■本報記者唐瑋婕

　　怎樣才能讓不招人待見的“包租公”(“二房東”)變成人見人愛的科技新貴？答案是:網際網路。

　　在美國，乘著Uber（優步）和Airbnb（空中食宿）颳起的“共用經濟”旋風，號稱“辦公版優步”的WeWork（一起辦公）成了投資界的新寵，在近期獲得4億美元的風險投資之後，其估值已經高達50億美元，讓人刮目相看。

　　WeWork（以下稱“一起辦公”）的商業模式非常簡單——它以打折價在熱門商業區域包租下一兩層寫字樓，經過裝修後再劃分成大小不一的辦公區域，每月向租用這些辦公空間的中小企業及個人創業者收取會員費，並提供配套服務與公共空間管理。

　　聽上去是不是似曾相識？沒錯，就是這種類似“二房東”的角色讓“一起辦公”如魚得水。不過，投資人也直言，他們願意給出那麼高的估值，是因為從來就沒把“一起辦公”看作一家傳統的房地産公司。

　　讓創業者看起來更“正規”

　　走進位於紐約的一處“一起辦公”地點，一股強烈的現代風格迎面撲來：復古的吊頂水晶燈、優雅的原木色地板、柔軟的皮質沙發，四週是一圈鑲著落地玻璃的小型辦公室，而工作區少不了的就是一塊提供暢飲啤酒的酒吧。願意呆在這裡穿著夾趾拖鞋，時不時喝點酒精助助興的，不僅有“離經叛道”的科技新貴、律師、電影製作人、程式員，還有一堆自由職業者，他們都垂青於“一起辦公”的工作氛圍。

　　説實話，這家公司的租金不算特別便宜：根據地段的差異，從每月45美元的隨付隨用工位，到價格數千美元的小型辦公室，最高級別的“公用區暢行”會籍則標價350至400美元。有了這張通行證，客戶就能使用“一起辦公”遍及世界各地的辦公場所。租用的方法倒是格外簡單——先下載“一起辦公”的應用程式，只要顯示有“空位”，直接預訂就一切OK了。

　　值得一提的是，“一起辦公”除了可以提供靈活的月租條款外，還有一整套為創業者量身打造的附加服務，包括實惠的健康保險，專業的付款管理系統服務，打折的虛擬主機服務等……對常常是孤軍奮戰的創業者來説，這樣的貼心安排，要比單槍匹馬蹲星巴克舒服多了。

　　羅列一下“一起辦公”令人驚艷的成績單：2010年成立以來，這家公司很快就實現了盈利，並迅速在全球範圍內大肆擴張。受益於上一輪高達3.55億美元的融資，“一起辦公”瘋狂的擴張計劃是每月新開3到5個網點，到2015年年底，其在全球60個地點管理的辦公面積有望達到350萬平方英尺，會員數增加到4.6萬名，從租金價差中可實現約1.5億美元的營業收入……據一家地産分析公司統計，在過去兩年裏，僅在紐約市一地，它就已經簽下了12筆大型租賃交易。

　　“一起辦公”能讓我們看起來更像是做正經生意的。”在25歲的紐約創業者亞歷克斯·克魯格看來，“體面”、“正規”對於創業者至關重要，它能幫助自己與客戶建立起初步的信任。自從4個月前創立公司以來，克魯格已經從獨自一人在“一起辦公”的一張工位上工作，發展為在一間小型辦公室裏管理幾名僱員。

　　搭建起“實體社交網路”

　　以色列出生的“一起辦公”聯合創始人亞當·諾伊曼身材修長，留著一頭齊耳的黑髮。相對於那些“90”後、乃至“00”後會員，36歲的諾伊曼顯然擁有更為豐富多彩的創業故事。

　　早在2001年，諾伊曼跟隨當模特的姐姐來到美國。他的創業啟示在2008年降臨，當時他在布魯克林碼頭區的一處廠房內經營著自己的嬰兒服裝公司，為了節省開支，他在分類廣告網站Craiglist上打廣告，將辦公室的一個角落轉租了出去，大賺了一筆。

　　嗅到了轉租中的商機，2010年諾伊曼和朋友開出了首家“一起辦公”。事實上，當時涌現出了眾多的合作辦公場所，但相比那些已經小有名氣的品牌，“一起辦公”追求的是截然不同的客戶群體，其不拘一格的裝修佈局，也更能打動年輕一代創業群體的心。

　　現在回頭看，“一起辦公”進入紐約市場的時機可謂恰到好處——經歷過金融危機的經濟剛剛開始復蘇，大規模的招聘潮尚未啟動，辦公租金整體仍然低迷。“一起辦公迅速出擊”，用非常低廉的價格租到了一批房齡較老的小型辦公樓，成功顯得水到渠成。也就是同一時期，“一起辦公”得到了風險投資基金的青睞。相比傳統的商業地産項目，“一起辦公”看上去更有活力，經營情況也相當不錯。但它能達到如此令人咂舌的估值，風險投資家看中的不僅僅是這些特點。

　　矽谷頂級的風投Benchmark決定領投，其創始合夥人布魯斯·鄧列維接受採訪時表示，“換成是現在，我們可以輕而易舉地説，這是辦公場所的重組、裂變，可是在當時，我們很難找到貼切的詞來描述這類工作空間。如果用馬斯洛的人類需求層理論來解釋，‘一起辦公’提供的不僅僅是一所遮風擋雨房子，更像是陪伴與激勵這一類的情感必需品。”而諾伊曼自己把這家公司稱為“實體社交網路”，他的目的就是為了讓人們之間的聯繫更加順暢。

　　工作與生活不再涇渭分明

　　與標榜專業而顯得單調嚴肅的傳統職場區域不同，“一起辦公”充滿著任性灑脫、不拘小節的氛圍，工作與生活的界限仿佛變得不再涇渭分明。作為“一起辦公”的標配服務項目，24小時提供的免費啤酒暢飲成了這裡的專有標誌。在完成了一天的努力工作後，會員們會互相慶祝，昭告天下“現在是啤酒時間”。

　　諾伊曼自稱，“一起工作”的使命是為新一代創業者改造一個全新的工作場所，在這些辦公室裏，他們無須為頻寬、印表機墨盒甚至集體醫療操心，可以心無旁騖地專注于自己的工作，更能喝著啤酒，共同交流創業經歷，尋求專業幫助，甚至聊聊美食秘訣。每個工作場所都有一個制訂活動的“社群經理”，負責組織讀書會、乒乓球比賽、瑜伽和冥想課、科技研討會、人生導師講座、品酒會，以及觀影、跳薩爾薩舞或者冷知識問答晚會。

　　“一起辦公”的夢想，是成為一個讓你永遠不想下班的地方。在這裡，不知格子間為何物的一代人可以盡情工作，盡情玩樂（Workhard，playhard）。這位聯合創始人認為，正是這種無形的精神讓“一起辦公”與冷冰冰的房地産業區別開來，立馬顯得“高大上”起來。

　　獨自工作很難建立人際交流，這也正是很多人覺得難以脫離熟悉的辦公室環境的原因。“在內心深處，我們都離不開社群。”諾伊曼説。有一個故事，讓很多看不懂“一起辦公”為何走紅的人發生了真正的改觀：儘管“一起辦公”並沒有什麼白紙黑字的規定，但大家幾乎都默認公共區域不能打大聲電話。但有一次有個人或許是忘記了這條非正式禁令，站在那裏講了半天電話。此時，一個正在酒吧區工作的人向他走去，但兩人大吵一通的戲碼卻並未上演，反而上演了一番恭維：“我不清楚你的工作是什麼，但你打電話真是把好手！”顯然，“一起辦公”創造了一個令人舒心的社交空間，大家仿佛可以暫時忽略現實中的種種桎梏，為創業而奮力一搏。

　　“一起辦公”並不滿足於只提供辦公場所，WeLive即將在今年晚些時候推出。這種徹底沉浸式的産品將辦公空間和微型公寓結合在一起。在談到為“我們一代”整合工作和生活時，諾伊曼説，“當你産生了通過自己的雙手來改變世界的意願時，當你的工作有著實實在在的意義，並且你發自內心地熱愛它時，成功和金錢都將隨之而來，而幸福也在其中。”

　　當然，未來“一起辦公”可能會跟更大的公司合作，這樣一來他們的租金收入將更為穩定。不過，諾伊曼也擔心“一起辦公”的文化平衡感會被打破，“我們蠻猶豫的，不想做得太過頭，因為將社群的感覺調得恰到好處，對我們來説非常重要。”

　　共用經濟帶來社交新顛覆

　　就在“一起辦公”成立之前的幾年裏，服務式辦公室租賃行業就曾經歷過一番大起大落。當科技泡沫洶湧澎湃之際，上市公司雷格斯（Regus）在2001年初的市值一度達到21億歐元（按當時的匯率算，約合34億美元）的峰值，較IPO發行價暴漲超過四成。但是天有不測風雲，由於經濟情況急轉直下，科技類公司的辦公租賃需求直線跳水，雷格斯立馬飽受長期租約和債務的困擾。兩年之後，雷格斯的美國子公司甚至一度需要申請破産保護。儘管最終倖存了下來，但元氣大傷的股價最近才剛剛爬升到發行價水準，而它的辦公室面積反倒增加了足足5倍。

　　目前，雷格斯的規模遠高於“一起辦公”，在全球110個國家設有2500家業務網點，但市值卻要比“一起辦公”的50億美元估值低13億美元。究竟是估值虛高的房地産公司，還是了不起的“網際網路+”新型辦公場所？“一起辦公”充滿著形形色色的爭議。

　　事實上，“一起辦公”獲取辦公空間的方法是從傳統地産公司手上包下多層樓宇，簽訂長期租約。因此，如何迎接經濟週期的考驗將是其不得不接受的巨大挑戰。由於租賃和翻新大廈需要花費大量時間，經濟低潮時租賃需求的減少，以及經濟繁榮時租金成本的上揚，都會成為致命風險。甚至有分析稱，如果“一起辦公”的空間使用率不到80%，那麼公司就很難實現盈利。

　　不過，看好“一起辦公”商業模式的大有人在。目前，“一起辦公”可以提供最基本的辦公場地，也有各種符合中小微企業需要的創業孵化服務，但這家公司的價值肯定不會止步于一個聯合辦公室或者孵化器。

　　美國麻省理工學院最新的研究指出，未來十年中，在美國，城市白領的人數會減少47%，這將給上班族的辦公形態、人和人之間的關係帶來深刻變化，也將對未來都市的商業運作模式産生巨大影響，包括房地産、公共交通、零售業、服務業。有學者認為，以“一起辦公”為代表的這種“共用經濟”模式，除了將改寫商業地産遊戲規則之外，其社交價值或許是更值得關注——通過拼車、拼房、拼辦公場所而走到一起的陌生人，必定會更認同“服務即社交”這一新商業理念。如果把“一起辦公”看做是類似優步或空中食宿這樣的共用經濟初創公司，那麼它能做的，將遠遠不止是簡單的“二房東”。它對上班族和職場生活的影響，現在還只是開了個頭。

　　美國麻省理工學院最新的研究指出，未來十年中，在美國，城市白領的人數會減少47%，這將給上班族的辦公形態、人和人之間的關係帶來深刻變化，也將對未來都市的商業運作模式産生巨大影響，包括房地産、公共交通、零售業、服務業。以“一起辦公”為代表的這種“共用經濟”模式，除了將改寫商業地産遊戲規則之外，其社交價值或許是更值得關注。它對上班族和職場生活的影響，現在還只是開了個頭。

　　連結“中國式”效倣者

　　■本報記者唐瑋婕

　　在國內，一波波創業熱潮也催生了大量的辦公室短租需求，一起辦公模式自然也已有了不少效倣者。

　　今年3月，萬科前高級副總裁毛大慶高調辭職創業，當時他直截了當地説：“我就是要做中國版的WeWork！”如今，他的優客工場在北京、西安、煙臺、上海已經預訂了十多處空閒的辦公樓層準備改造，背後還有紅杉資本、真格基金、億潤投資、創新工場等創投機構的資金支援。

　　之前，同樣高調的潘石屹也發佈了首個網際網路項目SOHO3Q，做的也是“中國式”一起辦公。位於上海新天地的SOHO3Q之前就已推向市場，這裡的一張辦公桌每週租金達到1350元，也不太鼓勵長期租約，但目前號稱入駐率可以達到90%，年內還會在一線城市的其他SOHO地産項目內複製推廣這一模式。

　　種種跡象顯示，國內的開發商不再滿足於僅提供辦公場地了，他們都在想法子向估值近百億的“一起辦公”看齊，“削尖腦袋”為辦公空間注入更多功能和附加值，從單純的辦公樓租賃，向創業孵化器轉型。

　　不過，在中國市場“照貓畫虎”最有可能的情況就是水土不服。儘管美國與中國一樣，從不缺熱情高漲的創業家與自由職業者，但畢竟兩地在商業生態圈的成熟度上相差甚遠，“一起辦公”的運營模式和盈利模式在美國市場可以算是精準，放到國內來往往會遇到各種現實的矛盾。另外也不能排除有些企業嘴裏嚷嚷著轉型，心裏只是盤算著搭上網際網路後的高估值罷了。

　　實體的社交網路、共用的網際網路精神……如果沒有意願把網際網路和房地産融合疊加起來，打造真正意義上的創業分享平臺，那麼這些看似光鮮的房地産項目其實與普通的“二房東”就差一根網線而已。

　　圖説一張圖看懂“一起辦公”

　　WeWork是做什麼的

　　它是一家分租辦公空間、幫助自雇人士處理多種瑣事的公司。其業務模式是從房東那裏整體租賃空間，再隔成小間加上差價分租出去。目前“一起辦公”擁有2.3萬顧客和32個辦公場所，絕大多數位於紐約。

　　WeWork的費用

　　在紐約，最基本的“隨付隨用工位”起步價每月45美元；一個4人間辦公室的月租金為2200美元起；開放式工作區的一張專屬工位月租金為400美元。

　　哪些人需要WeWork

　　在美國，勞動力市場中有近30%是由“機動”員工組成的，包括自由職業者、承包人和自雇人士。數據顯示，如今白領專業人士是機動勞動力中增速最快的類別，這一人群推動著對靈活多樣的新型辦公場所的需求。

　　WeWork為什麼受歡迎

　　“一起辦公”提供靈活的月租條款和創業者非常看重的附加服務：福利提供商TriNet可以提供實惠的健康保險；摩根大通銀行提供付款管理系統服務；亞馬遜網路服務則提供了打折的主機託管服務。

　　最重要的是，“一起辦公”提供的不僅僅是辦公室和辦公用品，而是“打造一個創造者的社群”“激勵人們從事自己熱愛的事業”。它並不是將房子或辦公桌租給你就一走了之，“一起辦公”會在每個工作場所指定一位專門負責組織各類活動的“社群經理”，“社群經理”會組織讀書會、鍛鍊、科技研討會、品酒會，以及“冷知識”問答晚會……諸如此類。

　　WeWork的下一步

　　今年晚些時候將推出WeLive，這一徹底“沉浸式”的産品將會把辦公空間和微型公寓結合在一起。