還曾經到歐洲進行過考察，設計了包括進口商品超市、奢侈品打折店等方案，但最終考慮到成本高、養蓄期長等因素，擱置了下來，“既然決定做專業樓宇，我們就一定要讓它完全專業起來，不能什麼都不放”。

　　7月，電動扶梯拆除全部完畢，1個月後，泰豐國際與青羊區金融辦正式簽訂合作框架協議，如今，位於該項目內的兩大産業園已經全部“滿員”，實現了100%入駐。

　　晏雪笑著説，過去是自己天天約客戶，現在是客戶約自己，“甚至還托朋友希望能在這裡擠個位置”。

　　專家訪談

　　“四態”合一

　　佈局專業樓宇

　　——專訪成都市樓宇經濟促進會理事長張懷林

　　“樓宇經濟不是簡單地買房、賣房，而是中國城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態，對於成都當前發展現代服務業來説，具有築巢引鳳的作用”。昨日，成都市樓宇經濟促進會理事長張懷林在接受記者專訪時表示，成都樓宇經濟整體呈現健康良好發展態勢，未來可從“四態”合一、“四態”提升的角度加強對專業樓宇的佈局規劃。

　　樓宇經濟是指利用城區新開發樓盤和閒置用房，以商務樓、寫字樓、科研樓宇、標準廠房、城市綜合體、保護建築和農居SOHO等(不包括行政、事業單位自用房、賓館、專業市場、醫院、學校等建築)為載體，通過出租、售賣、合作等形式，招商引進現代服務企業和都市型工業，從而培植新稅源和新的經濟增長點，促進城市經濟發展的經濟活動。

　　從經濟發展的進程看，樓宇經濟發展是伴隨城市經濟、社會發展到一定階段的必然産物。樓宇經濟實質是知識經濟、服務型經濟。伴隨農業機械化、工業自動化水準的不斷提高，第一産業（農業），第二産業（工業）對人員數量需求的減少，第三産業比重大幅提升，第三産業主要形態就為樓宇經濟。

　　從成都的發展實際看，不論是作為西南地區“三中心、兩樞紐”，所具有的強大輻射力和帶動力，還是歷史文化的深厚積澱，對外開放的不斷推進，都為這座城市樓宇經濟發展奠定了重要基礎。而樓宇經濟依託性、聚集性和高效性的特點，也為成都在建設西部經濟核心增長極的過程中，推動城市轉型升級和産業轉型升級，為大眾創業、萬眾創新人才、經濟、載體支撐提供了有利條件。

　　張懷林表示，目前，成都的樓宇經濟整體呈現出健康良好的發展態勢，更成為許多區（市）縣大力發展現代服務業的重要抓手。比如高新區的中海國際中心、銀泰中心等標桿項目就依託區域産業引導政策、優秀的産品品質，吸引了多家世界500強企業及知名跨國公司入駐。

　　“當然，要全面推動樓宇經濟發展，還要從規劃角度突出政府引導。”具體來説，從規劃設計開始，就應該根據成都各區域交通的規劃安排，科研單位，大專院校的分佈，歷史文化形成傳統地域特色等，按照高端化城市業態、多樣化城市生態、特色化城市文態、現代化城市形態“四態”合一、“四態”提升的理念，進行專業樓宇佈局。比如太古裏與IFS中心是高端城市業態，以塔子山為文化圈的錦江國際新城就是多樣城市生態的代表，以錦裏、寬窄巷子為代表的是特色城市文態，以高新區環球中心以及大源組團為中心的現代城市形態正在呈現中，這些都是成都樓宇經濟各具特色的樣本案例，也是政府規劃與企業發展合作的成功展現。

　　本報記者 尹婷婷 攝影 謝明剛