簽買賣合同寫清條款“無有怕” “口頭合同”也“有得傾”

　　“有一種二手房最難賣，無論它在繁華鬧市或是景觀絕佳，只要一旦發生過惡性事件，戴上‘凶宅’的十字架就註定出售之途非常艱辛。”記者幾年前曾經探討過凶宅的問題，地産人士也表示由於資訊發達，有殺人放火之類的事情發生，新聞報道巨細無遺描述過程，包括棟號和門牌號也一併曝光，業主攤上此事也無可奈何。"凶宅"很多時候是由租客原因發生不幸事件而造成，一位地産人士表示，作為地産仲介，他們沒有通天眼，不會預知過去未來。租客簽約時斯斯文文，但後來發生不幸事件，的確讓人大跌眼鏡。

　　“凶宅”是小概率事件，不過若攤上某位買家頭上，這就是天大的事情。如今二手房買家為避免買到凶宅已鍛鍊成柯南的本事，走訪鄰居打聽房屋過往歷史，還要上網查詢小區新聞。根據廣州市房地産仲介協會律師的介紹，如果買家對“凶宅”非常忌諱，除了口頭向業主和仲介查詢外，最有力的武器是合同條款。買家應該在合同中清晰寫明有關事項，業主和仲介隱瞞“凶宅”歷史就不能“側側膊”就過去。

　　廣州日報記者李鳳荷

　　故事一：妻子懷孕買到“凶宅” 仲裁撐腰退房

　　吳先生通過某仲介看中海珠區某物業，並與該物業業主陳女士協商房屋買賣事宜。吳先生明確向陳女士表示其妻子已懷孕，要求房屋必須吉利，並主動諮詢房屋是否曾經死過人，陳女士對此表示該房屋未曾有人去世。事後，吳先生與陳女士簽訂《房屋買賣合同》，並一次性支付全額房款120萬元，以及在仲介公司協助下辦理過戶手續。

　　兩個月後，吳先生得知該房屋曾發生跳樓自殺身亡的事件，迅速找到陳女士協商退房事宜，但陳女士稱房屋並不影響使用，拒絕退房。吳先生便向仲裁委員會提起仲裁，要求撤銷《房屋買賣合同》及陳女士退還購房款120萬元。經審查，業主陳女士未如實向吳先生告知該物業曾發生跳樓自殺身亡事件，造成吳先生重大誤解。最終，仲裁委根據《合同法》第五十四條、第五十八條及第一百五十四條規定，裁決支援吳先生的全部仲裁請求。

　　專家分析：隱瞞“凶宅” 誤導買家購買決定

　　《合同法》第五十四條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”第五十八規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”第一百五十四條規定：“當事人對標的物的品質要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規定。”

　　本案中，買賣雙方在協商房屋買賣事宜時，吳先生已明確表示要求房屋吉利，並主動諮詢房屋是否曾經死過人。但陳女士未如實向吳先生告知有人跳樓死亡一事，已違背《合同法》的誠實信用原則。而且，按照傳統習俗的一般理解，有人跳樓自殺會對購房者造成嚴重的心理陰影和心理障礙，足以影響其作出是否購房的決定。

　　故事二：介紹買家買“凶宅” 經紀賠5000元

　　李某打算與拍拖多年的女友在廣州結婚生活，遂委託某仲介公司經紀陳某尋找物業，並強調不得為“凶宅”。在陳某多次介紹下，李某看中天河區某物業。李某與經紀人員陳某商量交易事宜時，再三詢問該物業是否為凶宅。陳某表示該物業絕對吉利，並以書面形式向李某承諾：“若物業為‘凶宅’，陳某向李某返還仲介費3萬元及賠償經濟損失1萬元。”事後，李某就該物業與業主簽訂《房屋買賣合同》，並向仲介公司支付仲介費3萬元。

　　之後，李某在與附近市民閒聊時得知該物業內曾發生兇殺案，便找經紀人員陳某要求返還仲介費3萬元及賠償經濟損失1萬元。陳某表示“凶宅”事宜不屬於經紀人員告知義務的內容，故只願返還仲介費3萬元，拒絕賠償經濟損失。李某一怒之下，向法院提起訴訟，要求經紀人員陳某返還仲介費3萬元及賠償經濟損失1萬元。

　　法院經審查，該物業曾發生過兇殺事件，但陳某在未調查清楚的情況下，以書面形式向李某承諾該物業非凶宅，並表示若為凶宅，將返還仲介費3萬元及賠償經濟損失1萬元。最終，在法院的調解下，陳某向李某返還仲介費3萬元及賠償經濟損失5000元。

　　專家分析：非法定告知義務也要擔責

　　《房地産經紀管理辦法》第二十五條規定：“房地産經紀機構和房地産經紀人員不得有下列行為：（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強迫交易。”《廣州市房地産仲介服務管理條例》第十四條：“房地産仲介服務機構向服務對象提供房地産仲介服務時，應當書面説明下列事項：（二）仲介服務涉及的房地産的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。”及第二十四條規定：“房地産仲介服務機構以及人員在房地産仲介服務活動中不得有下列行為：（二）提供虛假材料或者隱瞞真實情況。”

　　“凶宅”雖不屬於經紀人員法定告知義務的內容。但在當事人雙方同意將該內容作為合同（包括口頭合同）中的條件之一時，經紀人員有義務對該內容調查核實並如實告知對方，不得在未調查清楚的情況下，向消費者提供虛假資訊或作出虛假承諾。在本案中，李某已多次強調該物業不得為凶宅，但經紀人員陳某在未調查清楚的情況下，依然向李某作出非凶宅的虛假承諾，導致李某遭受損失。

　　教你幾招識別“凶宅”

　　買家若對“凶宅”有所避諱，可在合同中明確房屋的條件，並應多方探聽業主出售房屋的情況，比如到轄區派出所了解或將其購買房屋地址作為關鍵字在網上搜索。同時，買家也可要求業主在合同中約定資訊披露條款，如“業主保證所出售房屋中未曾發生過非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導致買家心理不安的情況。若買家發現房屋中曾經發生過上述情況而業主未曾予以書面披露，買家有權解除合同並要求業主賠償10萬元”之類的合同條款。

　　這樣的約定可以督促業主披露房屋資訊，也可以讓買家在發生糾紛尋求法律救濟時有據可依。另外，業主如自身房屋曾發生過非正常死亡、嚴重刑事案件等事實，應遵守誠實信用原則，主動向買家説明，並以書面形式予以告知。

　　對於仲介公司及經紀人員在向消費者提供仲介服務時，除要按照行業規章制度的規定，如實告知物業的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況外，對於非告知義務的內容，應當秉承誠實信用原則，根據消費者的要求如實調查、了解和反映情況，不應未做調查就隨意承諾，或提供虛假資訊或作虛假承諾，誤導或誘騙消費者交易。若消費者對“凶宅”有所避諱，且需仲介公司及經紀人員配合調查的，應明確向其告知，並在合同中明確約定房屋的條件。