展望“十三五”中國房地産的圖景，可以給出以下幾方面的輪廓：

　　第一，房地産的支柱性産業地位難以不變。作為市場化程度最高的行業之一，房地産業是改革開放中推動中國經濟市場化進程的重要力量之一，而對於市場化所釋放出的資源和生産力的有效利用，是政府主導下的城市化和城鎮化的動力依託。2012年以來房地産業成為我國國民經濟的第一大行業，房地産的産業帶動作用也是保增長的重要抓手，而中央政府出於防範宏觀風險的打壓和地方政府的高度依賴所形成的“央地博弈”格局是屢次房地産業宏觀調控淪為“空調”的主因。房地産天然具備的投資功能，使房地産在過去的黃金十年裏還扮演了吸收貨幣超經濟發行所引發的過度流動性的資産池角色。房地産業這一巨型“海綿”對於過度流動性的吸收使國民經濟保持了高增長、低通脹的良性格局，對上一輪“四萬億”刺激政策引發的後續經濟震蕩也發揮了巨大的減震作用。

　　目前，新常態下“三期疊加”，房地産對經濟增長的托底作用更顯重要。新型城鎮化作為“十三五”期間經濟發展的重要推動力，房地産業依然是“産城結合”的重要依託和推手，只不過其中疊加了産業因素而已。沒有房地産業支援的城鎮化是不可想像的，失去了房地産業帶動作用的經濟平穩發展也是不可能的，因此在事實上，房地産業在未來10年的支柱性産業地位是難以動搖的。只不過宏觀政策需要厘清市場化發展與政府責任的關係與邊界，不能把政府應該承擔的國民住房保障責任一概錯誤地推向市場，把解決國民住房保證的政策訴求錯誤地施行于對房地産業的反覆調控之中。企圖通過調控房地産市場來解決住房保障這一公共服務缺失問題是緣木求魚式的方向性錯誤，必然導致南轅北轍式的離譜結果。厘清了這一問題，就會避免長期以來對房地産業的政策偏差，讓房地産業回歸其産業本身，回歸經濟發展的支柱性産業基本面。

　　第二，房地産行業格局將發生深度調整，市場分化更加顯著，行業週期加強。

　　我國的市場化進程是漸進的市場化，是一個不斷打破原有計劃經濟樊籠和釋放市場活力的過程。目前房地産業的開發和交易階段已完全市場化，而土地開發和出讓的一級市場基本仍由政府壟斷和控制。雖然“招、拍、挂”的土地出讓方式體現了政府對土地出讓金收入最大化的訴求，但“地根”如同銀根一樣往往成為錯誤的産業調控政策的著力點，成為影響房地産業發展和房地産市場格局的重要因素。我國的城市規劃法規及相關的就業、戶籍、教育和社保制度體系也帶有濃厚的計劃經濟特色，在很大程度上成為阻礙房地産業一體化市場形成的障礙性因素。過往的屢次房地産調控政策的手段除了“銀根”和“地根”、稅收等調控抓手之外，還會從需求方的市場準入方面進行戶籍、居住年限甚至社保繳納年限等著手進行調控。

　　但城市發展的終極動力來自於市場推動，正如城市産生的根源是出於交易的需要，城市發展取決於産業發展與由此帶來的人口聚集的程度。“十三五”期間，可以預見我國經濟與社會的市場化程度會進一步推進，影響統一市場形成的制度性障礙如戶籍、就業、教育和社保體系以及城市建設法規中不適應市場化進程的因素會逐步弱化甚至完全消除，房地産業將逐步深度市場化，並最終形成統一市場。在市場化因素推動的供求關係影響下，行業格局將發生深度調整，市場分化將更加顯著，行業週期進一步加大：（一）隨著社會資源與就業機會向中心城市與發達地區的聚集，房地産市場的區域性分化將更加顯著，一方面形成聚集人口分別超過1億人的長三角、珠三角和環渤海産業增長極。另一方面形成人口遷出和負增長區域的房地産發展的“塌陷區”，房地産的區域價格差異將迅速擴大和進一步加劇；（二）隨著供需結構的變化，住宅市場將由新房市場為主轉向現房和二手房交易並重的格局，商用物業的開發和經營在房地産業中的地位將進一步提高；（三）市場化程度的提高必然帶來行業週期的強化。

　　第三，房地産企業洗牌加劇，行業集中度提升，轉型成為行業的共同命題。

　　“十三五”期間將進入房地産業的白銀十年，市場化程度的提升、行業格局的變化以及市場分化將加劇行業競爭，引發房地産企業洗牌速度的提升，行業資源將進一步向強勢企業集中，導致行業集中度的進一步提升。從未來的發展趨勢看，全國性的一線開發商將“強者恒強”，企業規模進一步加大，市場佔有率進一步提高；由於房地産行業的區域性較強，一些區域性強勢企業將在區域市場整合的基礎上繼續提升其區域內的市場競爭力和資源獲取能力，保持和鞏固其“佔山為王”的區域龍頭地位；一些走科技、訂制或者個性化路線的中小企業將在市場的夾縫中找到自己的生存之路，而其他的中小企業將不得不在轉型或者退出之間做出選擇。

　　就轉型而言，是“十三五”期間房地産行業面臨的共同命題。房地産市場由解決基本居住的剛性需求更多地轉變為希望居住得更加舒適的改善性需求，房地産市場由絕對的新房市場轉變為新房和二手房交易並重的市場，無論對房地産企業還是行業主管部門而言都需要順應和適應這一變化，更多地貼近市場和更好地支援行業的發展。房地産企業在企業戰略、業務線、産品線以及市場戰略方面必須做出調整和轉型，部分企業可能需要考慮完全退出房地産行業。對於房地産行業主管部門而言，市場化程度的提升和統一市場的逐步形成將對原有的管理模式和政策思維提出挑戰。適應市場需求，對房地産行業發展進行因勢利導而不是一味地“打壓式”強行對抗才是市場化條件下應有的政策選擇，因為違背市場方向的産業政策不但會扭曲房地産行業的發展，還將必然重蹈之前那些頻繁出臺的調控政策的覆轍。