9月，土地市場迎來供應高峰，且開拍的土地均含有住宅用地，其中多幅地塊含金量較高。業內人士認為，土地戰即將打響，或有高溢價地塊拍出。

　　□地産評論員 蔡琦雯

　　宅地集結

　　據上海搜房網統計，今年9月，上海土地市場共計9幅經營性用地（剔除動遷房用地）出讓，供應總面積約57.97萬平方米，起始價格共99.7億元，同比環比均有大幅上漲。並且，這9幅地塊均含有住宅用地，這種情況是今年以來首次出現，與此同時，9月土地供應面積也創下今年單月土地供應新高。

　　上述9幅地塊分別位於5個區，寶山、嘉定、浦東、青浦各佔2幅，普陀區佔1幅。值得注意的是，其中有7幅地塊為純宅地。

　　“今年前8個月，上海土地供應較少，這也導致了9月土地供應集中。”上海鏈家市場研究部總監陸騎麟指出，今年前8個月上海經營性用地成交217.87萬平方米，而去年同期為363.7萬平方米。

　　在上海市規劃和國土資源管理局（以下簡稱規土局）網頁上顯示，2015年商品住宅用地（含保障性住房面積）、商服用地的計劃供應量分別為400-600公頃和180-300公頃，而前8個月，據上海鏈家市場研究部統計，僅供應了239.74公頃。

　　易居克而瑞土地運營事業部研究總監付偉表示，近年來房企拿地越趨謹慎，而在今年市場持續火熱的情況下，房企拿地熱情有所增加，因此推地節奏也會適當加快。

　　易居智庫研究總監嚴躍進也認為，隨著成交量的上升，上海的房企甚至面臨補庫存的現狀，此時地塊的推出正符合當前的市場狀況。

　　或拍出高溢價

　　雖然9月已開拍的地塊——普陀區真如某地塊，最終僅以0.12%的溢價率成交，但陸騎麟認為該地塊限制條件較多，其中明確要求受讓人要自持建築面積不低於84%（計42139平方米以上）的商務辦公物業不少於10年等限制條件，也制約了房企的拿地熱情。

　　業內人士普遍認為，9月還未“入場”的幾幅地塊多為優質宅地，含金量較高，還是有望拍出高溢價。

　　寶山此次推出兩幅地塊，為大場鎮W121301單元08－02地塊及祁連社區121601單元B3-03地塊。其中，祁連社區121601單元B3-03地塊為純宅地，據規土局網站資訊顯示，該地塊東至祁連山路，南至B3-04地塊，西至規劃二路，北至塘祁路，地塊出讓面積60249.8平方米，起始總價為18.075億元。據上海鏈家市場研究部測算，該純宅地地塊起始樓板價為1.5萬元/平方米，為大場板塊歷史起始樓板價最高值。而今年6月剛成交的寶山大場鎮W121301單元38-02地塊，起始樓板價為12272.54元/平方米，成交樓板價達到了23277元/平方米。“對比這兩幅地塊，都是純宅地，前一個地塊拍出了近90%的高溢價，這幅地塊也有望拍出較高的價格。”陸騎麟表示。

　　付偉也認為，該地塊有較高的價值潛力。“其北側為大場公園，東側有成熟的大社區，西側有保利葉之林這樣的品牌項目，居住氛圍較佳，並且緊鄰軌交7號線祁華路站，交通便捷。”

　　此外，嚴躍進指出，據易居研究中心統計，截至9月6日，今年以來上海土地成交溢價率在50%以上的地塊有13幅，其中有10幅為宅地。“這也可以看出宅地更有可能拍出高溢價，而9月地塊均含有住宅用地，拍出高價位的可能性就更高。”

　　鏖戰在所難免

　　從規土局網站獲悉，截至9月7日，未開拍的8幅地塊吸引了較多房企領取申請書參與。其中，青浦區趙巷鎮嘉松中路東側H3-02.H3-05地塊已有26家房企領取了申請書，寶山區大場鎮W121301單元08－02地塊領取申請書的房企也達到了22家。

　　付偉表示，從以往拍地來看，有10家以上房企申請，“人氣”即較高，目前的情況也説明房企較為看好這些地塊。

　　而青浦某樓盤負責人就直言看好青浦區趙巷鎮嘉松中路東側H3-02.H3-05地塊，該地塊容積率較低，僅為1.02，未來項目很有可能建成聯排別墅或大平層。目前該區域周邊已經吸引了萬科、金地、綠地、龍湖等知名房企入駐，此次競買或不乏品牌房企參與。

　　某品牌房企的土地運營分析師也坦言，今年公司的拿地計劃只完成了不到一半，而9月開拍的地塊都較為優質，或參與青浦趙巷地塊和嘉定兩幅地塊的競拍。“以嘉定新城E26-1地塊為例，其位於嘉定新城核心區域，鄰近軌交11號線，且嘉定新城近年來備受品牌房企追捧，區域發展潛力較好。”

　　“上海地價持續攀升，高價地塊頻現，房企拿地成本越來越高，不過，今年以來住宅成交量持續火熱，購房需求旺盛，這也增加了開發商拿地的資本和信心，因此在地價看漲的預期下，房企會加快拿地節奏。”上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦指出，上海宅地可以説“賣一塊則少一塊”，因此土地市場或將引起一場場鏖戰。

　　中國房地産數據研究院執行院長陳晟則認為，土地的熱度也將給“金九”加把火，增添市場信心的同時或將提高房價上漲預期。

　　業內連線

　　嚴躍進

　　易居智庫研究總監

　　土地“冷暖”

　　影響樓市風向

　　長期以來，土地市場都是樓市的風向標。

　　首先，土地市場成交火熱，代表房企拿地信心增加，説明房企看好後市的發展。其次，某個區域連續拍出高價地塊或是土地成交量較高，説明房企看好該區域的發展，這也會給購房者傳遞一個資訊：這個區域的發展潛力較好。這二者都會給樓市帶來直接影響，土地風向標的作用正是如此。

　　不過，近年來這種風向標作用或有一些減弱，主要是因為外地房企紛紛進入上海，個別企業由於對上海市場了解並不深，出手過於“豪氣”，甚至有些不太理性。

　　其實，大浪淘沙之下，市場會趨於健康，購房者也會越來越趨於理性。

　　宋會雍

　　上海中原地産

　　研究諮詢部總監

　　市場向好之下

　　地價與房價相互作用

　　業內有一種説法“麵粉貴了，麵包也一定會漲價”，某種角度而言，這有些誇大了“麵粉”對“麵包”的影響力。

　　這個“麵粉”價格指的是地價，而“麵包”價格即房價。商品房的價格構成因素有土地費用、前期工程費用、開發企業的財務費用、稅費等，土地費用只是其中之一。事實上，這二者的關係是相互影響、相互作用的。首先，地價上漲後會提高項目開發的總成本，直接推動房價上漲。另外，高價地塊會提高周邊區域房價的預期，從而推動房價上升，而高房價也會使得地價增高。

　　但是，要注意一點，上述影響要成立必須在市場環境整體向好的前提下，如果這個地塊的價格對於當前市場而言是“天價”或是“不理性”的，那麼對於區域周邊房價以及市場心理預期就不一定能造成多大的影響。